Как происходит перепланировка дачного дома в 2022 году

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

перенос дверных или оконных проемов;
перенос или разборка перегородок,
устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить. Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 — Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 — Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 — все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

исполнение ребенку 3-х лет;
площадь жилья будет увеличена;
дом оформлен в совместную собственность;
площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Уведомление на строительство – новый документ с 2022 года

3 августа 2022 года Госдума приняла несколько федеральных законов, изменивших порядок оформления недвижимости.

ФЗ №340 от 03.08.2022 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержит 58 поправок, касающихся Градостроительного кодекса РФ. Главное изменение – это отмена разрешений на строительство для индивидуальных жилых домов.

Теперь, чтобы узаконить строительство дома, вам потребуется 4 новых документа:

Уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома.
Уведомление от администрации о соответствии будущего объекта капитального строительства всем нормам и параметрам размещения на участке.
Уведомление об окончании строительства (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома.
Уведомление о соответствии построенного (реконструированного) объекта ИЖС градостроительным нормам.

*Разрешение на строительство понадобится только для ИЖС площадью более 500 м2, для многоквартирных жилых домов и коммерческой недвижимости.

Вместо разрешения на строительство оформляем уведомление о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства индивидуального жилого или садового дома.

Как заполнить уведомление на строительство дома ?

В документе нужно указать следующую информацию:

О застройщике:

— ФИО;

— паспортные данные;

— место жительства;

— ИНН.

О земельном участке:

— адрес земельного участка;

— кадастровый номер (если есть);

— вид разрешенного использования участка;

— правоустанавливающие документы на участок.

Об объекте капитального строительства:

— вид разрешенного использования – ИЖС или садовый дом;

— цель подачи уведомления — строительство или реконструкция;

— кадастровый номер и правоустанавливающие документы, в случае реконструкции;

— сведения о планируемых параметрах — количество этажей, предельная высота, размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства, площадь земельного участка, занятая под объектом капитального строительства;

— сведения о типовом архитектурном решении объекта.

Бланки уведомлений можно скачать здесь:

Форма уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома

Форма уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Порядок регистрации права на дом

Заполняете уведомление о том, что вы планируете строительство/реконструкцию дома.

К заполненному уведомлению прикладываете описание дома и план-схему границ участка с отступами до ИЖС. Направляем документы в местную администрацию. Для жителей Москвы – в Мосгосстройнадзор.

Не забудьте указать почтовый и электронный адрес для обратной связи.

В ответ администрация высылает Вам новое уведомление — о соответствии или несоответствии будущего дома разрешенным параметрам и нормам. О новых нормах для ИЖС и садовых домов читайте в нашей статье https://prokadastr.com/samye-aktualnye-novosti-v-sfere-kadastra/.

*Администрация может отказать в строительстве дома и наложить ограничения на использование вашего земельного участка, если он расположен в зоне с особыми условиями использования (ФЗ №136 ред. от 03.08.2022 года).

Это могут быть природоохранные зоны, памятники природы, объекты культурно-исторического наследия, археологические объекты, зоны аэропортов и пр. В таком случае, Вам понадобится согласовывать строительство дома с Росавиацией или Управлением культурного наследия, либо обжаловать запрет на строительство в судебном порядке.

Важно! Только после получения «положительного» уведомления можно начинать строительство, либо реконструкцию.

После завершения строительства обращаетесь к кадастровому инженеру, который готовит технический план.

Заполняете уведомление об окончании строительства/реконструкции дома.

К уведомлению прикладываете технический план, оплаченную госпошлину и отправляете в администрацию.

Важно! Чтобы подготовить и отправить все документы дается не более 1 месяца после окончания строительства.

После этого администрация направляет комиссию, которая выезжает на объект и проверяет дом на наличие нарушений. В результате выдается еще одно уведомление – о том, что построенный/реконструированный дом соответствует градостроительному законодательству.

И в завершении, администрация сама отправляет документы в Росреестр, где и происходит постановка дома на кадастровый учет и регистрация права собственности.

Вам остается только получить документ, подтверждающий право собственности – выписку из ЕГРН – через 10-14 рабочих дней.

Узаконить строительство дома – ЛЕГКО!

В реальности получить разрешение на строительство дома, или, с августа этого года, положительное уведомление на строительство, процедура непростая, требующая специальных знаний и навыков. Чтобы процесс оформления этих документов был быстрым и правильным, лучше довериться профессионалам.

Какие вопросы мы поможем решить?

Проверим Ваш земельный участок на соответствие его всем градостроительным нормам. Исправим несоответствия, согласно нормам.
Изучим, находится ли Ваш участок в зоне с особыми условиями использования. Сообщим, требуются ли дополнительные согласования с Росавиацией или Управлением культурного наследия. Поможем согласовать спорные моменты.
Заполним уведомление о планируемом строительстве/реставрации.
Рассчитываем и составим план-схему границ участка с отступами до ИЖС/садового дома.
Отправим подписанное Вами уведомление, схему участка и описание дома. Либо проинформируем, как Вы можете отправить документы самостоятельно.
Получим совместно с Вами положительное уведомлении о соответствии планируемого дома всем нормам.
Подготовим технический план дома после завершения строительства.
Поможем заполнить уведомление об окончании строительства и зарегистрировать Ваш дом.

Оставьте заявку, все остальное мы сделаем за Вас.

Частные дома служат своим владельцам на протяжении многих лет. Но даже при самом тщательном уходе через несколько лет потребуется проведение ремонта. Это же правило касается и дачных домиков, которые нередко используются для проживания. Они приравниваются к частным домовладениям.

Особенности имеют ситуации, когда поменялись жизненные приоритеты или взгляды. При появлении детей или престарелых родственников могут понадобиться дополнительные помещения. В этом случае проводится перепланировка дачного дома. Она будет значительно отличаться от простого наклеивания обоев или покраски стен.

Перепланировка требует обязательного разрешения у компетентных органов. Важно знать порядок подачи заявления и ход рассмотрения обращения в 2022 году.

Определение понятий и законодательное регулирование

При перепланировке частного дома так же, как и при переустройстве помещений в многоэтажке, потребуется получение разрешения компетентных органов. Для этого проводится процедура согласования.

Перепланировка может включать в себя крупные работы, например, строительство дополнительных помещений. Но даже если проводится мелкий ремонт с изменением конфигурации комнат, потребуется получение нового технического паспорта в БТИ.

Обратиться в бюро необходимо в обязательном порядке.

В противном случае будет невозможно:

продать дом;
обменять объект недвижимости;
совершить какие-либо юридические действия со зданием.

Стоит помнить, что самостоятельно внесенные изменения в конфигурацию считаются незаконными. При выявлении таких действий государственный орган, который контролирует состояние жилищного фонда, может обязать владельца вернуть жилое помещение в прежнее состояние.

В этом случае дом будет восстанавливаться до такого вида, который отражен в технической документации. Если собственник не подчинится, он может подать иск в суд. Но не обязательно судья примет его сторону в ходе разбирательства.

Такие жесткие правила, установленные в отношении перепланировки, обусловлены потенциальной опасностью незаконных переделок. Любые манипуляции со стенами, инженерными и коммуникационными сетями могут привести к созданию угрозы жизни и здоровью людей. Поэтому важно получить разрешение от компетентных органов.

Все нормы, касающиеся перепланировки, отражены в Жилищном кодексе РФ. Документ содержит несколько основных терминов, которые используются при проведении строительных работ.

К ним относят:

перепланировку;
переустройство;
внесение улучшений.

Перепланировкой называют такие работы, которые связаны с изменение конфигурации помещения.

Они заключаются в:

переносе стен;
изменении проемов окон и дверей;
монтаже новых перегородок.

Все новшества вносятся в технический паспорт помещения. Работы можно начинать только после того, как проект будет согласован.

Под переустройством понимают смену, перенос или установку:

сантехнического оборудования;
инженерных сетей;
газовых веток;
душевых кабин;
электропроводки.

Без получения соответствующего разрешения менять положение газовых, водяных приборов и сантехники запрещено.

Перепланировка и переустройство – сложные технические работы. Они проводятся в соответствии с определенными правилами и на основании действующих нормативов.

При нарушении закона может последовать:

штраф;
судебное разбирательство;
запрет на эксплуатацию.

Разрешение на перепланировку выдается собственникам, имеющим частные капитальные строения, числящиеся на балансе в БТИ. Основанием для обращения является свидетельство о праве собственности и технический паспорт.

Если домики используются в качестве дач, то разрешение не требуется. Это обусловлено тем, что закон не предусматривает условий для проведения перепланировки таких объектов. Поэтому собственник может самостоятельно принять решение.

Перепланировка в частных домах проводится на основании нескольких документов:

глава 4 Жилищного кодекса РФ (основные нормы перепланировки и переустройства);
статья 25 Жилищного кодекса РФ (изменения в частном доме, виды) — Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения;
статья 26 Жилищного кодекса РФ (незаконная перепланировка, основания для внесения изменений) — Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
статья 29 Жилищного кодекса РФ (порядок узаконивания после самовольно проведенной перепланировки) — Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения;
Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях под номером 2.1.2.2645-10.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Проект перепланировки дачного дома

Реконструкция дачного домика проводится в соответствии с определенным порядком. Для этого потребуется подготовить некоторые важные документы. Одной из обязательных бумаг является проект перепланировки дачного дома. Необходимо рассмотреть на примере его создание.

Заказчик получил задание разработать вариант переустройства каркасной дачи, построенной в советский период. Основной задачей является создание рационального распределения пространства внутри помещения. Проживать в доме будет семья из трех человек.

Владелец пожелал, чтобы в доме был полноценный санузел и удобная лестница. Последняя необходима для перехода на мансарду, где располагаются две спальни.

По исходной планировке дачи можно отметить схожесть дома с сельским, в котором имеются сени и светлица. В задачи проектировщика входит функциональная перепланировка дачи.

Исполнитель решил оставить на месте стену из бруса для отделения сеней и светлицы.

При этом первые делятся на:

холл-тамбур, расположенный перед входом;
небольшую гардеробную;
просторный санузел с установленными в нем душевой кабиной, унитазом, умывальником, стиральной машиной.

Входить в санузел можно будет под лестницей, которая ведет на мансарду.

В светлице имеется разделение в виде стены. Одна половина содержит компактную кухню. В ней имеется печь с камином, необходимое оборудование и стол. Если владелец захочет, можно поставить складной стол для того, чтобы было место расположить компактные кресла.

В спальню можно войти также под лестницей. Кроме того в данной зоне располагается холодильник.

Возможен вариант расположения компактной крутой лестницы, использовав утиный шаг ступеней. Но при наличии в семье ребенка такой вариант считается опасным. Разместить лестницу можно в углу. Тогда кухня под ней будет более ограниченной.

За счет диагональной планировки стесненное пространство расширяется. В этом случае оно становится визуально больше, чем является на самом деле. В спальне можно установить полноценную двуспальную кровать с комодом, туалетным столиком. Также останется место для небольшой гардеробной встроенного типа.

Порядок оформления

Перед тем, как начинать перепланировку в дачном или частном доме, потребуется получение технического паспорта. После этого основным этапом является заказ проекта, на основании которого будет проводиться перепланировка. Владелец частного дома должен согласовать перепланировку с компетентными органами.

Разрешение должно быть выдано от:

Санэпидемстанции;
Государственного пожарного надзора;
Газовой службы;
Горэлектросети.

Далее следует соблюдать определенную последовательность действий:

Собственник собирает пакет документов. Он необходим для предоставления в Жилищную инспекцию.
После подачи бумаг в орган составляется заявление в соответствии с утвержденной формой. К нему прикладываются необходимые документы.
Инспекция должна оповестить владельца частного дома после рассмотрения обращения о принятом решении. Законодательно срок вынесения ответа определен в пределах полутора месяцев. Но чаще всего документы рассматриваются в течение 30 дней.
При получении разрешения проводятся ремонтные работы на основании плана. Важно строго соблюдать его, не заменяя и не дополняя действия.
После осуществления перепланировки собственник вновь посещает Жилищную инспекцию. Он подает заявление на приглашение межведомственной комиссии на оценку состояния объекта недвижимости. Если все выполнено правильно, то создается акт о завершении работ.

Если Жилищная инспекция вынесла отрицательное решение, а собственник уверен в своей правоте, то закон разрешает обратить в судебные органы. Самостоятельно начинать перепланировку не нужно, так как за это наступит ответственность.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Список необходимых документов

Чтобы провести согласование, потребуется собрать и направить в Жилищную инспекцию определенный пакет документов.

В него входят:

заявление о проведении перепланировки с указанием причин выполнения работ;
нотариально заверенное согласие от всех лиц, которые проживают в доме;
паспорт лица, которое обращается в инспекцию;
правоустанавливающие документы (оригинал и заверенная нотариально копия);
технический паспорт, выданный БТИ;
проект или эскиз, в соответствии с которым будет проводиться перепланировка.

Дополнительно могут потребоваться другие бумаги. Если дом поделен на двоих собственников, то второй гражданин также должен дать согласие.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Куда нужно обращаться

Перепланировкой занимается особый государственный контролирующие орган, который может называться:

Жилищная инспекция;
городской жилищный отдел;
муниципальная межведомственная комиссия.

Заявителю нужно посетить муниципалитет для получения консультации.

Дополнительно потребуется обращение в другие организации:

БТИ для получения технического паспорта;
СЭС, Госпожнадзор, Горэлектросеть для получения разрешения на переустройство инженерных сетей;
лицензированную компанию с допуском к СРО для подготовки проекта.

Согласование перепланировки является длительной процедурой. Но без него не обойтись при проведении законных работ.

Судебная практика по перепланировке