Загрузка...Определение кадастровой стоимости является сложной процедурой. Она проводится независимыми оценщиками. Алгоритм проведения утверждается на государственном уровне.
Законодательно определено, что кадастровая стоимость ложится в основу определения налоговой базы. Также она влияет на
стоимость приватизации
, размеры государственной пошлины и других бюджетных взносов.
Сведения о проведенной независимой оценке отражаются в Росреестре. Они предоставляются по требованию собственника, а также других граждан. Инициировать выдачу информации могут и государственные контролирующие органы.
Для поддержания актуальности данных постоянно обновляются сведения об оценке. Согласно Земельному кодексу РФ, информация вносится один раз в пять лет.
Иногда человек отмечает, что проведенная оценка показывает недостоверные данные. Поэтому актуальным является вопрос, что делать при завышенной кадастровой стоимости земельного участка. Важно выяснить этапы повторного установления значения в 2022 году.
Актуальность темы
Для определения вариантов начисления налога на земельный участок необходимо выяснить алгоритм подсчета кадастровой стоимости.
Цена на недвижимость варьируется в зависимости от 150 факторов. Кадастровая стоимость должна быть максимально приближенной к
рыночной
.
Повлиять на нее могут:
- расположение земельного участка;
- наличие объектов инфраструктуры;
- состояние подъезда;
- средняя стоимость других аналогичных объектов на рынке;
- состояние земельного надела;
- перспективность района, где располагается земля.
При повышении кадастровой стоимости можно говорить о сбое системы оценки, а также отрицательном влиянии социального и экономического фактора.
До 2014 года цена недвижимости в долларах была повышенной при крепкой национальной валюте. Но после девальвации появились увеличенные коэффициенты. Поэтому налоговые сборы за небольшие наделы стали значительными.
Объемы продаж в 2013–2014 году были значительно повышены, что привело к подъему цен. Но далее отметился их спад. Кадастровая оценка в соответствии с высокими ставками определила повышение кадастровой стоимости.
Споры могут возникнуть за счет того, что цена завышается в несколько раз. Причиной тому служит и непрофессионализм специалистов. С данной проблемой также необходимо постоянно бороться.
Почему такое случается
Важно знать, почему приходится сталкиваться с завышением кадастровой стоимости. В первую очередь, такая политика является выгодной для государства. Поэтому отстаивать свою позицию в этом отношении приходится исключительно гражданам.
Кадастровой стоимостью называют величину, которая дает возможность понять ценность и полезность земельного надела при использовании.
Она влияет на:
- земельный налог;
- арендную плату;
- выкупную стоимость при приватизации;
- другие расчеты.
Таким образом она представляет собой цену, которая может быть использована при продаже и аренде надела.
Выгода, которую получает государственный орган при повышении стоимости, заключается в увеличении налоговых сборов. Чем больше определен ее уровне, тем более высокими будут отчисления в казну.
Что делать при завышенной кадастровой стоимости земельного участка
Перед тем, как оспорить завышенную кадастровую стоимость земельного участка, необходимо подтверждение данного факта. Гражданин должен предварительно проконсультироваться с независимыми экспертами лицензированной организации, так как одного его мнения будет недостаточно.
После получения заключения специалистов можно говорить предметно о проблеме. Бумага предоставляется в качестве обращения в государственные органы.
Юристы отмечают, что человек обратится в суд или кадастровую организацию при завышении цены на 30 и более процентов. Если разница меньше, на практике отмечается не положительный результат, а потеря сил и времени.
По факту оценка определяет стоимость выше в несколько раз. Пересмотреть сумму можно при наличии технической ошибки, проведении независимой экспертизы. Для этого стоит обратиться в Федеральную кадастровую палату. Заявление рассматривает комиссия, которая выносит решение о переоценке или отказе.
Выделяют несколько важных нюансов процедуры. Вариант считается приемлемым при выявлении технической расчетной ошибки. Например, площадь земельного участка может быть указана неверно.
Пересмотр проводится не для резкого снижения стоимости, но для изменения цены. Если цена превышает допустимую в несколько раз, лучше не создавать комиссию, а обратиться в суд.
Кто может уменьшить
Уменьшить кадастровую стоимость вправе только собственник земельного участка или использующий надел на бессрочном или пожизненном владении гражданин. В качестве таковых выступают не только физические, но и юридические лица.
Если земля находится в коллективной собственности, решение принимается всеми членами. Заявление от одного из дольщиков не будет рассматриваться.
Кадастровая оценка проводится в отношении всего надела. При снижении стоимости одного из участков может последовать аналогичный исход для другого. Именно поэтому организации ГКН не стремятся удовлетворить требования граждан.
Также оспаривание кадастровой стоимости возможно другими категориями граждан.
К ним относят тех, кто:
- изменил категорию надела на более дешевую;
- провел смену вида разрешенного использования;
- уменьшил площадь надела;
- получил обременение участка;
- выявил порчу земли.
Эти данные должны быть внесены в государственный кадастр. В соответствии с этим стоимость надела снижается.
Основания для оспаривания
Выделяют несколько оснований, которые могут лечь в основу оспаривания кадастровой стоимости земельного надела.
К ним относят:
- стремление собственника исправить ошибку, допущенную в ходе оценки;
- предоставление подтверждающей документации о неточностях в кадастровых бумагах;
- получение свидетельства независимых экспертов;
- решение государственного или судебного органа о внесении правок в данные о земельном участке.
Важно, чтобы все основания были подкреплены юридически. Для этого требуется комплексная работа и поэтапное выявление.
Куда и с какими бумагами обращаться
Для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно обратиться в Росреестр или суд. Эти варианты предусматриваются в соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности».
В первом случае создается специальная комиссия, которая будет рассматривать обращение. В наличии у гражданина должно быть заявление, а также акт, в котором прописывается не устраивающая его кадастровая стоимость.
Если требуется обращение в суд, то нужно выбирать орган общей юрисдикции, а не арбитражный. Важно помнить, что часто решение выносится не в пользу истца. В суд предоставляются подтверждающие основания документы и исковое заявление.
Понижение через суд
Действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии можно обжаловать в судебном порядке. Рассмотрение дела будет происходит по нормам Кодекса об административных правонарушениях.
Выделяют несколько этапов проведения процедуры:
- подача заявления;
- судебный процесс по просьбе заявителя;
- получение судебного постановления.
Доказательной базой будет являться отчет СРО. Важно доказать, что права собственника были ущемлены из-за определения повышенного налога на землю.
Подать иск можно в отношении незаконных действий Росреестра или признании кадастровой стоимости равной рыночной. Также юристы могут помочь составить заявление в Росреестр о пересмотре.
В настоящее время депутаты рассматривают нововведения, согласно которым оспорить кадастровую стоимость земли будет невозможно. Если законопроект примут, то запрещено будет обращение в Росреестр с данной целью. Решение будет приниматься только судебными органами.
Советы юристов
Юристы отмечают, что при появлении проблемы стоит помнить о некоторых нюансах:
- Важно проверить, не допущена ли системная ошибка при определении кадастровой стоимости. Для этого можно подать обращение в Министерство имущественных отношений с заявлением. В этом случае можно выявить неправильность подсчета без посещения государственных органов и суда.
- В случае соответствия кадастровой стоимости рыночной нужно обратиться в Межведомственную комиссию по решению споров, организованную на базе Росреестра.
- Если решение предыдущего органа не устроит, то стоит обратиться в суд. В наличии должен быть отчет по оценке земельного участка.
- Необходимым моментом является отражение достоверных сведений, касающихся границ, в документах на наделах. Сверить данные нужно с правоустанавливающими бумагами и по факту.
- При выявлении ошибки одним из собственников коллективного надела необходимо обращение всех владельцев за переоценкой.
- Юристы отмечают, что платить налоги в соответствии с кадастровой стоимостью гражданам все равно придется. Если сделать это невозможно, предусматриваются два варианта. В первом случае происходит переоценка. Второй же предусматривает продажу объекта недвижимости и передачу обязанности по уплате новому владельцу.
Законодатели постоянно рассматривают появившиеся вопросы и проблемы относительно кадастровой стоимости. Но при этом решения, удовлетворяющего обе стороны, пока не найдено. Поэтому гражданам необходимо запастись терпением и направить силы на отстаивание собственной правоты.
Главное об актуальных изменениях Налогового кодекса относительно земельного налога, налогов на имущество организаций и физических лиц.
Конец года – наиболее «жаркое» время у оценщиков и юристов, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости. Потому что до 31 декабря необходимо обратиться в Комиссию при Росреестре или в областной суд с заявлением, отчётом об оценке и прочими документами, на основании которых происходит изменение кадастровой стоимости.
Вместо достаточно высоких сумм, установленных государством в ходе кадастровой оценки, владелец недвижимости сможет платить земельный налог и прочие платежи за землю и недвижимость исходя из более комфортной – рыночной стоимости. Успел обратиться до 31 декабря – сможешь пересчитать платёж за весь год с 1 января. Не успел – платишь за весь год исходя из кадастровой.
Реальный кейс 2017-2022 года
К нам периодически обращаются предприниматели с проблемой: «я не знал, что должен от кадастровой стоимости вообще что-то платить, как бы нам за прошлый 2017 год в 2022 году оспорить её?».
Так, например, в 2022 году собственник офисных помещений и долей в праве на помещения общего пользования в одном из офисных зданий в центре Кемерова узнал, что его здание было в конце 2016 года включено в региональный перечень объектов, собственники которых в 2017 году должны платить налоги на имущество физических лиц и организаций от кадастровой стоимости по ставке 2%.
И всё – никаких льгот: ни для «упрощенцев», ни для социального бизнеса, ни скидки за 100 кв. м (до 01.01.2022 в Кузбассе организации – собственники таких включенных в перечень объектов – могли не платить налог на имущество организаций за 100 кв. м площади за один свой объект, но для ИП / физических лиц такой льготы не было предусмотрено). Включение в перечень оспорить практически нереально – все основания соблюдены (здание действительно всё офисное), надо было идти оспаривать кадастровую стоимость. Но как её оспоришь, если 2017 год остался в прошлом?!
А теперь важная информация про изменения в Налоговом кодексе
Однако на помощь вроде бы должны были прийти принятые летом 2022 года поправки в Налоговый кодекс РФ (Федеральный закон № 334-ФЗ от 03.08.2022). Закон вступает в силу с 01.01.2022, за исключением отдельных пунктов (льготы для детей-инвалидов, переходный период для расчета налога на имущество физических лиц и пр.).
Самое полезное в этом законе для бизнеса и физических лиц, имеющих в собственности объекты коммерческого назначения, – изменение даты, с которой можно применять оспоренную кадастровую стоимость для расчета своих налогов (земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц).
На данный момент и до 1 января 2022 года действует такой порядок: если кадастровая стоимость начала применяться для расчёта налога с 2017 года (как в нашем кейсе), а мы подали заявление об её оспаривании в 2022, то в случае принятия судом или комиссией при Росреестре положительного решения об её уменьшении (неважно, когда – в 2022 или 2022) мы можем рассчитывать только на то, что удастся уменьшить сумму налога за 2022 год.
После 1 января 2022 года изменённая (оспоренная) кадастровая стоимость будет учитываться, начиная с даты, с которой для расчёта налога начали применять изменяемую (оспариваемую) кадастровую стоимость.
То есть вроде бы можно будет пересчитать налог за 2017 год?!
Читаем дальше!
А можно ли после 1 января 2022 года пересчитать налог за 2015-2022 годы?
В интернете можно найти множество комментариев к этому закону, в которых авторы убедительно заверяют своих читателей в том, что если хотят оспорить кадастровую стоимость за прошлый 2017 год, то необходимо «подождать» и обратиться либо после 1 января 2022 года за оспариванием кадастровой стоимости, либо чтобы комиссия / суд приняли решение об изменении кадастровой стоимости после 31 декабря 2022 года. В таком случае, по мнению авторов таких рекомендаций, «некоторые налогоплательщики смогут вернуть деньги за 2015-2022 годы».
Как правильно читать и применять закон (мнение адвокатов КА «Юрпроект»):
В законе есть «переходные положения» (ст. 3) – с какого момента и как его положения применяются.
Если в отношении льгот для детей-инвалидов содержится однозначная формулировка о том, что льгота распространяется на правоотношения, связанные с исчислением земельного налога и налога на имущество физических лиц с 1 января 2015 года. То в отношении перерасчета налогов исходя из измененной (оспоренной) кадастровой стоимости указано, что эти положения подлежат применению к «сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2022 года».
Как это понимать:
Если собственник участка / строения после 01.01.2022 изменил качественные или количественные характеристики своего объекта, что повлекло перерасчет кадастровой стоимости, либо госорган утвердил результаты новой массовой кадастровой оценки, то оспорив кадастровую стоимость в 2022 году, он может рассчитывать на применение этой полученной в результате оспаривания кадастровой стоимости для перерасчёта суммы налога за 2022-2022 годы. Это первый «камень в огород» тех, кто считает, что в 2022 году надо сидеть тихо, а в 2022 оспорить кадастровую стоимость и добиться перерасчета налога с 2017 года.
Если бы законодатель хотел, чтобы налогоплательщики могли пересчитать свои налоги за 2015-2022 год, то распространил новые правила о перерасчете налога на правоотношения, связанные с исчислением земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций с 1 января 2015 года (ну или с 2017 года). Однако этого не сделал. И это второй аргумент против того, чтобы спокойно «ждать» 1 января.
Кстати, если наше толкование закона неверно, то мы готовы с наиболее отчаянными «ожидающими» в 2022 году оспорить кадастровую стоимость и совершенно безвозмездно потребовать от налогового органа пересчитать налоги за 2017 год.
Остальным, кому наши аргументы в пользу подачи заявления об оспаривании именно до конца 2022 года показались убедительными, советуем не терять времени и приступить к решению задачи по оспариванию кадастровой стоимости. Специализирующиеся в данном вопросе компании после 1 декабря просто могут не принять заказ в работу вследствие загруженности и нежелания подвести заказчика.
Будем рады ответить на ваши вопросы о порядке расчета и снижения налогов и других платежей за землю и недвижимость, а также решить проблему с завышенной кадастровой стоимостью земельного участка или помещения.
P.S.: Решение кейса
Мы с нашим заказчиком решили не ждать и уже готовим заявление в суд.
Для кого это актуально – снижать кадастровую стоимость?
Для собственников зданий, нежилых помещений, сооружений и земельных участков, которые платят:
- налог на имущество физических лиц или налог на имущество организаций – в зависимости от того, на физическое или юридическое лицо оформлено право собственности на объект;
- налог на доходы физических лиц – когда продают свои объекты;
- земельный налог – после того, как зарегистрируют свое право собственности.
Для землепользователей, которые платят:
- арендную плату за землю – если в отношении земельного участка оформлен договор аренды;
- неосновательное обогащение за пользование землей – если собственник строения никаких договорных отношений за пользование землей не оформлял после регистрации права на строение (рассчитывается по той же методике, что и арендная плата).
Вам понравилась эта статья?
Изменение кадастровой стоимости в 2022 году
В 2017 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2022 год.
Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.
Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:
- налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
- арендная ставка на землю;
- стоимость выкупа земли.
Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.
Два главных изменения к 2022 году:
- Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.
В обход комиссии
Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:
- выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
- документ, подтверждающий, что вы собственник;
- данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.
Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…# Кадастр недвижимости
Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.
Кто теперь будет оценивать стоимость?
Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.
Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.
- кадастровая стоимость
- рыночная оценка
