Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2022 году

Каждый гражданин Российской Федерации является налогоплательщиком. Налоговые сборы разняться между собой, однако, один из них является основным для каждой категории граждан. Он носит название «налог на доходы физического лица». Некоторые категории граждан могут получать льготы по этому сбору, иные являются претендентами на налоговый вычет. В области реализации земельного участка с момента наступления 2016 года процедура и формат совершения выплат по указанному сбору не потерпели каких-либо изменений. В этой статье мы расскажем, как уплачивается налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц, кто обязан вносить средства на государственный баланс, и обсудим другие, не менее важные, моменты.

Налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц

Кто платит налог

Выплата налога на доходы физического лица при реализации участка земли вменяется гражданам, являющимся непосредственными владельцами этого наименования. Однако, срок владения, при этом, должен составлять не менее пяти полных лет.

Минимальный срок, указанный выше, не является обязательным для определенной группы лиц:

• представленных владельцами ранее приватизированных участков;
• собственников территорий, которые были получены согласно официальной договоренности, подразумевающей содержание пожизненного характера, а также иждивение;
• люди, которые получили участок и стали владельцем в результате приобретения его в качестве подарка от близкого родственника или же в качестве наследства от лица также близкого по крови.

Граждане, входящие в группу перечисленных категорий, получили минимальный срок размером в три года. Раньше, чем он истечет, реализовать участок без выплаты налогового сбора в государственный бюджет они также не имеют права.

До наступления 2016 года срок в три года был актуален для всех категорий граждан. Такова была норма и для покупателей земли, и для персон из категории льготников. Однако, с наступлением указанного года общий срок повысился. Сделано это было ради предотвращения различного рода спекуляций с перепродажей участков, а также для скорейшего наполнения государственной казны.

Согласно букве российского закона, обложению налоговым сбором подлежат только те участки, которые располагаются территориально в границах нашей страны. За их пределами владения граждан России не подлежат обложению сбором в пользу нашего государства.

Законодательное регулирование

Регулировка правоотношений в области реализации земельных территорий и выплаты налога с полученного дохода осуществляется главным сводом налоговых сведений страны – Налоговым Кодексом. Кроме того, существует Федеральный закон от 29 ноября 2014 года, на который также необходимо опираться при определении прав и обязанностей продающего землю гражданина.

Последние изменения

Как уже говорилось выше, в 2017 году никаких изменений процедура отчислений средств в государственную казну при продаже автомобиля не претерпела. Важные нюансы, которые следует знать каждому ответственному налогоплательщику, произошли с наступлением 2016 года. Именно с его началом силу приобрел Федеральный закон под номером 382. Согласно указанной в нем информации, изменения коснулись порядка осуществления денежных выплат в бюджет, а также уточнены ситуации, в которых граждане имеют право на получение освобождения от перечисления средств.

Какие производились законодательные изменения

В первую очередь, это коснулось минимального срока владения. Выше мы уже говорили, что до конца 2015 он года он составлял 36 месяцев для всех категорий граждан. Теперь же, общее правило гласит, что выждать необходимо уже на 24 месяца больше, то есть, в общей сложности пять полных лет. Отсчет срока стартует с того дня, когда жилье приобретается. В случае конкретно с покупкой, это дата подписания официального договора о продаже бывшим владельцем и покупки новым собственником. Если конкретный земельный участок был куплен до наступления 2016 года, то на него распространяются старые правила, то есть его хозяева могут продать его через три года владения и при этом освободиться от уплаты налога.

Приведем пример. Елена Викторовна приобрела участок в 2014 году. Получается, что реализовать его без выплаты в государственную казну она имеет право в 2017 году. Подруга нашей героини, Анна Петровна, купила землю в начале 2016 года. Полагаясь на устаревшую информацию, она собирается реализовать участок в 2022 году, при этом облагородив и отдав его дороже. Однако, осуществив свою задумку, она потеряет часть денежных средств. Если, конечно, не ознакомиться с актуальными законодательными изменениями до этого момента и не решит отложить продажу земли до 2022 года. Изменение искомого срока может производиться в некоторых регионах нашей страны.

Если искомое недвижимое имущество было не куплено, а получено по праву наследования, то дата, с которой начинается отсчет срока владения, начинает отсчитываться с момента вступления в искомое право

Если участок продавался за большую стоимость, чем был приобретен изначально, налог, взымаемый с полученного налогоплательщиком дохода составит 13% от полной суммы. Эта ставка является общей для плательщиков налога на доходы физического лица. При этом, ее применение производится в искомой величине независимо от объекта налогообложения. Эта же процентная величина отнимается ежемесячно от заработной платы работающих официально налогоплательщиков, кроме того, при реализации жилья, например, отнимаются от суммы дохода также 13%.

Существует список льготников, которые приобретают названый статус при реализации земельной территории, на которой стоит жилая площадь какой-либо семьи. При этом, жилье должно быть для граждан, составивших ячейку общества, единственным. Кроме того, важно соблюдать следующие условия:

• участок с возведенным на нем жилым объектом должен реализоваться с целью приобретения иного жилища;
• стоимость продажи объекта должна соответствовать изначальной или быть меньше ее.

Чтобы подтвердить соблюдение названных условий, необходимо предоставить подтверждение в виде определенных документов.

Кроме того, освобождению от выжидания полагающегося срока в пять лет, точнее, его сокращению до 36 месяцев, могут подвергнуться объекты, которые:

• подарены близкими родственниками;
• достались владельцу после смерти близкого родственника;
• стали собственностью в результате проведения приватизации;
• если с владельцем заключена официальная договоренность, подразумевающее иждивение какого-либо лица.

Величина налоговой выплаты

Вычисление суммы средств, которые полагаются государству при выплате налога на доходы физического лица с тех денег, которые поступили в качестве оплаты за приобретение земельного участка, производится по конкретной формуле.

Как узнать величину налога

Одним из ее элементов является величина поступившего дохода. Ее определение производится исходя из сведений, внесенных участниками сделки в заключенный между ними договор продажи-приобретения. Обратите внимание! С начала 2016 года имели место быть некоторые нововведения, представленные законодательными нормами, связанные с предотвращением уменьшения цены земельной территории. К сожалению, в нашей стране это является частой практикой и производится ради того, чтобы сократить сумму полагающегося государству налога.

Согласно упомянутым нововведениям, оценка величины налога производится по кадастровой стоимости земли. Сумма, предполагаемая к получению за продажу, никак не может быть меньше искомой кадастровой величины, умноженной на 0,7.

Узнать, какова кадастровая стоимость участка, которым вы владеете, можно из документа, называемого кадастровым паспортом объекта.

Приведем пример. Василий Петрович решил реализовать участок ранее минимального срока владения, так как задумал переехать в другую область нашей страны. Дожидаться окончания положенного срока он не мог, поэтому решился на выплату части дохода в государственный бюджет. Заглянув в кадастровый паспорт, Василий Петрович обнаружил, что цена его участка, определенная кадастром, составляет 6 миллионов 700 тысяч российских рублей.

Минимальный размер суммы, по которой Василий Петрович сможет продать участок, согласно новым нормам, составляет 4 миллиона 690 тысяч российских рублей. Эту величину мы получили, умножив кадастровую стоимость участка нашего героя на 0,7. Из этого следует, что, даже реализовав участок за меньшую сумму, Василий Петрович будет обязан уплатить в государственную казну 13% от 4 миллионов 690 тысяч.

Хотим обратить ваше внимание на весьма важный факт. Он заключается в том, что ставка налогообложения по сбору с доходов, полученных физическим лицом, не всегда составляет искомые 13%.

Она актуальна лишь для той категории граждан, которые, согласно букве закона, именуются резидентами нашей страны. Получается, чтобы выплатить минимальную ставку в казну (13%) при продаже земли раньше срока, продавец должен соответствовать предъявленному к резидентскому статусу условию, а именно: находиться на территории Российской Федерации не менее положенного срока, составляющего в свою очередь 184 дня из 365 дней годичного периода. Выполнение искомого условия позволяет держателю участка считаться резидентом и обретать положенную ему привилегию.

Лица, которые находятся в России менее 183 дней, пусть даже, 182 или 180 дней, не являются резидентами и не могут рассчитывать на продажу земли с переводом в бюджет налогового сбора, равного 13% от полученного дохода.

Обращаем ваше внимание, что вопросы с присвоением статуса резидента порой решаются в индивидуальном порядке. Иногда получение его зависит не только от реального нахождения в пределах границ страны, но также от наличия постоянной прописки на ее территории и прочих нюансов.

Для нерезиденской части общества страны актуальна повышенная ставка. Вместо 13% они вынуждены делиться с государством 30%. Согласитесь, сумма серьезная.

Приведем пример. Два соседа поселения «Маленькая Италия» имеют одинаковые по величине благоустроенные участки. Они решают выставить их на продажу за одну и ту же сумму, равную 7 миллионам 420 тысячам рублей. Первый сосед является резидентом Российской Федерации, так как находится на ее территории полный положенный срок. Его выплата в казну после продажи участка составляет 964 тысячи российских рублей (13% от 7 миллионов 420 тысяч). Второй к этой категории не принадлежит, так как живет на родине на несколько дней меньше. Получается, он должен выплатить государству сумму намного превышающую величину для первого соседа, а именно, 2 миллиона 260 тысяч рублей (30%).

Видео – Кадастровая стоимость участка влияет на его налогообложение

Получение налоговых вычетов

С 2017 по 2022 год в области получения и предоставления налоговых вычетов не производилось никаких изменений.

Всего существует две разновидности возврата налога при продаже жилья:

• расходная;
• имущественная.

В первом случае подразумевается покрытие части налоговой базы документально подтвержденными затратами, произведенными владельцем участка при его приобретении. В подавляющем большинстве случаев речь идет об изначальной стоимости приобретения. Иными словами, вы можете вычесть из величины полученного при продаже дохода цену участка, по которой вы его покупали. Например, вы реализуете землю за 7 миллионов, но покупали ее за 5. Следовательно, 7 000 000-5 000 000=2 000 000 – с полученной по итогу величины налоговая служба и будет проводить исчисление средств.

Что касается второго способа уменьшения налоговой базы, его представляет вычет имущественной направленности. Его величина соответствует миллиону российских рублей.

Приведем пример расчета величины налогового сбора при его применении. Представьте, что вы владеете участком менее установленного законодательно срока. Цена земельной территории составляет 4 миллиона 340 тысяч рублей, согласно кадастровому паспорту. Вы имеете право на применение налогового вычета, величина которого составляет миллион единиц российской валюты. Тогда, вычитая из искомой цены эту сумму, вы получаете 3 миллиона 340 тысяч рублей. Умножаем полученную величину на 13% и получаем 434 тысячи 200 рублей – сумма, которую вы должны будете внести в бюджет государства в качестве налогового сбора.

Следует упомянуть, что в случае, когда продающаяся территория является объектом, находящимся в собственности долевого характера, при заключении сделки по реализации применение вычета может производиться только единожды.

Если же владельцы земли решили реализовать ее по отдельности, то каждое лицо может претендовать на предоставление вычета.

В какие сроки производится взимание налога

В 2017 году также не произошло никаких изменений, связанных непосредственно с временными рамками, касающимися осуществления денежных перечислений в государственную казну. Все сроки остались прежними.

Сроки совершения выплаты в бюджет страны

Декларировать поступившие к продавцу земельного участка денежные средства, классифицирующийся как доход, нужно до наступления 30 апреля следующего за годом совершения сделки двенадцатимесячного срока. Передаются данные с помощью специализированного декларационного бланка, форма которого имеются 3-НДФЛ. Ее заполнение обязательно, так как она является тем унифицированным документом, который необходим специалистам налоговой службы для оперативного сбора и анализа поступающей от плательщиков налоговых сборов информацией по полученным ими денежным средствам.

Расчет суммы налога на доходы физического лица, указываемой в декларационном бланке, является обязанностью непосредственно самого налогоплательщика.

Налоговое обязательство, возникающее у гражданина при реализации участка, осуществляется непосредственно до наступления середины лета, то есть до 15 числа июля месяца.

Если искомая выплата в пользу государственного бюджета не будет обязанным налогоплательщиком произведена, за каждый день опоздания налоговая служба будет начислять ему пеню. Неподача декларационного бланка на проверку также карается денежными штрафами.

Так, за каждый день опоздания ее передачи начисляется неустойка, размер которой составляет не менее 1 тысячи российских рублей

Если вы входите в ту категорию граждан, которая от выплаты налога на доходы физического лица освобождается, однако, вам все равно поступило уведомление от Федеральной налоговой службы, содержащее требование по совершению выплаты, не нужно пугаться. Просто обратитесь в отделение налоговой инспекции, к которому вы относитесь согласно месту жительства, и предоставьте им подтверждающие ваше право на освобождение от выплаты документы. Не нужно скрываться от уплаты, пройдите процедуру официально и все вопросы уладятся сами собой.

Подведем итоги

Перечисление средств в пользу государственной казны, связанное с продажей земельного участка, регулируется основными законодательными актами нашего государства. Процедура сопровождается некоторыми нюансами, которые просто необходимо учитывать. В первую очередь к ним относятся минимальные временные сроки, которые стоит выждать для освобождения от выплат. Несмотря на то, что сумма налога по сравнению с величиной дохода кажется не такой уж и большой, по факту она представляет очень большие для среднестатистического жителя нашей страны деньги.

Будьте внимательны ко всем нюансам

Очень важно также иметь ввиду, что вы можете принадлежать к одной из категорий, считающихся льготниками. Это значит, что вы либо имеете право на освобождение от выплаты налога на доходы физического лица в государственную казну при продаже участка, либо можете сократить срок нахождения в статусе его владельца на целых два года. И в том и в том случае вас ждет колоссальная выгода, поэтому, внимательно изучите изложенную в статье информацию, касающуюся этого вопроса.

Кроме того, каждый ответственный налогоплательщик знает, что важно вовремя перечислять выплату налоговых отчислений в государственную казну, а также, декларировать поступившие доходы. Помните, каждый день промедления и в том и в том случае грозит вам серьезными денежными санкциями, весьма внушительными для кошелька жителя Российской Федерации.

Вся информация, которая не была изложена в этой статье, но интересует вас, может быть найдена в Налоговом Кодексе нашего государства, а также уточнена в отделениях Федеральной налоговой службы России. Не стесняйтесь задавать работникам службы возникающие у вас вопросы. Если у вас нет времени посетить офис лично, найдите в интернете контактные данные отделения, к которому вы принадлежите по месту жительства, и сделайте звонок. Специалист, поднявший трубку, обязательно предоставит вам консультацию по всем интересующим вопросам.

Калькулятор расчёта налога при продаже земельного участка

Перейти к расчётам

Многие покупают себе земельные участки или получают их различными способами. Но без оформления в собственность невозможно проводить с землей сделки, например, продать, подарить и т.д. Юридически она не имеет владельца до момента регистрации.

Практика показывает, что далеко не все знают, как оформить земельный участок в собственность. Именно поэтому они обращаются за помощью к юристам, значительно переплачивая за их услуги. На самом деле при наличии необходимых документов процедура регистрации занимает немного времени и ничего сложного в ней нет. Сегодня мы постараемся рассмотреть этот вопрос подробно и акцентировать внимание на изменениях, произошедших в законодательстве в 2017 году

Право собственности на землю: изменения 2022 года

Федеральный Закон № 361-ФЗ от 03.07.2016 года внес ряд изменений в Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем дана вся нормативная база, которая регулирует процедуру оформления земельного надела в собственность.

Основная масса владельцев садовых участков и огородов должны ознакомиться со статьей 49 Закона 218-ФЗ, чтобы понимать, что полученные ими много лет назад наделы не прошли регистрацию в Государственном кадастре. И право владения следует сейчас оформить и получить соответствующий документ.

Ранее июля 2022 года подтвердить свое право собственности можно было свидетельством. Теперь же этот документ не выдается. Вместо него достаточно получить выписку из ЕГРН.

Федеральный Закон № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с внесенными изменениями 2017 года) говорит, что договор аренды участка земли не является препятствием для его выкупа.

Способы оформления земельного участка в собственность

Любая земля имеет владельца. Если она не зарегистрирована на частное лицо, то владеет ей государство. Чаще всего муниципалитет может предоставить участок земли гражданину в аренду по соответствующему договору. Но, как упоминалось ранее, гражданин имеет право ее выкупить.

Существует несколько способов оформления надела в собственность:

1.Льготные категории граждан могут оформить бесплатно. К ним относятся, например, инвалиды и участники ВОВ, молодые специалисты, получившие образование и работающие в сельском хозяйстве, многодетные семьи и т.п. в отношении земель для ИЖС, садоводства и огородничества, ведения ЛПХ. Сюда же следует отнести граждан, получивших участки до того, когда Закон вступил в силу, по «дачной амнистии».

2.В качестве выкупа участка муниципальной земли, находящегося в аренде. Сделать это можно, если вы:

• построили и зарегистрировали право собственности на такие постройки, как гараж, дачный домик, баня и даже сарай на участке, который предназначен для садоводства, огородничества,
• построили жилой дом на взятом в аренду участке под ИЖС или ЛПХ, а также ввели его в эксплуатацию и оформили в собственность,
• член садоводческого товарищества или кооператива. В этом случае до конца 2022 года процедура оформления будет проходить в упрощенном порядке.

3.Приобрести путем участия в торгах или аукционе.

4.В судебном порядке. Этот способ чаще всего используется, когда закончился срок действия договора аренды.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Приступая к оформлению участка в собственность, поинтересуйтесь его статусом. Земельный кодекс определяет ряд категорий, которые не могут быть зарегистрированы в частную собственность. К таким относятся земли:

• находящиеся в пределах природоохранных зон, городских парковых зон, скверов и садов,
• заповедников и памятников природы, отнесенные к фондам лесному и водному,
• находящиеся в резерве для осуществления государственных и муниципальных проектов, а также армейских нужд, где проходят учебные мероприятия,
• в зоне отчуждения вдоль транспортных путей, в том числе вблизи аэропортов и морских портов,
• полигонов – хранилищ опасных веществ,
• кладбищ.

Проверить статус конкретного участка земли можно в органе Росреестра по точному кадастровому номеру или адресу. Там же можно узнать, поставлен ли надел на учет или остается свободным. В последнем случае при отсутствии запрета на регистрацию можно смело подавать документы на оформление.

Видео: Как арендованную землю перевести в собственность 2017-2022 году

Оформление земли в собственность – пошаговая инструкция

Этап 1. Уточнение и фиксация границ.

Для определения границ участка требуется вызов специалиста, имеющего соответствующую аккредитацию. Межевание земли и составление всей необходимой документации проводит кадастровый инженер. Он выставляет метки на местности строго по координатам. Услуга эта не бесплатная и стоимость зависит от нескольких параметров. Значение здесь имеет площадь надела, удаленность, а также срочность. Межевание полностью оплачивает заявитель.

Предварительно заключается договор оказания услуги, где прописывается стоимость и сроки выполнения работ. Затем с выходом на место инженер выносит межевые метки, определяет площадь участка. По этим данным составляется межевой план, который выдается на руки заявителю в электронном виде и бумажном.

Этап 2. Обращение для постановки на кадастровый учет и оформления в собственность.

После проведения межевания и получения плана можно обращаться с пакетом документов в орган Росреестра. В руках этой государственной структуры все полномочия по ведению реестра прав на объекты недвижимости. Специалисты обязаны принять все документы, выдать расписку в получении и назначить дату выдачи документа о праве собственности. Форма обращения является заявительной, то есть вам необходимо будет заполнить заявление по установленному образцу.

Подать документы можно несколькими способами: лично в орган Росреестра, через многофункциональный центр или при помощи электронных сервисов на сайте Росреестра.

Услуга по регистрации права и постановке на учет облагается государственной пошлиной.

Этап 3. Получение документа о праве собственности.

Подтверждением того, что участок земли поставлен на кадастровый учет и владельцем его являетесь вы, будет получение выписки из ЕГРН. В ней и указана полная информация по наделу с указанием собственника.

Если выкупается участок, арендованный у муниципалитета, то потребуется получение постановления главы об отчуждении земли. Следует обратиться в администрацию с заявлением о желании выкупить и оплатить землю по предъявляемой стоимости. При положительном решении представители администрации оформляют договор купли-продажи или передачи участка. На основании этого договора можно оформлять право собственности в Росреестре.

Если на арендованном участке под ИЖС зарегистрирован жилой дом, то его владелец имеет право на упрощенную процедуру выкупа земли и без проведения торгов. Тогда нужно только подписать договор и заплатить указанную сумму.

Обычно документ о собственности готов уже через 10 дней.

Документы для регистрации права собственности на земельный участок

Сбор документов для оформления участка является важным моментом и содержание его для различных вариантов разное. Это могут быть сделка по приобретению, получение по договору аренды, получение в качестве наследства и другое.

Обязательным для всех случаев будет наличие:

• заявления по установленной форме с подписью лица, претендующего на право собственности или его представителя,
• удостоверения личности заявителя (оригинала и копии),
• доверенности, заверенной нотариусом, если от имени заинтересованного лица выступает представитель,
• документа, на основании которого гражданин владеет землей (договор купли-продажи, бессрочном пользовании, завещание и т.д.),
• кадастрового плана участка,
• квитанции о том, что госпошлина уплачена.

1. Если участок получен в результате сделки купли-продажи или договору дарения, то дополнительно предоставляются:

• договор, по которому сделка признается действительной, при необходимости заверенный нотариально,
• удостоверение личности и правоустанавливающие документы на участок второй стороны сделки – продавца.

2. Если участок получен по наследству, то срок установлен законом в 6 месяцев, в течение которых могут еще объявиться наследники. По истечении его можно обращаться в Росреестр с документами:

• свидетельством, выданным нотариусом, о том, что вы являетесь наследником земельного надела, а также, при наличии завещания;
• свидетельством о смерти собственника;
• документы о том, что на участке отсутствуют постройки;
• справка о рыночной стоимости;
• справка о месте регистрации наследодателя;
• выписка из ЕГРН с указанием собственника;
• для земли в СНТ потребуется предоставить его устав.

3.Если земля находится у владельца по договору бессрочного пользования или аренды и желании ее оформить в собственность, потребуется вложить в обязательный пакет документов еще и:

• разрешение администрации (комитета имущественных отношений), выданное на основании личного заявления владельца,
• геодезический план, генеральный план с нанесенными на него постройками и характеристиками, межевой план и план из БТИ,
• передаточный акт.

4.  Если участок приватизирован, следует обратиться в орган, владеющий землей с соответствующим заявлением и выпиской из кадастрового плана. Имеющиеся на нем строения должны предварительно пройти процедуру оформления в собственность. Результатом рассмотрения заявления может быть предоставление участка безвозмездно, продажа или отказ.

Безвозмездная передача оформляется письменным решением, а продажа – договором купли-продажи. Зарегистрировать участок во втором случае можно после внесения всей суммы выкупа.

В этом случае в орган Росреестра для оформления участка в собственность предоставляется решение о безвозмездной передаче или договор сделки.

Отметим, что нахождение на территории земли жилого дома, который зарегистрирован в собственность, упрощает порядок оформления земли под ним. Когда собраны все бумаги, специалисты Росреестра принимают их и назначают дату получения свидетельства на участок.

Видео: Как оформить землю

Продажа земельных наделов на территории России регулируется федеральными службами в рамках правовых норм, прописанных в Гражданском и Земельном кодексах, а также в ряде других законодательных актов. И при этом осуществляется по четко обозначенном алгоритму, для которого нужна дееспособность участников и наличие определенной документации. Далее будет обозначено, какие документы для продажи земельного участка в 2022 году (перечень) потребуются заблаговременно подготовить, каков сейчас порядок оформления таких сделок и каковым критериям обязан соответствовать контракт реализации земли согласно актуальным законодательным нормам.

Содержание:

1. Какие нужны документы для продажи земельного участка в 2022 году (перечень)?

1.1. Базовый перечень документов для продажи земельного участка1.2. Сопутствующие документы, необходимые для продажи земельного участка1.3. Что должно быть в основном контракте? 1.4. Как происходит внесение записи в реестр? 1.5. Куда подавать документы на регистрацию? 2. Что нужно для продажи земли ИЖС?

Какие нужны документы для продажи земельного участка в 2022 году (перечень)?

Вначале следует подчеркнуть, что разного рода «земельные ситуации» не всегда будут идти по стандартной схеме. В определенных случаях они бывают довольно сильно индивидуализированы, поэтому предоставленный далее типовой перечень документов для продажи земельного участка не всегда является достаточным для завершения сделки. Исходя из особенностей того или иного земельного надела, характера владения им, его юридической истории и иных вещей, данный список может быть дополнен, причем довольно сильно. Учитывайте это, готовя документы, необходимые для продажи земельного участка. А еще лучше, проконсультируйтесь с профильным специалистом – риэлтором или юристом. Так вы уменьшите риски упустить что-то важное или недоглядеть опечатки с неточностями, которые в итоге вполне способны вылиться в аннулирование транзакции или дополнительные финансовые издержки.

Базовый перечень документов для продажи земельного участка

В самый типовой список входят документы, с помощью которых можно удостоверить личность контрагентов и разного рода свидетельства на право владения.

Для проверки личности можно использовать:

1. Действующий внутренний паспорт.
2. Актуальный заграничный паспорт.
3. Если паспорт был утерян, то можно использовать специальную справку из Министерства внутренних дел с реквизитами потерянного паспорта контрагента и его фотографией.
4. Паспорт моряка или военный билет российского военнослужащего.
5. Удостоверение беженца типовой формы, выданное Федеральной миграционной службой, где указаны персональные данные и есть фотография. Такое удостоверение действительно в течение трех лет с момента его выдачи, после истечения срока «годности» оно считается недействительным и не может служить для удостоверения личности.

Подтвердить свою личность обязан как продавец, так и покупатель, а также все другие участники сделки (супруги, долевые участники, родители или опекуны). Подтвердить подлинность предоставленных паспортных данных можно в Паспортном столе.

Кроме того, перечень документов для продажи земельного участка обязан содержать подтверждения имущественных прав владельца земли:

• Выдержки из похозяйственной книги (первичный административный учет) или свидетельство, полученное от местного «земельного комитета», если имущество его текущим собственников было получено до 1998 года.
• Свидетельство (актуальное) о госрегистрации – если делянка земли была получена текущим собственником в период с 1998 года по 15.07.2016.
• Выписка установленного образца из ЕГРН (должна быть действительна на текущий момент).
• Типовой контракт продажи, дарения или мены;
• Свидетельство о праве собственника на наследство.

Отметим, что некоторые документы могут подтверждать право владения землей, но при этом они не являются достаточными для его реализации. Такое бывает, когда нужно завершить регистрацию права собственности имущества на продавца, то есть переоформить земельный участок на нового владельца, а не соответствующую запись в реестр. Если собственник распоряжается имуществом не по праву собственности, то статус законного землепользователя может подтвердить договор аренды (только если срок аренды превышает 1 год).

Полный обзор документов для реализации участка:

До 2001 года в России земля также могла передаваться в пожизненное или бессрочное использование. Такие свидетельства все еще правомочны, но их нужно переоформить в современный аналог – удостоверение, подтверждающие госрегистрацию (больше не производится в бумажной форме).

Также вы можете почитать, как оформить документы для покупки или продажи земельного участка с домом: «Как оформить куплю-продажу дома с земельным участком самостоятельно: пошаговая инструкция!»

Сопутствующие документы, необходимые для продажи земельного участка

Помимо базового списка, в том или ином случае также могут потребоваться:

1. Удостоверения о правовом статусе делянки и отдельно о правовом статусе недвижимого имущества, если такое построено на продаваемом участке земли.
2. Если собственник находится в браке, то потребуется письменное согласие от второго супруга на реализацию общего имущества.
3. Если собственник разведен, то покупатель может потребовать доказательства отсутствия притязаний бывшего супруга на продаваемый объект.
4. Если продаваемое имущество было получено в наследство, то потребуется предъявить доказательства того, что собственник уплатил все налоги при получении наследства. Кроме того, иногда могут также понадобиться и другие документы для продажи земельного участка, подтверждающие отсутствие законных притязаний на него со стороны иных наследников.
5. Кадастровый план продаваемой делянки земли, а также ее кадастровый паспорт.
6. Когда продаваемый надел – это долевое имущество, для его реализации нужно согласие всех долевых участников.
7. Если землей владеет несовершеннолетний, то потребуется разрешение на реализацию со стороны родителей или опекунов. Когда ребенок находится под опекой государства, нужно разрешение от госорганов попечительства.
8. Если имущество находится под обременением, то необходимо одобрение обременителя.
9. При запросе покупателя, могут потребоваться типовые справки из психдиспансера и/или наркодиспансера о вменяемости и дееспособности собственника.
10. Если в сделке принимает участие какое-либо юридическое лицо в качестве контрагента, то перечень документов для продажи земельного участка также обязан содержать документы о регистрации юрлица в соответствующих госслужбах. А также что-то, что подтверждает действующие полномочия представителя юридического лица.
11. Если в сделки участвуют представители контрагентов, то нужна доверенность, удостоверенная нотариусом и паспорт того лица, которое представляет собственника или покупателя.
12. Выписка из ЕГРН для подтверждения факта владения продаваемым имуществом.
13. Различные справки и квитанции, подтверждающие отсутствие у собственника коммунальных долгов или проблем с налогами.
14. Выданная в местном муниципалитете справка из карты делянки.
15. Прочая техническая отчетность и протокол межевания.

Более детально о том, какие документы нужны для продажи земельного участка в СНТ, ИЖС, а также реализации участка с недвижимостью будет сказано отдельно. При этом документы необходимые для продажи земельного участка – полный перечень, который может потребоваться именно в вашем случае, вы можете узнать, проконсультировавшись с профильными нотариусами, юристами или риелторами.

Что должно быть в основном контракте?

Разумеется, ключевой договор продажи также входит в перечень документов, которые необходимы для реализации земельного участка. Согласно актуальному законодательству для такого договора нет типовой формы, однако о том, что в нем должно быть в законе указано довольно четко.

Сведения, которые должны быть указаны в договоре продажи:

• наименование договора, от которого зависит суть прописанного в нем соглашения между контрагентами;
• сведения обо всех контрагентах (паспортные данные или регистрационные для юр. лиц);
• дата и место подписания контракта;
• максимально полное описание объекта сделки: характеристики, местоположение и прочие идентифицирующие сведения, с помощью которых его можно выделить (отличить) от других земельных наделов;
• стоимость сделки в числовом и письменном обозначении;
• детальное описание условий расчета, а также выбранный контрагентами порядок расчета;
• права и обязанности всех участников контрагентов;
• сведения об обременении на землю или о том, что таковых не имеется;
• реквизиты сторон.

Помимо этого, при желании любого контрагента в контракт продажи можно добавить и иную информацию, если это будет важно для одной из сторон.

Перечень документов по договорам купли продажи, мены, дарения:

Как происходит внесение записи в реестр?

Теперь давайте посмотрим, какие могут потребоваться документы для продажи земельного участка в 2022 году (перечень) для завершения сделки, путем ее регистрации в ЕГРН.

 Базовый список выглядит следующим образом:

1. Чек об уплате госпошлины (2 тыс. рублей для частных лиц, 22 тыс. для юридических лиц и 350 рублей в случае регистрации надела для личного использования).
2. Три экземпляра-подлинника контракта купли/продажи.
3. Разрешительные и правоустанавливающие документы.
4. Документы, подтверждающие регистрацию компании в соответствующих госслужбах.
5. Актуальные паспорта контрагентов.
6. Согласие от супругов, опекунов или попечительских органов, если требуется.
7. Согласие банка, государства или иного залогодержателя, если земля находится под обременением.

При подаче документации в органы регистрации нужно присутствие всех контрагентов или их представителей. В случае поручительства также потребуется нотариально оформленная доверенность.

Куда подавать документы на регистрацию?

В 2022 году существует пять способов произвести регистрацию продажи земли:

• Посредством обращения в Многофункциональные центры (МФЦ).
• Посредством обращения в Росреестр.
• Посредством обращения в представительства МФЦ или Росреестра в вашем регионе, городе населенном пункте.
• Посредством отправки всего перечня документов через обычную почтовую службу. В этом случае всего предоставленные регистрационному органу копии должны быть нотариально заверены.
• Посредством официального портала Госуслуг РФ. В этом случае также потребуется отправка нужной документации почтой – заказным листом.

Разумеется, регистрацию можно осуществить как самостоятельно, так и с помощью своего официального представителя. В последнем случае представитель должен будет предоставить органам регистрации нотариально оформленную доверенность и свой паспорт.

Что нужно для продажи земли ИЖС?

Теперь давайте рассмотрим, какие документы нужны для продажи земельного участка для ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство). Это важно, так как при такого типа транзакциях нужно будет четко обозначить целевое предназначение земли, а в некоторых случаях и то, что она именно так и используется.

 Документы для продажи земельного участка ИЖС таковы:

1. Чеки, подтверждающие оплату госпошлины.
2. Разрешительная и правоустанавливающая отчетность.
3. Актуальные паспорта всех контрагентов и третьих лиц.
4. Три экземпляра-подлинника контракта продажи делянки ИЖС.
5. Одобрения от супругов, родителей или опекунов.
6. Кадастровый паспорт, а также акт о приеме/передаче.

В некоторых случаях может потребоваться документ, подтверждающий отсутствие несоответствующей ИЖС застройки либо решение судебных инстанций о передаче имущества его текущему собственнику.

Какие документы нужны для продажи земельного участка в СНТ?

В последнее время в России наблюдается рост популярности СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество). Что с одной стороны, объясняется пропагандой здорового образа жизни и вегетарианства, а с другой – возвратом людей к подсобным хозяйствам из-за кризиса. При этом процесс продажи земли в таком товарищества более сложен, поскольку такая транзакция потребует согласия всех соседей, которые иногда не прочь нажиться на этом, потребовав «свою» долю. Рассмотрим, документы для продажи земельного участка в СНТ необходимы.

Какие документы нужны для продажи земельного участка в СНТ:

1. Актуальные паспорта всех контрагентов.
2. Правоустанавливающая и разрешительная документация.
3. Заверение от собственников смежных наделов (соседей) об отсутствии у них любых претензий к межеванию делянок.
4. Свидетельства и/или одобрения от супругов, родителей и/или органов попечительства.
5. Фрагменты В1 и В2 из кадастрового паспорта.
6. Справка из БТИ, если это надел без каких-либо построек.
7. Чеки об оплате госпошлин.

Необходимо подчеркнуть, что при реализации доли в СНТ покупателю следует сверить характеристики и разграничение делянки в документах с реальным положением дел. Кроме того, если у соседей есть претензии, то нужно будет либо урегулировать этот вопрос в частном порядке, либо потребуется решение судебных инстанций о несостоятельности этих притязаний.

Что потребуется для продажи земли с недвижимостью?

В случае если на продаваемой делянке уже возведен дом, то также потребуется подтверждение законности строительства. Поскольку без этого подобная транзакция может быть либо аннулирована, либо обязанности и издержки по легализации строительства лягут на плечи покупающей стороны или ее представителей.

Что нужно для реализации недвижимости вместе с землей:

1. Паспорта всех контрагентов.
2. Правоустанавливающая и разрешительная документация.
3. Чеки, подтверждающие оплату пошлин.
4. Удостоверение об отсутствии не текущих долгов за коммуналку, электричество, интернет и тому подобные издержки.

Как составить договор для продажи участка и дома:

Помимо этого следует еще подчеркнуть, что документы для продажи земельного участка при особых обстоятельствах могут дополняться выпиской из домовой книги, а также окончательными вердиктами судебных инстанций или одобрениями на продажу со стороны третьих лиц, если реализуемый объект находится в обременении.

Подробнее об этом читайте в нашем материале: «Какие нужны документы для продажи дома с земельным участком?».

Что нужно для реализации части делянки в долевом имуществе?

Если реализуется не весь участок, а лишь его доля, то в этом случае нужно будет известить всех дольщиков о своем намерении продать часть общего надела, предложить им право первого выкупа и если они не хотят этого делать – получить в письменной форме отказ от притязаний на продаваемую долю участка. Документы для продажи земельного участка такие же, что и при обычной реализации земли.

Алгоритм реализации земельного участка в 2022 году

Теперь давайте от теоретических аспектов и подготовительных действий, перейдем к практическому аспекту продажи земли – алгоритму оформления подобной сделки и ее регистрация в соответствующем государственных регистрационных службах.

 В текущем году для этого нужно сделать следующее:

1. Согласовать все моменты с потенциальным покупателем и подписать предварительный договор. Желательно заверить этот документ нотариально.
2. Самостоятельно или с помощью нотариуса подготовить текст основного документа купли/продажи. Согласовать полученный текст с покупателем. Если все нормально – подписать контракт.

Порядок расчетов за продажу земли, осуществляется согласно договоренности между контрагентами. Как правило, это 10% после подписания предварительного соглашения, далее, 70% после ключевого контракта и последние 20% по окончании регистрации нового владельца в кадастре.

3. Обратиться в МФЦ или УФРС для внесения в ЕГРН.
4. Уплатить госпошлину на месте. Это же можно сделать и через банковские кассы или службы онлайн-банкинга.
5. Поставить свои подписи на справке о выдаче свидетельства. Данный документ составляет сотрудник регистрационной службы по внутренней инструкции.
6. Сдать документы и получить расписку об их передаче/приеме регистрационным органом.
7. Подождать некоторое время и вернуться в регистрационный орган для того, чтобы забрать свидетельство, оформленное на нового собственника земли.

Отметим, что большинство этих действий должен проводить покупатель или его представитель. Владельцу же будет необходимо заблаговременно подготовить документы, необходимые для продажи земельного участка, составить текст предварительного и основного договора, поставить на них подписи и подтвердить факт получения оговоренной суммы денег.

Заключение

Все вышеуказанные документы для продажи земельного участка в СНТ, ИЖС и других случаях необходимы для того, чтобы сделка купли/продажи была юридически «чистой» и не могла быть оспорена в суде. Кроме того, наличие полного перечня нужной документации повышает стоимость сделки и уменьшает риски при ее совершении для обеих сторон.

В статье

 552 ГК

 заложен принцип неразрывной связи земельного участка и 

недвижимости

, которая на нем расположена (п.1).

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей 

права собственности

 на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

 А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

18.11.2022