Порядок перепланировки квартиры в новостройке в 2022 году

Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.

Существует определённый порядок проведения строительных работ в уже построенной квартире. Требуется составить проект, согласовать его в муниципальной жилищной инспекции, а результат работы сдать государственной комиссии.

Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.

Определение понятий

Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли переустройство

Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

• нарушение целостности несущих стен и колонн;
• перенос радиаторов на балконы или лоджии;
• уменьшение размеров вентиляционных каналов;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
• обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
• устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
• проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

Образец технического паспорта помещения:

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

• требующие согласования;
• запрещённые к проведению;
• не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

• обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
• замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
• перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
• перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
• замена материалов облицовки балконов и лоджий;
• установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Как оформить перепланировку в новостройке

Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:

1. Планирование.
2. Заказ проектно-сметной документации.
3. Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
4. Получение разрешения.
5. Проведение работ.
6. Государственный контроль результата.
7. Получение нового техпаспорта в БТИ.

На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.

Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.

После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке. Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.

Необходимые документы

Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой согласовать перепланировку;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• проектная документация;
• согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.

В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.

Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:

• договор долевого участия;
• акт приёма-передачи квартиры;
• справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
• копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.

Образец заявления о перепланировке квартиры:

Стоимость

Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.

За согласование проекта строительные организации просят сумму, равную стоимости самого проекта. Хотя сама процедура не представляет никакой сложности для собственника квартиры. Составить заявление и отправить документы по почте можно самостоятельно.

Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 1800 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.

Как узаконить и согласовать изменения

Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.

Некоторые граждане думают, что узаконить уже сделанные изменения проще, чем направлять проект в жилинспекцию заранее. Это не так. Собственнику жилья всё равно придётся заказывать проект, согласовывать его, приглашать государственную комиссию на приёмку. Но до этого придётся заплатить административный штраф.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

До получения права собственности

После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.

По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.

Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.

Однако существует вариант, при котором ведение таких работ всё же возможно. Если дом уже сдан, и квартира передана собственнику по акту, но тот ещё не получил свидетельство о своём праве в Росреестре. В таком случае гражданин обращается в жилищную инспекцию с имеющимися документами и получает согласование в обычном порядке.

При свободной планировке

Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.

Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.

Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.

Санкции за нарушения

Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.

Владелец помещения будет привлечён к ответственности по статье 7.21. Санкция предусматривает штраф от 1000 до 1500 рублей. Но основная проблема заключается в том, что представитель жилинспекции выдаст предписание возвратить изначальную конфигурацию помещения.

Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.

Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.

Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.

Проектирование перепланировки

необходимо для соблюдения норм безопасности.

О том, как провести экспертизу для перепланировки жилья, читайте тут.

Узнайте о том, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире.

Переустройство жилья – дело хлопотное не только из-за необходимости проведения серьезных строительных работ, но также по причине жестких требований законодательства. Расскажем в статье, как проводится перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя в 2022-2022 гг.

Рекламный блок:

Что говорит о перепланировке квартиры закон?

Процесс перепланировки регулируется Главой 4 Жилищного Кодекса РФ. Согласно законодательству, перепланировкой и переустройством признается изменение параметров жилого объекта, модификация оборудования и коммуникаций, отраженных в технической документации. Такими документами являются технический план и паспорт.

Ст. 25 ЖК РФ указывает, какие виды переустройства и перепланировки квартиры существуют. Многие отождествляют эти понятия, хотя с юридической точки зрения, они имеют разные значения.

Перепланировка – это осуществление работ по преобразованию пространства жилого помещения. Такими работами считаются:

• демонтаж, перенос или создание перегородок или проемов;
• расширение или уменьшение жилой площади за счет изменения количества комнат;
• изменение функциональных помещений квартиры – кухни, санузла, коридора.

Переустройством же называются работы, связанные с внутриквартирным оснащением и коммуникациями. К ним относятся:

• замена газового оборудования на электрическое;
• корректировка местонахождения отопительного или газового оборудования;
• переустройство санузлов;
• монтаж сантехнического оборудования, который приводит к увеличению функциональности (к примеру, установка джакузи, душевых кабин и т.д.).

В зависимости от особенностей региона муниципальные органы власти могут устанавливать свои перечни ремонтных и строительных работ. К примеру, в Москве столичное Правительство приняло Постановление № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах».

Что нельзя?

Некоторые граждане считают, что если они являются собственниками квартиры, то имеют право делать в ней все, что заблагорассудится. Однако это не так. В многоквартирном доме должны учитываться правила безопасности и законные интересы соседей.

На законодательном уровне нельзя:

• нарушать систему вентиляционного оборудования посредством перекрытия каналов вентиляции;
• превышать установленную нагрузку на несущие перекрытия;
• возводить лоджии, если квартира располагается выше первого этажа;
• присоединять чердаки и технические этажи, если они входят в массу общего имущества собственников квартир;
• объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газовое оборудование;
• установка теплых полов, когда подразумевается их подключение к центральной системе отопления или водопровода;
• перенос отопительных приборов на лоджии или балконы.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями. Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне. Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Если дом признан аварийным, то проводить в нем перепланировку нельзя. То же самое относится к изменению фасада и любых внешних элементов, когда дом является объектом культурно-исторического наследия.

Что можно?

Некоторые виды работ можно проводить даже без оформления и согласования проекта. Это относится к тем действиям, которые не оказывают влияния на особенности многоквартирного дома и безопасность жильцов. В этом случае достаточно уведомления Жилищной инспекции.

Такими разрешенными видами работ являются:

• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты;
• объединение санузла;
• действия с дверными проемами, если стены не несущие;
• демонтаж и монтаж перегородок, если они не несущие;
• остекление балкона или лоджии.

Не нужно уведомлять органы, если проводится косметический ремонт, ликвидируется встроенная мебель, происходит замена окон или оборудования на аналогичное.

Также допустимо переустанавливать газовую или электрическую плиту в пределах кухни. Кроме того, нет запрета на монтаж кондиционеров или наружных антенн.

Порядок перепланировки квартиры

Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.

Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Готовую проектную документацию нужно согласовать в уполномоченном органе региона. Проект – не единственный требуемый документ. Также нужно подготовить:

• заявление на согласование установленной формы (выдадут при обращении);
• документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру – свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН;
• технический паспорт – выдается в БТИ;
• согласие других жильцов квартиры, если планируется перепланировка в муниципальном жилье;
• разрешение, полученное в архитектурном отделе муниципалитета, если дом является объектом культурно-исторического наследия.

Не допускается проведение строительных работ до получения согласования. Как правило, срок рассмотрения не превышает 45 дней. Только после подтверждения проекта от уполномоченного органа можно начинать перепланировку.

По результатам произведенных действий по адресу местонахождения квартиры выезжает специальная комиссия. Сотрудники проверят ремонт на соответствие установленным нормам и выдадут акт. После этого можно считать, что объект введен в эксплуатацию.

Акт, выданный комиссией, является основанием для внесения изменений в техническую документацию, а при необходимости в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в БТИ, Росреестр или МФЦ.

Самовольная перепланировка – как узаконить?

Не всегда граждане следуют требованиям законодательства. Некоторые собственники проводят перепланировку без согласования, что недопустимо с точки зрения закона.

Последствия самовольной перепланировки весьма плачевны:

1. Наложение штрафа в размере до 2,5 тысяч рублей.
2. Требование вернуть жилплощади изначальное состояние за свой счет.
3. При игнорировании вышеуказанного требования возможно вынесение решения суда, согласно которому квартира выставляется на публичный аукцион для реализации, а владельцу грозит выселение.
4. После самовольных действий объект недвижимости не сможет стать предметом гражданско-правовых сделок. Его нельзя будет продать, подарить и т.д.
5. При возникновении аварийной ситуации по вине нарушителя он будет обязан возместить другим жильцам причиненный ущерб.

Узаконить самовольную перепланировку можно по административному регламенту или через суд. В любом случае необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Подготовка требуемых документов.
2. Получение принятого решения в течение 45 дней.
3. В случае отказа в согласовании – обращение в суд.

Обжаловать принятое решение можно в течение трех месяцев с даты уведомления заявителя об отказе. Иск направляется по месту нахождения объекта недвижимости или органа, отказавшего в согласовании.

Вместе с иском в суд необходимо направить оригиналы и копии всех документов, подтверждающих обстоятельства в нем изложенные. Обращение в судебные органы облагается государственной пошлиной в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что в результате проведения перепланировки не были нарушены законные интересы и права других жильцов, не возникло угрозы безопасности здания, а все работы производились в соответствии с установленными нормами и правилами.

Судом может быть назначена специальная экспертиза. Выездная комиссия должна установить, что вмешательства собственники не нанесли вреда зданию и окружающим. Тогда иск будет удовлетворен и санкций не последует.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите ситуацию в специальном окне, и эксперт оперативно проконсультирует вас.

Теперь вы знаете, как по закону должна происходить перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать в 2022-2022 гг. Рекомендуем согласовывать строительные работы заблаговременно. Это позволит сэкономить время и деньги, затраты которых весьма внушительны при доведении ситуации до суда.

Развитие современных строительных технологий и появление новых дизайнерских решений позволяют владельцам квартир радикально изменять жилое пространство, делая его более удобным, функциональным, оригинальным.

Многие знают, что перед существенной перепланировкой необходимо разработать и согласовать проект, однако на практике нередко сначала выполняются работы, и лишь затем, когда возникает острая необходимость, собственники пытаются всеми силами узаконить перепланировку. Без оформления соответствующих документов крайне сложно заключить любую сделку с квартирой, да и жалобы соседей могут привести к судебному разбирательству.

В настоящей статье мы рассмотрим, как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году.

Насколько просто узаконить перепланировку «по факту»

Если все работы были выполнены по действующим строительным нормативам (без полного или частичного демонтажа несущих конструкций здания, перемещения санузлов в жилую зону, изменения внешнего облика здания), получить разрешительные документы сравнительно легко.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены. В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было». Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Как узаконить перепланировку «по факту»

Узаконить перепланировку можно, урегулировав этот вопрос в органах местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры), для этого необходимо взять в БТИ план квартиры, на основании этого документа составить проект и обратиться в БТИ, чтобы приемная комиссия зафиксировала изменения, составив заключение о том, что проведенные работы выполнены согласно правилам и нормам безопасности. После чего остается получить в БТИ новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре, представив перечисленные документы.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

На что обратить внимание в 2022 году?

С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться. Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов. Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные — установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

Подготовка к перепланировке в новостройке

Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме. Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей. Если дом строится с долевым участием будущих собственников квартир, к этому процессу можно готовиться заранее. Поэтому важно знать правила перепланировки квартиры в новостройке.

Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано — где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши.

Как получить разрешение на перепланировку?

Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения. Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы. После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

Как узаконить перепланировку в судебном порядке?

Если планировку не удалось узаконить в уполномоченных структурах, ничего не остается, как действовать через суд, куда следует предоставить все те же документы вместе с исковым заявлением и решением об отказе от органов власти. У суда есть тридцать дней на рассмотрение вашего дела. Тем, кто не имеет должной подготовки, лучше сразу заручиться поддержкой адвоката, которому предстоит доказать, в ходе реконструкции установленные нормативы не нарушены.

На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.

Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

Продажа и покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки. Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

Если квартира в ипотеке

Прежде чем проводить какие-либо работы, выходящие за рамки банального косметического ремонта, стоит обратиться в финансовую организацию, выдавшую кредит, и решить все вопросы. Если скрыть от банка факт проведения перепланировки в квартире, это чревато очень большими проблемами, которые могут возникнуть при малейшей просрочке или любом недоразумении. В наиболее сложных случаях есть риск вообще лишиться квартиры – подобное часто прописывается в кредитных договорах.

Стоит знать, что пока квартира находится в залоге, сотрудник финансовой организации, может в любой момент нагрянуть к вам с инспекцией. В штате некоторых банков есть даже специальные сотрудники, ответственные за такие вопросы.

Впрочем, при достаточных обоснованиях и своевременных ипотечных платежах, кредиторы, как правило, не возражают против перепланировки, соответствующей техническим и прочим нормам. Банк должен подтвердить согласие письменным разрешением, так как жилищная инспекция, в любом случае, потребует разрешение на операции с жильем, находящимся в залоге. После завершения работ всю отчетную документацию необходимо предоставить кредитору.

Стоимость оформления перепланировки квартиры: как и за сколько можно узаконить в 2022?

Необходимость регистрации изменений конфигурации квартиры сомнению не полежит. Однако, сколько денег нужно на оформление бумаг, если планируется получить разрешение изначально, до проведения работ? Какие траты ожидают собственника, который решил узаконить все по факту? 

В 2022 году по столице и Московской области расценки следующие:

• Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).

• Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).

• Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.

• Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

Заключение

Итак, в заключении хотелось бы напомнить, что очень заблуждаются те, кто считает, что собственник на своих квадратных метрах может делать все, что угодно. Без каких-либо согласований можно сделать только косметический ремонт, поменять окна (с сохранением их расположения), снять ненужные двери (не меняя конфигурации проема), поменять напольное покрытие, совместить санузел или выполнить иные изменения, в результате которых проектная конфигурация квартиры остается прежней. То есть — сделать то, что точно не повредит состоянию дома, не помешает соседям, не будет представлять угрозу для самих домочадцев.

Многие собственники жилья допускают ошибки из-за банального незнания, которое, как известно, не освобождает от ответственности. Если есть какие-либо сомнения, лучше ознакомиться с нормативными актами и привлечь на помощь специалистов.

Игорь Василенко

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п.2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

• оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
• нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
• простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание  уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

Комментарий к видео:

Жилищные инспекции сейчас не принимают строительные планы для подтверждения расположения внутренних перегородок в случае, когда всё пространство квартиры кроме санузлов и кухни обозначено единым жилым помещением. В феврале 2022 года Жилищные инспекции должны получить доступ к базе строительных планов зданий, которые проходили эскпертизу при проектировании здания и отталкиваться от них.

После выхода Постановлений Правительства Москвы №1104 от 29.12.2017 и №1572 от 17.12.2022 изменение конструкции полов перестало относиться к работам, которые необходимо согласовывать по проекту. Таким образом, если при перепланировке не производится других работ, требующих согласования по проекту, то перепланировку в новостройке можно согласовать по эскизу. 

2. Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху. 

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы, позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

• Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фото в примере №1.
• Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. На основании этого плана в БТИ заказывается либо первичная инвентаризация, либо проект зонирования.

Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов.  Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

Надеемся, что данная статья оказалась для Вас полезной. Также рекомендуем Вам ознакомиться с статьей «Закон о тишине».