Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон в 2022 году

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

Изменения в расположении сантехники;
Разборка ненесущих перегородок;
Переделка дверных проемов;
Монтаж новых перегородок;
Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

Демонтаж стен;
Перенос кухни в другое помещение;
Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
Объединение комнат;
Перемещение коммуникаций;
Обустройство дополнительной ванной;
Создание проемов в несущей стене;
Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону? Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2022 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка. За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

Полностью сносить несущие стены;
Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
Убирать оконные проемы;
Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
Технический паспорт на квартиру;
Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
Согласие службы эксплуатации;
Разрешение от Роспотребнадзора;
Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
Проект или эскиз с подробным описанием работ;
Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
Сделать план или эскиз проведенных работ;
Предоставить план дома по этажам;
Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

Доступ к коммуникациям усложнился;
Пострадала прочность конструкций;
Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Вопрос перепланировки встает перед теми собственниками, которые хотят изменить внутреннюю структуру своей квартиры. В РФ такие действия обязательно необходимо согласовывать с контролирующими органами, иначе процедура будет признана самовольной. Новые правила существенно упростили порядок получения разрешения, но большое количество формальностей по-прежнему осталось.

Новый закон о перепланировке квартир 2022

Основа указанного нового закон содержится в главе 4-ой ЖК РФ. Ремонт жилой квартиры может предполагать проведение не только косметических изменений, но изменение ее общей структуры. Если первый вариант допускается к самостоятельному проведению, то вторые работы обязательно необходимо узаконивать.

Согласование по новым правилам проводится еще до проведения указанных работ. Положения кодекса распространяются также и на владельцев нежилых помещений.

Что такое перепланировка квартиры по закону?

В диспозиции статьи 25 указано, что любая перепланировка подразумевает кардинальные изменения условной квартиры, требующие внесение соответствующих правок в кадастровые документы. Получается, что любое изменение структуры, а также уменьшение/увеличение общей площади будут попадать под понятие перепланировки. Новый закон требует заведомо оформлять подобные виды работ еще до начала их проведения.

Не считаются перепланировкой такие работы, после которых кадастровая информация остается неизменной. Соответственно, если в помещении была возведена стена не из капитального материала — гипсо-картон, пенополлистирол, легкие бетонные смеси, то согласовывать такую работу не нужно. То же самое относится и к неизменности общей системы коммуникаций — если все остается как и было, то согласование не требуется.

Сколько стоит перепланировка квартиры по закону?

Жилищным законодательством прямо не предусматриваются какие-либо официальные платы, за исключением госпошлины, вносимой за оформление изменений в текущем кадастре. Сегодня человеку за это придется заплатить 200 рублей.

Более того, после согласования описываемых условий, внести данный платеж можно через официальный ресурс Росреестра. На портале указаны все необходимые реквизиты, какие при желании можно распечатать. По новому закону информация скомпилирована в отношении любого дома/квартиры.

Выдача самого разрешения, при полном согласовании, не облагается госпошлиной. Документ выдается спустя 10-ть дней, сразу после завершения предварительного анализа предоставленного проекта перепланировки. Не размер оплаты представляет проблему, а именно порядок узаконивания.

Что запрещено при перепланировке квартиры законом?

Императивных запретов несколько. Запрещено затрагивать общие коммуникационные системы, идущие через весь жилой дом — этот запрет распространяется на все ресурсы.

Нельзя любым образом затрагивать все несущие стены — такой элемент имеется в каждом доме, и его местонахождение можно уточнить из кадастровой документации. Помимо этого запрещено выходить за фиксированные рамки по площади, нарушая при этом права остальных жильцов.

Новый закон в своих диспозициях указывает также и на императивный запрет любых работ, как-либо затрагивающих интересы проживающих в соседних квартирах субъектов.

Нарушение закона о перепланировках в квартирах — последствия

Новые санкции по закону достаточно жесткие, если их сравнивать с прежними. В статье 29-ой Жилищного кодекса удален пункт о предполагаемом штрафе — такой санкции на сегодня не предусматривается, что следует знать. Основной вид последствий — предупреждение и реализация помещения.

Если работы принимаются за незаконные, вовремя не согласованные, то контролирующий орган выносит формальное предупреждение, в соответствии с каким помещение должно быть возращено в номинально прежнее состояние. Срок при этом фиксируется отдельно по каждому условному случаю. Получив предупреждение номинальный собственник обязуется устранить все имеющиеся изменения и передать данную информацию в указанный орган.

Если нарушение остается действующим, то контролирующий орган обращается в территориальный суд. У судебного органа имеется два варианта.

Первый — все остается в исходном, измененном, виде, если соблюдаются основные императивы.

Второй вариант — помещение, против воли владельца, реализовывается на муниципальном торге.В этом случае собственнику будет номинально компенсирована его стоимость, но только после вычета формальных судебных издержек. Такие издержки могут достигать максимальных 15% от оценочной стоимости.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Типовая планировка квартир не всегда устраивает хозяев жилья. В этом случае может встать вопрос об изменении его конфигурации. Причин для этого может быть несколько: увеличение количества проживающих, неэргономичность стандартной планировки, желание создать уникальный дизайн жилплощади и т. д.

Приступив к переделке жилья, к сожалению, не все отдают себе отчет в том, какую ответственность они несут в процессе проведения ремонтных работ. При этом некоторые даже не озадачиваются тем, какие изменения можно вносить в конструкцию жилого помещения, а какие нельзя. А ведь все эти моменты тщательным образом регулируются законодательными нормами, за нарушение которых предусмотрен штраф.

Чтобы не иметь проблем в будущем, необходимо предварительно ознакомиться со всеми правилами относительно того, как сделать перепланировку в квартире в соответствии с законом. Важно также знать, в каких случаях требуется её согласование с госучреждениями, а в каких – нет.

Что это такое

Понятие «перепланировка» подразумевает внесение изменений в конфигурацию жилого объекта, которые влекут за собой изменения в техпаспорте на жильё.

В случае если хозяин квартиры решил сделать небольшой (так называемый «косметический») ремонт – к примеру, наклеить обои, обновить потолки и сменить сантехнику – то такие действия не квалифицируются как перепланировка, потому что данные видоизменения не вносятся в паспорт помещения.

Если же владелец жилища планирует объединить санузлы либо из однокомнатной квартиры сделать 2-комнатную, то по закону это не что иное, как перепланировка. И в процессе её осуществления должны соблюдаться некоторые требования. Более того, на неё нужно будет получить разрешение от властей. Все подробности этой процедуры описываются ниже.

При желании, чтобы уж точно не выйти за рамки законных требований, можно использовать более осторожный подход, обратившись за консультацией к специалисту либо используя готовые решения, созданные и утвержденные ранее для конкретного типа жилья.

Нормативная база

Все аспекты перепланировки прописываются в Жилищном Кодексе. Он регулирует все правовые моменты, возникающие в связи с этой процедурой. Определение понятия приводится в 25-статье Кодекса (п. 2).

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В данной статье содержатся:

отличительные особенности перепланировки и переустройства;
основания на осуществление перепланировки;
порядок оформления разрешения;
основания для отказа в заявлении;
заключительные действия при перепланировке и т. д.

Помимо Жилищного Кодекса, в отношении перепланировки применяются также и иные подзаконные акты, связанные с оценкой износа жилых комплексов, анализом состояния несущих сооружений и прочими нормативными показателями.

Необходимо также учесть, что процесс перепланировки в разных регионах регламентируется по-разному. Иными словами, регионы могут устанавливать собственные стандарты и правила данного вида деятельности, которые обязательны к исполнению.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Как сделать самостоятельную перепланировку в квартире законно

Многих интересует вопрос, как сделать перепланировку законно. На самом деле, все достаточно просто, если заранее досконально изучить все действия, которые при перепланировке запрещены. Соответственно, всё, что не запрещается нормативными актами, – при перепланировке допускается.

Правила реорганизации жилплощади следующие:

нельзя затрагивать вентиляционную систему, так как любое вмешательство может отразиться на соседях (поэтому при перепланировке система вентиляции обязательно должна быть учтена);
должен всегда оставаться свободный доступ к любому участку газовых коммуникаций – внедрять их в стену категорически запрещено по правилам безопасности (при ближайшей проверке нарушение будет выявлено – придется заплатить штраф и снова оголить газовые трубы);
запрещается переносить входные дверные проемы на лестничной площадке (за это также положен штраф);
перенос труб водоснабжения/водоотведения не допускается (в связи с этим выбор другого пространства под кухню либо санузел невозможен);
нельзя трогать несущие блоки и конструкции;
не допускаются работы, приводящие к видоизменению фасада здания;
нельзя монтировать устройства, непредусмотренные типовой системой коммуникаций;
в результате внесённых изменений не должны страдать соседние жильцы (например, санузел не может находиться над жилым пространством или кухней соседей);
запрещено расширять жилплощадь за счет коридора лестничной площадки;
нельзя увеличивать площадь нежилого помещения (кухни/санузлов) за счет уменьшения полезной жилой площади;
запрещён перенос отопительного радиатора на лоджию/балкон;
размеры жилой комнаты в результате модификаций не должны быть меньше 9 м на 2.25 м, при этом в комнате в обязательном порядке должно быть окно.

Согласно строительным нормативам допускаются следующие действия:

объединение балконного пространства с комнатой;
удаление подоконников;
изменение местоположения кухни и ванной в случае, если квартира на 1-этаже либо под ней помещение, оформленное как нежилое;
монтаж каминов при условии, что квартира на последнем этаже;
пристройка балкона/лоджии к квартире на 1-этаже.

Свидетельство о государственной регистрации права

На какие виды работ не нужно получать разрешение

Если нет уверенности, какие действия осуществлять при перепланировке, а какие нет, рекомендуется обратиться к специалисту, который заранее проконсультирует по всем возникшим вопросам. В обратном случае может возникнуть лишний (двойной) расход средств, связанный с монтажом и последующим демонтажем запрещенных конструкций.

В целях консультации можно обратиться к следующим лицам и организациям:

юристу-специалисту по жилищному праву;
работникам проектных и строительных организаций;
специалистам БТИ;
в жилинспекцию;
в местный департамент капитального строительства.

Существуют виды работ, которые можно выполнять без разрешения контролирующих инстанций, так как они не попадают под категорию «перепланировка». Конфигурация жилья при проведении таких работ не меняется, соответственно, поправки в техпаспорт не вносятся.

К их числу относятся:

наклейка/переклейка обоев;
замена полов;
замена дверей и оконных рам;
облицовка (внутренняя) и утепление балкона;
монтаж антенн и кондиционеров;
установка сантехники, колонок, оборудования на кухне, нагревательных приборов и пр.

Образец технического паспорта помещения:

Проект или эскиз

Проект как понятие применяется по отношению к перепланировке и является основным документом, который должен быть согласован с уполномоченными учреждениями.

Проект, ввиду его сложности и специальным предъявляемым требованиям, обычно формируется специалистом, имеющим инженерное образование и знания действующих строительных норм. Все модификации жилого объекта, предусмотренные проектом и отличные от действующего техпаспорта, должны быть отражены в новом паспорте.

Эскиз же в отличие от проекта не вносит изменений в паспорт на жилплощадь и может быть составлен инициатором переустройства квартиры самостоятельно.

Необходимые документы

Итак, с чего начать процесс перепланировки? Конечно же, со сбора всех необходимых для получения разрешения бумаг.

Владельцу жилья потребуется:

техпаспорт с планом жилого объекта;
свидетельство на собственность;
общегражданский паспорт РФ;
поэтажный план и техзаключение от БТИ;
разрешение от пожарной и санитарно-эпидемиологической служб;
утверждённый уполномоченной организацией проект;
заявление по образцу.

Куда обратиться

Не менее популярный вопрос перед началом перепланировки – куда обратиться с собранными бумагами.

Для начала нужно прийти в БТИ, получить у них поэтажный план и подать заявку на получение техзаключения, в котором указывается, можно ли при текущем состоянии дома проводить в нём технические работы по перепланировке. Заключение предоставляется только после осмотра жилья назначенным сотрудником.

Разумеется, наиболее вероятно получить такое заключение, проживая в новостройке, нежели в панельном доме, построенном несколько десятков лет назад.

Следующий этап – посещение пожарного надзора и санитарной службы в этих же целях – получить разрешение на планируемые работы.

Архитектурно-планировочные организации помогут составить и утвердить проект, который в дальнейшем передаётся на согласование в жилинспекцию вместе с перечисленными выше документами.

После получения одобрения от жилинспекции можно приступать к работам, по окончании которых нужно еще раз вызвать инспектора БТИ, чтобы он сделал все необходимые замеры и составил акт пуска переделанного жилья в эксплуатацию.

Заключительный этап – получение нового паспорта в БТИ, учитывающего все выполненные видоизменения жилища.

Необходимо иметь в виду, что процесс согласования может продлиться на срок до полугода. Поэтому если нет желания либо времени добиваться получения одобрения самостоятельно, можно всегда обратиться к специализирующимся на таких услугах фирмам, которые возьмут данную бюрократическую процедуру на себя. Стоимость услуг подобных фирм можно узнать в интернете.

Что делать в случае отказа

Перед началом организации перепланировки следует учесть тот факт, что на её проведение можно получить и отказ. Он предоставляется в письменной форме с перечислением причин такого отрицательного решения.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Заявитель-владелец жилья имеет право по истечении 3-х месяцев заново собрать и представить документы на рассмотрение. В случае если отказ будет выдан повторно, а собственник с ним не согласен, имея при этом основания, на которые он может ссылаться по закону, можно смело подавать жалобу в суд.