Правила перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную в 2022 году

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2022-2022 гг.

Рекламный блок:

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

• демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
• расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
• изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

• замена газового оборудования на электрическое;
• корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
• переустройство санузлов;
• монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

• нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
• превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
• возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
• присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
• объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
• установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
• перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
• объединение санузла;
• действия с дверными проемами, если стены не несущие;
• демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
• остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

• заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
• документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
• технический паспорт – выдается в БТИ;
• согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
• разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Подготовка требуемых документов.
2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2022-2022 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.

Конфигурация базового жилья гарантирует условия, определенные в государственных актах и СНИП. Однако у любого жителя есть возможность и право изменить планировку помещений по собственному проекту. Ограничения есть и не малые, но при выполнении требований законодательства собственник квартиры может значительно изменить пространство жилья, сделав его более удобным и комфортным, где будут учтены пожелания отдельных членов семьи и реализованы интересные дизайнерские задумки.

Целью любой перепланировки является изменение стандартного пространства и придания ему новых качеств. Иногда помещения объединяются, и модный сегодня вариант квартиры студии дарит ее обитателю больше пространства, света и воздуха. В ряде случаев, напротив, необходимо разделить имеющуюся площадь на более мелкие помещения для рационального ее использования.

Например, варианты перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную предполагают зонирование по целевому назначению. В результате переделки появляются новые спальни, кабинеты, детские и другие комнаты, необходимые в конкретном случае.

Предполагаемые работы нацелены на улучшение условий проживания. При правильном, продуманном решении появление новой зоны не скажется на функциональных и эксплуатационных качествах квартиры.

Законодательство четко определила границы допустимых переделок и к нарушителям правил применяются жесткие меры. Это полностью оправданная мера, поскольку во главу угла поставлена безопасность людей проживающих по соседству.

Что это такое

При желании сделать перепланировку возникает резонный вопрос — с чего все начинать? Популярные телепередачи и тематические ресурсы в сети дают огромное количество информации по этому вопросу. Можно подметить там и интересные идеи, и способы реализации технологических операций.

Основываясь на полученной информации и добавив свои пожелания можно сделать прекрасный дизайнерский проект, отвечающий всем требованиям собственника жилья. Но проделанная работа останется только мечтой до тех пор, пока она не будет утверждена в соответствующих государственных органах.

Самый великолепный дизайнерский проект, выполненный профессионалом высокого уровня, не имеет никакой юридической силы. Начинать реализовывать идеи можно только после согласования пакета необходимых документов.

Косметический и капитальный ремонт квартиры, не затрагивающий несущих конструкций строения, изменения целевого назначения помещений не требует длительной процедуры легализации.

Можно спокойно менять полы, окна, двери, монтировать подвесные потолки, арки, колоны. Эти виды работ никак не влияют на конструктивную прочность здания не входят в перечень необходимых для согласования и утверждения операций.

Согласно действующему законодательству определены несогласуемые мероприятия, при выполнении которых следуют крайне жесткие меры, вплоть до лишения права проживания в данной квартире:

• Перенос санузла. Туалет, ванная или душевая не могут размещаться над жилыми помещениями.
• Перекрытие доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию. Недопустима врезка регулирующих и отключающих устройств в сети водоснабжения, канализации, вентиляции.
• Не разрешается устройство теплых полов с подключением в централизованные сети водоснабжения и отопления.
• Запрещен монтаж твердотопливных печей, в том числе каминов на всех этажах кроме верхнего.
• Перенос приборов отопления на балконы и лоджии также не разрешен.
• Нельзя убирать стену между кухней и комнатой, если используется газовая плита.
• Запрещается делать выход из санузла непосредственно в жилую комнату. Исключение составляют квартиры по спецпроекту, чаще всего в элитных домах.
• Нельзя проектировать кухни и комнаты, лишенные естественного освещения.
• Запрещено демонтировать даже частично межквартирные стены, кроме случаев объединения площади двух квартир, согласованных в соответствующих уполномоченных организациях.
• Не разрешается включать в площадь квартиры места общедомового пользования (тамбуры, подвалы, чердаки и прочее).

Законодательство оставляет возможность капитальной переделки несущих стен в некоторых оговоренных случаях. Это могут быть отдельные входы в жилье, проемы, не предусмотренные в паспорте квартиры. Монтажные работы проводятся по особой технологии и выполняются специалистами или организациями имеющими разрешение на этот вид деятельности.

Кто и куда должен обратиться

Процедуру по легализации проекта перепланировки может инициировать только собственник жилья. Права на подачу документов другие люди, имеющие прописку на данной площади, не имеют, за исключением случаев оформления нотариально заверенной доверенности от хозяина квартиры. Эти же правила распространяются на арендаторов, если собственник жилья даст им необходимые документы.

Первой организацией, куда необходимо будет обратиться, является БТИ. Инспектор даст список необходимых документов и адреса учреждений, согласование с которыми необходимо будет провести. Мероприятие рискует затянуться на месяцы и может потребоваться немало терпения и времени, чтобы полностью собрать разрешительные заключения.

Активно развивается рынок услуг в этом сегменте. Многочисленные компании предлагают решить все вопросы через них. Целесообразно обращаться в организации, имеющие хорошую репутацию и авторитет. В противном случае будут потеряны не только деньги, но и время. Некомпетентные сотрудники компании-посредника пока не редкость, а, к сожалению, реальность.

Чаще всего это независимые компании с небольшим опытом и сроком деятельности. Наиболее разумным решение будет доверить оформление необходимой документации фирмам, работающим при архитектурных, проектных и строительных организациях. Прочные, многолетние связи и опыт позволяют им быстро и часто по доступной цене решить эту непростую задачу.

Главные уточнения

К сожалению, на практике бывают случаи, когда новый собственник жилья, купивший или получивший в дар или по наследству квартиру, обнаруживает, что план жилья отличается от реальной планировки.

Ситуация нештатная, поскольку смена хозяина предполагает сбор полного пакета документов разрешительного характера, где должны учитываться все изменения в конфигурации жилья, но вследствие халатного отношения к своим обязанностям или недобросовестного умысла сделано этого не было. Возникает реальная угроза наказания при визите инспектора БТИ, сотрудника МЧС, пожарной безопасности и представителей других надзорных организаций.

Случаи легализации уже имеющейся перепланировки не так редки сегодня, поскольку государство серьезно решило навести порядок в сфере ЖКХ. Наказываться собственник жилья при обращении в соответствующие органы не будет. Необходимо будет провести мероприятие по легализации изменений. Оно аналогично процедуре согласования при предполагаемой перепланировке.

Документы и согласование

Стандартная трёшка, с точки зрения функциональности, выигрывает у двухкомнатной квартиры. В частности, при появлении ребенка в семье детская становится насущной необходимостью. Иногда приходится брать под опеку и пожилых или больных родственников, при этом обеспечивая им покой и отдельную комнату. Оперативно сменить жилье не так просто. Выходом может стать перепланировка.

С технологической стороны легче всего переделывается кирпичное строение. Операции менее трудоемкие, чем при работе с железобетонной плитой. Современный монолитный дом также предоставляет большие возможности по переобустройству жилья, поскольку предполагает полное отсутствие внутренних перегородок, что особо ценно выглядит в глазах дизайнеров.

В строениях, выполненных по этой технологии можно встретить двухкомнатные квартиры различной площади. Разнообразием отличается и планировка, выполненная по оригинальному проекту. Поэтому план на 50, 60 и 75 кв.м. дает возможность успешно переделать двухкомнатную в трехкомнатную квартиру.

Значительную долю жилого фонда составляет такой вид жилья как хрущёвка. В эпоху массовой застройки стояла цель дать каждому гражданину страны собственное жилье и о комфорте тогда особенно не задумывались. Отличались строения небольшой высотой потолка, плохой звукоизоляцией внутренних стен и не всегда удобной конфигурацией помещений.

Особые нарекания сегодня вызывает небольшая кухня, которая явно не отвечает современным требованиям. Зато она может стать неплохой детской комнатой, при правильном проектировании. Особенно серии с более высоким потолком 2, 75 м.

Панельный дом эпохи Хрущева часто имел одну боковую, другую проходную комнату и кухню со смежной с санузлом стеной. Особенности  этой планировки часто используются для создания детской комнаты или кабинета.

Помещение получается изолированным от общей площади жилья с единственным выходом на лоджию. Такое расположение комнат дало повод называть подобную планировку «распашонка». Больших возможностей для переделки такая конфигурация не дает.

Каждый из вышеперечисленных видов строений имеет свои особенности при перепланировке и оригинальный набор документов для подачи в Жилинспекцию. В некоторых случаях преградой может стать ветхость строения, определенная как критическая после экспертизы опорных и несущих конструкций, поэтому четких правил, подходящих под все случаи нет. Решение выносится индивидуально, исходя от состояния дома, объема и сложности предстоящих работ.

Требования к проекту

Задуманная перепланировка двухкомнатной квартиры за 2022 год в трехкомнатную возможна только после утверждения всех документов. Основным является проект, над составлением которого потребуется серьезно поработать.

Делать это самостоятельно не рекомендуется, поскольку ни на каких условиях он не будет утвержден. Имеет право делать эту работу только сертифицированный специалист. Членство в СРО обязательно. Именно саморегулируемая организация выдает соответствующий допуск.

Процедура сертификации стала сегодня обязательной для профильных специалистов. Условия ее получения достаточно жестки. СРО несет ответственность за результаты профессиональной деятельности сотрудников, кому выданы необходимые разрешения на ту или иную деятельность. Это дает гарантии потребителю, что проект будет соответствовать всем правилам, а соседи останутся в безопасности.

Как правильно узаконить

После приватизации многие собственники жилья решили, что они вольны делать со своей площадью все, что им заблагорассудится. Однако это далеко не так. Государство позаботилось и об остальных гражданах.

Неправильная перестройка может нести явную угрозу соседям, и законодательство строго регламентирует все мероприятия по изменению конфигурации квартир. Чтобы впоследствии у собственника жилья не возникало юридических и финансовых проблем с государственными надзорными органами, необходимо узаконить перепланировку согласно предписанным нормам и правилам.

Прежде всего, нужно обратиться в БТИ. Опытный специалист подскажет, какие виды предстоящих работ требуют согласования, а какие нет. Для ускорения и облегчения процедуры оформления капитальной переделки можно воспользоваться типовыми проектами перепланировки.

Каталог стандартных решений достаточно разнообразен. В большинстве случаев можно выбрать желаемый тип. Если имеется собственный вариант переустройства квартиры, то придется потратить больше времени для составления и утверждения проекта.

В любом случае сделать это необходимо. Несанкционированное изменение плана жилья строго наказывается, и рисковать деньгами, а иногда и самой собственностью нет резона.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Нормы для перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную

Чтобы проект наверняка был принят БТИ и жилищной инспекцией, необходимо соблюсти требования законодательства.

Сделать из двухкомнатной квартиры трехкомнатную можно следующим образом:

Обращение в суд

В 4-ой части 29-ой стать Жилищного кодекса РФ указан порядок легализации уже сделанной перепланировки в судебном порядке.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Необходимые для этого документы:

• ордер на жилье или другой документ, подтверждающий право на занимаемую площадь;
• технический паспорт квартиры (предоставляются оба варианта, старый и новый);
• заключение санэпидемической организации;
• результаты экспертизы состояния опорных и несущих конструкций здания, выданные проектной организацией с лицензированной деятельностью;
• заключение Госпожарнадзора о полной безопасности выполненных изменений конфигурации квартиры;
• заявление собственника жилья.

Процедура стандартная и при наличии пакета документов с положительными заключениями решается положительно в сторону заявителя. Судебные издержки не столь велики, чтобы экономить на этом мероприятии.

Гораздо хуже, если дело будет заведено по требованию соседей или эксплуатирующей организации. Любое отклонение от нормы будет наказываться согласно действующему законодательству и может закончиться не очень приятным для собственника решением. Суд может обязать его восстановить занимаемую им площадь до первоначального состояния, обозначенного в техническом паспорте квартиры.

Сроки и цена

Процедура оформления перепланировки достаточно длинная и оптимальным решением будет е инициация до начала строительных или ремонтных работ. В лучшем случае мероприятие займет около двух месяцев. При условии, что пакет документов будут на руках, поскольку на утверждение проекта отведено 45 дней. К этому сроку нужно добавить время на отправку решения хозяину жилья, а это еще до 3-х дней.

На практике мероприятие может затянуться на год или даже больше. Иногда некоторые вопросы согласования на стадии проектирования решаются не очень быстро. При регистрации принимаются только полностью отвечающие законодательству документы, поэтому лучше провести все необходимые операции до обращения в легализующую организацию. В противном случае придется проходить все этапы по второму разу.

Цены на согласования могут несколько отличаться в различных регионах страны. Местные законодательства имеют свои нюансы. За основу можно взять стоимость мероприятия в Москве.

Таким образом, желаемая перепланировка может обойтись собственнику жилья от 30 000 рублей и выше. Сумма может доходить и до 150 000 рублей. Указанные расходы не включают в себя стоимость материалов и отделочных работ.

Часто задаваемые вопросы

Сложности при оформлении документации могут отпугнуть некоторых желающих сделать свое жилье более комфортным и уютным. На самом деле непреодолимых преград нет. Достаточно посмотреть фото до после перепланировки счастливых обладателей переоборудованной квартиры. Чаще всего людей останавливает не реальная трудность, а некомпетентные советы и необоснованные страхи.

Боятся собственники сложных переделок, хотя законодательство разрешает:

• объединение нескольких комнат и разделение одного помещение на несколько частей;
• перенос электрооборудования;
• монтаж газовых устройств на новом месте;
• объединение санузла с кухней, при условии переноса последней на новое место;
• перенос имеющихся и монтаж новых проемов для окон и дверей;
• увеличение полезной площади жилья за счет подсобных и дополнительных помещений.

Получение разрешений на эти виды перепланировки не выглядят невыполнимыми мечтами. Информацию можно получить в специализированных организациях и ознакомившись с действующим законодательством.

Региональные законы не могут быть препятствием в реализации планов по перепланировке и в случае возникновения спорных ситуаций можно смело обращаться в суд, который при наличии необходимых документов встанет на сторону потребителя, то есть собственника жилья.

Для того, чтоб узнать, возможна ли

перепланировка ипотечной квартиры

, необходимо внимательно изучить договор с банком.

Об особенностях проектов по перепланировке типовых квартир читайте тут.

Узнайте о том, как при перепланировке объединить кухню и гостиную.