Что включено в проект перепланировки квартиры в 2022 году

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

1. Изменения в расположении сантехники;
2. Разборка ненесущих перегородок;
3. Переделка дверных проемов;
4. Монтаж новых перегородок;
5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

1. Демонтаж стен;
2. Перенос кухни в другое помещение;
3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
4. Объединение комнат;
5. Перемещение коммуникаций;
6. Обустройство дополнительной ванной;
7. Создание проемов в несущей стене;
8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2022 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

1. Полностью сносить несущие стены;
2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
3. Убирать оконные проемы;
4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
2. Технический паспорт на квартиру;
3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
4. Согласие службы эксплуатации;
5. Разрешение от Роспотребнадзора;
6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
3. Предоставить план дома по этажам;
4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

1. Доступ к коммуникациям усложнился;
2. Пострадала прочность конструкций;
3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

План-проект является основополагающим документом, без которого оформление перепланировки невозможно. Его могут делать не все проектные организации, а только имеющие допуск СРО. Кроме того, в некоторых случаях привлечь к составлению проекта можно только учреждение, «отвечающее» за тот или иной тип здания, то есть являющееся автором типовой серии, к которой относится дом.

Требования по проекту перепланировки квартиры устанавливаются законодательством. Чтобы проектная документация была утверждена жилищной инспекцией – органом, предоставляющим разрешение на перепланировку (в Москве – это, соответственно, Мосжилинспекция), она должна учитывать все действующие строительные нормы.

До сдачи бумаг на согласование может потребоваться еще несколько одобрений – со стороны надзорных инстанций, таких как пожарная станция, служба газа, СЭС, а в некоторых ситуациях и МЧС.

Получение резолюции в каждом из вышеперечисленных учреждений связано с дополнительными расходами, но самым затратным этапом оформления перепланировки всё же является подготовка проекта.

Зачем это нужно

Проект необходим для согласования перепланировки с жилинспекцией. Данное требование предписывается Постановлением N508.

Заказывать проект имеет смысл только в том случае, если предстоит именно перепланировка. Ведь закон предусматривает также и другой тип работ, разрешение на которые у госорганов получать не нужно, а именно переустройство жилища. Разницу между этими понятиями объясняет Жилищный Кодекс. В нём же приводятся примеры изменений, относящиеся к тому или иному типу трансформации жилья.

Главное, что нужно уяснить, чтобы отличить перепланировку от переустройства, это то, что перепланировка подразумевает изменение конфигурации квартиры, в результате чего может измениться:

• количество комнат;
• их площадь и функциональное предназначение (в том числе подведённые коммуникации);
• расположение входов;
• общая площадь жилья.

Все вносимые при перепланировке изменения также вносятся и в план-схему БТИ.

В случае если планируется затрагивание несущих элементов и инженерных коммуникаций до составления плана-проекта нужно получить техзаключение от архитектурной организации, обладающей авторских правом на конструкцию здания, что такие работы не приведут к нарушению целостности сооружения.

Таким образом, необходимость составления проекта и его согласования в первую очередь обусловлена обеспечением безопасности – как в процессе проведения ремонтных работ, так и после них.

Общие моменты заполнения

Куда стоит обращаться

Если речь идет именно о перепланировке, а не переустройстве (для реализации которого можно просто подготовить эскиз в произвольной форме – всё равно он никуда сдаваться не будет), то обращаться нужно в специализированные проектные бюро.

Главное, чтобы они были включены в реестр СРО. Соответственно, перед тем как оформить договор с проектной организацией, нужно уточнить, имеется ли у компании соответствующий допуск.

Необходимая документация

Основные документы, которые потребуется предоставить проектной организации, – это план БТИ с экспликацией.

Процесс составления проекта для архитектурного бюро будет значительно упрощён, если клиент предоставит заранее подготовленный эскиз (сделать его можно самостоятельно), который специалисты сверят с техпаспортом на жильё, чтобы определить, нужно ли получать техзаключение на перепланировку.

Если оно необходимо, подается заявка на вызов эксперта, который обследует конструкцию здания в целом и жилого помещения в частности на предмет возможности осуществления перепланировки.

В случае если инспектор придёт к выводу, что организация планируемых владельцем жилья переделок технически возможна, можно приступать к оформлению заказа на проект.

Готовый проект должен быть предоставлен на согласование в жилинспекцию в течение года со дня его сдачи проектным бюро заказчику, иначе документ утрачивает силу.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Детали оформления

Список уполномоченных организаций, которые могут составить план-проект для перепланировки, можно получить в администрации муниципального образования, относящейся к тому же району, что и квартира. Но быстрее будет найти такой перечень в интернете. Главное, чтобы организация находилась в том же городе.

Специалиста можно сразу вызвать к себе домой, чтобы показать, куда будут вноситься изменения, либо посетить бюро самостоятельно. В последнем случае рекомендуется заранее подготовить дизайн-проект, демонстрирующий все нововведения.

Проектировщик проконсультирует относительно того, возможна ли реализация задумок клиента. Вдобавок, исходя из собственной практики, он может предложить более оптимальные модификации жилплощади.

После составления плана перепланировки клиент должен повторно посетить офис проектного бюро с целью утверждения проекта. При этом возможны два сценария развития событий: либо клиент полностью соглашается с черновым вариантом проекта, либо просит внести кое-какие изменения. В окончательном виде проект будет готов в течение нескольких дней после утверждения.

Стоимость услуги

На сумму расходов, которая возникают при подготовке плана-проекта, могут повлиять следующие факторы:

• организация, которая будет им заниматься;
• площадь жилья (1, 2 или 3-х комнатная квартиры в проектном бюро могут иметь разные расценки);
• количество планируемых по проекту изменений;
• будет ли владелец квартиры сам заниматься подготовкой документов или поручит эту функцию посредникам.

В среднем в Москве и области стоимость составления проекта в 2022 году составляет около 20 тысяч руб. – плюс-минус 5 тысяч в зависимости от первых трех вышеперечисленных параметров. Цена в регионах, как правило, меньше.

Если же владелец решит поручить дело специалистам-посредникам, расходы увеличатся на 20-30 тысяч.

Содержание проекта перепланировки квартиры

План-проект имеет, как правило, следующую стандартную структуру:

Образец проекта на перепланировку конкретной категории жилья можно найти и скачать в сети, набрав, к примеру, в поиске фразу: «Проект перепланировки однокомнатной квартиры».

Исходные и дополнительные данные

Разработка плана-проекта невозможна без предоставления архитектурному бюро подробной информации о жилом объекте:

• местоположение;
• год постройки;
• тип и серия здания («брежневка», «хрущёвка» и т. д.).

Эти характеристики могут определять некоторые ограничения в процессе подготовки проекта, а также влияют на дальнейшее согласование документации.

Кроме того, заказчик должен предоставить следующие данные:

• эскиз квартиры, который должен быть понятным и полностью учитывающим текущую планировку объекта;
• схему расположения элементов сантехники;
• схему строения полов;
• расположение радиаторов;
• материал перегородок.

Дополнительные разделы проекта

Если при планировке вносятся изменения в несущие сооружения, в план-проект включается раздел под названием «Конструктивные решения», где подетально описывается конструкция усиливающих элементов.

При сооружении новых перегородок также нужно отобразить их конструкционные особенности: общую схему и способы крепления к горизонтальным перекрытиям.

В случае демонтажа подоконников или установки раздвижных дверей на балконе в проекте указываются данные теплотехнического расчета, и приводится схема расширения проёма.

При перепланировке нежилого фонда план-проект может иметь раздел «Технологические особенности». Такой раздел должен быть обязательно включен в проект для магазинов, медучреждений, пунктов питания, салонов красоты и т. д.

Если планируется замена газплиты на электрическую, нужно отдельно заказать проект электроснабжения. При этом в УК нужно получить справку о подводимой к объекту мощности.

В случае если затрагивается фасад дома, приобретается согласие в местных органах надзора за архитектурными объектами. При этом приводится схема или компьютерная модель изображения фасадной части до и после модификаций.

Все вышеперечисленные документы присовокупляются к основному проекту.

Сроки разработки

На то, сколько времени уйдет на подготовку проекта, влияют следующие факторы:

• площадь объекта перепланировки;
• масштабы планируемых изменений;
• загруженность проектировщиков архитектурного бюро, к которому обратился владелец квартиры.

Принимая во внимание вышеперечисленные моменты, срок составления документации может варьироваться от 5 до 15 рабочих дней.

Как правило, предельные сроки сдачи проекта устанавливаются договором с архитектурной организацией. Там же могут быть прописаны неустойки за нарушение обязательств. В этом случае при несоблюдении сроков компанией клиент может рассчитывать на определённую компенсацию в процентах от суммы договора за каждый день просрочки.

Перепланировка дачного дома

регулируется соответствующими техническими документами.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку квартиры — прочитайте здесь.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году и какова стоимость — мы расскажем в этой статье.

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2022-2022 гг.

Рекламный блок:

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

• демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
• расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
• изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

• замена газового оборудования на электрическое;
• корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
• переустройство санузлов;
• монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

• нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
• превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
• возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
• присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
• объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
• установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
• перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
• объединение санузла;
• действия с дверными проемами, если стены не несущие;
• демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
• остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

• заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
• документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
• технический паспорт – выдается в БТИ;
• согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
• разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Подготовка требуемых документов.
2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2022-2022 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.