Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2022 году

У предпринимателей, только начинающих свой бизнес, остро стоит вопрос приобретения помещения под офис или магазин. Не всегда оно соответствует желаемому, поэтому возникает желание осуществить перепланировку.

Изменения необходимы для того, чтобы увеличить эффективность эксплуатации помещения. Но любая перепланировка должна быть

согласована

. Например, по закону запрещено сносить несущие стены. Прежде чем приступать к ремонтным работам, необходимо получить разрешение соответствующих организаций.

Часто предприниматели, чтобы сэкономить время, делают перепланировку, а потом подают заявление на узаконивание перепланировки. Но этот процесс намного сложнее и дольше.

Узаконить изменения не всегда удается, так как из-за множества нюансов, чаще всего перепланировку осуществляют с нарушением. Это приведет не только к штрафу, но и к дополнительным расходам, которые потребуется для возврата помещения в изначальный вид.

Как проходит порядок переустройства и перепланировки нежилого помещения? В какие инстанции необходимо обращаться?

Определение понятий

Использование помещений под развитие бизнеса предполагает его рациональное применение. В связи с этим перед предпринимателями часто встает вопрос переустройства или перепланировки офиса или магазина. Эти два понятия отличаются друг от друга тем, что под переустройством понимается незначительные изменения, которые связаны с коммуникацией, инженерными системами.

Под перепланировкой подразумевается масштабное изменение конфигурации помещения, снос, переустановка стен, объединение соседних помещений, расширение подсобных комнат.

Чтобы производить любые работы по изменению планировки, необходимо получить разрешение. В этом пункте есть исключение. Согласование не требуется, если речь идет о замене бытовых приборов на аналогичные, небольших работах по внутренней отделке помещения.

Законодательство

Положения о перепланировке и переустройстве помещения описываются четвертой главе Жилищного кодекса. В ней прописывается порядок проведения согласования, организации, занимающиеся контролем за соблюдение норм.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса все изменения конфигурации помещения должны быть внесены в техническую документацию.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Оформление переустройства и перепланировки нежилого помещения

Перепланировка делается для того, чтобы адаптировать помещение под нужды владельца. При этом должны учитываться санитарно-гигиенические и строительные нормы.

Любое изменение должно быть согласовано и получено разрешение специалистов. Перенос инженерных сетей, замена коммуникаций может быть небезопасно для здания. В связи с этим самостоятельная перепланировка грозит наложением штрафа.

Закон о согласовании перепланировок и переустройств распространяется на арендаторов офисных помещений и магазинов и на самих владельцев.

Особенности перепланировки будут зависеть от того, где находится помещение: в жилом или нежилом доме. Если офис или магазин находится в многоквартирном доме, собственник должен в обязательном порядке получить разрешение.

Процедура состоит из нескольких этапов:

Сбор документации.
Создание технического проекта.
Прохождение стадии согласования проекта.
Проведении ремонтных работ в соответствии с проектом.
Прием готового объекта, составление акта.

Если речь идет о согласовании в многоквартирном доме, то собственник обязательно должен получить разрешение и в жилищной комиссии.

Если после проведения работ будут выявлены нарушения, собственника обязуют вернуть помещение в первоначальное состояние. В случае добровольного отказа на собственника могут подать в суд.

При перепланировке нежилого помещения в жилом доме должны быть соблюдены обязательные требования:

запрещено проводить любые работы без согласования с жилищной инспекцией;
нельзя проводить работы, которые перекрывают доступ жильцов к местам общего пользования;
запрещено демонтировать несущие стены в помещении;
так как при проведении перепланировки могут быть доставлены неудобства и ограничения для жильцов, необходимо получить их письменное согласие на проведение работ.

Очень важно получить согласие жильцов, так как в судебной практике много случаев, когда именно они подают исковые заявления в суд по поводу незаконной перепланировки.

Если собственник не получил разрешение хотя бы от одного жильца, работы могут приостановить на законных основаниях. Суд примет к сведению тот факт, что было нарушено законодательство, и отменит решение жилищной комиссии.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Документация

Для того, чтобы осуществить перепланировку нежилого помещения, необходимо подготовить следующие документы:

заявление, в котором будут отражаться все планируемые изменения;
документы, подтверждающие право собственности на данное помещение;
технический паспорт объекта.

Кроме того, одним из самых важных документов является проект. Его можно составить, обратившись в специализированные организации или в отдел по архитектуре.

Для получения разрешения на ремонтные работы, связанные с перепланировкой, необходимо собрать:

заявление от собственника недвижимости;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие организации, которой принадлежит здание;
технический паспорт и его ксерокопия;
документы о собственности на помещение.

Получив разрешение, можно приступать к проведению ремонтных работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Разработка проекта

Если у собственника запланированы большие изменения, необходимо подготовить проект переустройства и перепланировки нежилого помещения. Существуют специализированные организации, которые занимаются составлением проектной документации.

Проект перепланировки выглядит следующим образом:

На первом титульном листе содержится информация об объекте, его месторасположение.
В содержании прописывается пошагово, какие мероприятия по перепланировке должны быть произведены.
Выписка главного инженера с подтверждением, что планируемое мероприятие не нарушает технические нормы.
Договор на составление проекта.
Пояснительная записка с характеристикой помещения.
Требования противопожарной безопасности.
Рекомендации для проведения работ и установки шумоизоляции.
Список нормативных актов, на основании которых составлялся проект.

Стоимость проекта будет зависеть от площади и сложности проведения работ.

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Начинать ремонтные работы по перепланировке нельзя без получения соответствующего разрешения. Оно выдается только на основании технической проектной документации, выданной специалистами.

Для получения разрешения необходимо пройти ряд этапов:

Обратиться в БТИ для получения необходимой документации.
Заключение договора со специалистами на составление проекта перепланировки.
С полученными документами необходимо обратиться в архитектурный отдел.
После получения разрешения, нужно написать заявление в жилищную комиссию.
Когда будет проведена реконструкция и все ремонтные работы, нужно подписать акт о завершении перепланировки.
Акт необходимо предоставить в БТИ для внесения изменений в технический паспорт объекта.

Кроме того, вносятся изменения в свидетельство о праве собственности.

Куда обращаться

Перепланировка нежилого помещения требует обращения во множество организаций. Предварительно необходимо обратиться в организацию по составлению проектов, в БТИ для получения всей необходимой технической документации.

Все перепланировки должны быть согласованы с жилищной инспекцией. Кроме того, в определенных случаях может потребоваться разрешение от СЭС и пожарного надзора.

Как узаконить самовольные изменения

Узаконивание перепланировки должно проводиться в процессе составления проектной документации. Но не всегда собственники делают это своевременно. Часто они подают заявление уже после проведения работ. Если перепланировка проводилась в жилом доме, обязательно необходимо получать согласование в жилищной комиссии.

Для проведения процедуры потребуется предоставить:

заявление, в котором должны быть подробно изложены все проведенные изменения;
старый технический паспорт объекта;
документы о праве собственности.

Если жилищная инспекция отказывается в выдаче согласования, владелец помещения может обратиться в суд. В случае, если суд принимает положительное решение, заявитель обращается в БТИ с решением суда и получает на основании решения новый технический паспорт.

Но, если суд отказывает в признании перепланировки законной, владельцу придется оплатить штраф и произвести ремонтные работы, чтобы вернуть помещению его первичный вид.

Часто у собственников возникают проблемы именно с согласованием после проведения ремонта, так как существует множество нюансов, которые должны быть соблюдены.

Чтобы не иметь проблем после перепланировки нежилого помещения, рекомендуется заранее согласовать все этапы ремонтных работ. Это позволит владельцу сэкономить время и денежные средства.

Перепланировка в квартире мокрых зон

чаще всего становится причиной ухудшения жилищных условий из-за несоблюдения всех правил проведения работ.

Образец согласия соседей на перепланировку квартиры вы можете найти здесь.

Что говорит новый закон о перепланировке квартир в 2022 году — читайте в нашей статье.

Изменение определенных параметров характеристики помещения, которое относят к нежилым, называют перепланировкой.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения могут заключаться в таких непосредственных действиях, как увеличение площади, расположение оконных проемов в местах, где они отсутствовали или их демонтаж, изменение конфигурации внутреннего пространства и т.д.

Закон о перепланировке нежилых помещений определяет перечень действий, которые необходимы к выполнению в каждом конкретном случае. В частности, согласно ЖК РФ, ГК РФ, а также опираясь на закон о перепланировке нежилых помещений, потребуется получить согласие от лиц, которые могут проживать по соседству с помещением, оформить разрешение на такие действия, а также согласовать саму перепланировку.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Регламент перепланировки нежилого помещения подразумевает выполнение определенного вида действий, перечень которых может отличаться в зависимости от того, какой тип помещения и в каком здании будет претерпевать изменения.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме

При осуществлении действий по перепланировке помещения в нежилом доме, которое также по своим характеристикам является нежилым, допускается осуществлять меры относительно изменения площади помещений, расположения проемов, их устранения, а также при наличии возможности увеличения общей площади. Поскольку осуществлению работ предшествует получение специального разрешения, то стоит отметить, что легче всего такие разрешения оформляются на работы, которые не будут затрагивать несущие стены. В любом случае кроме обращения в БТИ также потребуется утверждение перепланировки нежилого помещения от органов, занимающихся санитарным и пожарным надзором.

Перепланировка в жилом доме

Осуществление перепланировок в нежилом помещении жилого дома осуществляется с учетом следующих особенностей:

Обязательно оформление проектной документации действий, которые будут осуществляться;
Необходимо получить разрешение на перепланировку;
Потребуется получить согласие жильцов дома на факт, что в данном помещении будет расположен определенный тип объекта (магазин, мастерская и т.д.)

Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Положение о перепланировке нежилых помещений многоквартирного дома предполагает выполнение следующих действий:

Получение согласия ото всех жильцов дома. В данной ситуации на основании Статьи 51 ГК РФ допускается получение такого согласия на проводимом периодически общем собрании. Причем если согласие дает большая часть проживающих, то такой факт оформляется отдельным протоколом;
При необходимости получение согласия от управляющей компании. В таком случае стоит понимать, что данное действие может быть оспорено жильцами в судебном порядке.

Перепланировка в арендуемом помещении

Сама по себе перепланировка в помещении, которое арендуется, не отличается от прочих. Единственным отличием такого процесса будет являться получение письменного согласия от владельца помещения, от которого лицо, намеренное выполнять определенные действия, получило его в пользование. При проведении работ без согласия собственника арендодатель имеет законное право расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок осуществления перепланировки предполагает составление проекта предполагаемых работ, согласование действий, которые необходимо будет осуществить, сбор необходимой документации, непосредственно осуществление работы и сдачу в эксплуатацию.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки должен состоять из таких частей:

Наименование проекта и адрес помещения;
Перечень изменений;
Подтверждение разрешения на проведение действий с помещением (подпись главного инженера);
Договор на осуществление перепланировки;
ПЗ к проекту с подробным описанием здания и данных по каждому объекту;
Нормы противопожарной безопасности;
Рекомендации относительно проводимых работ;
Справка и перечень актов, на которые допустимо ссылаться при подтверждении законности выполнения действий.

Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений

Согласование переустройства осуществляется путем выполнения следующих обязательных шагов:

Оформление заявления на осуществление перепланировки;
Подготовка документации, подтверждающей право собственности (а также согласие владельца, если помещение арендуемое);
Если собственник юр. лицо, то подготовка копий учредительной документации, заверенной нотариусом;
Получение согласия от жильцов дома или управляющей компании;
Подготовка проекта перепланировки и необходимых разрешений;
Составление страхового договора, необходимого при непосредственном проведении работ.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Оформление разрешения на перепланировку заключается в прохождении таких этапов:

Обращение в БТИ для того, чтобы получить необходимую документацию;
Оформление перепланировки в проекте;
Согласование возможности осуществления перепланировки в госорганах;
Обращение в жилищную инспекцию.

Сдача в эксплуатацию

После проведения всех работ по перепланировке должна последовать сдача объекта в эксплуатацию, которая заключается в проверке соответствия проведенных действий проектной документации, соблюдении положенных норм строительства, а также санитарных и противопожарных норм. Составляется акт выполненных работ, который предоставляется в БТИ, после чего вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство, подтверждающее право собственности.

Самовольная перепланировка

При осуществлении действий по изменению характеристик нежилого объекта без соблюдения положенного законом порядка, без наличия необходимой документации, а также при игнорировании строительных и прочих норм, действия собственника или арендатора помещения подпадают под формулировку «незаконная перепланировка нежилого помещения». Такой факт влечет за собой привлечение к ответственности с наложением штрафных санкций и возможности принудительной ликвидации произведенных строительных работ.

Штраф за ответственность самовольной перепланировки

При действиях относительно помещения, которые будут характеризованы как самовольные, привлечение к ответственности может грозить необходимостью выплаты следующих сумм штрафов:

Относительно собственника помещения в размере 300-350 тысяч рублей;
Относительно физического лица, которое выполнило подобные действия незаконного характера – 2000-2500 рублей.

Узаконивание самовольной перепланировки в административном порядке

В том случае, если перепланировка была осуществлена самовольно, все же имеется возможность ее узаконивания в административном порядке. Для этого потребуется собрать всю документацию относительно помещения, в котором производились работы, включая право собственности на объект, а также документацию. В том случае, если во внесении изменений в паспорт будет отказано, то для таких действий потребуется обратиться в суд.

Узаконивание через суд

Обращение в суд согласно действующим законодательным актам должно осуществляться только в случае отказа органов кадастра и БТИ выдавать соответствующие документы, подтверждающие законность выполненных действий и вносить изменения в документацию, определяющую право собственности.

Подача искового заявления заключается в отображении всех действий, которые осуществлялись с нежилым помещением, приложении к нему проектной документации, а также ссылки на нормы строительства и прочие законы, на основании которых помещение можно сдать в эксплуатацию.

В каких случаях не нужно разрешение

При проведении работ определенного характера получение специального разрешения не требуется. К таким работам относятся замена коммуникаций, относящихся к сантехнике или отводу отходов по канализации. Однако при проведении такого рода работ необходимо учитывать, что расположение труб ни в коем случае изменять нельзя. Аналогично не нужно дополнительного согласования при замене дверей между комнатами, окон, а также проведении косметического ремонта.

Судебная практика — расторжение договора купли продажи недвижимости

В некоторых ситуациях граждане, купившие объект недвижимости, сталкиваются с тем, что фактически помещение было перепланировано и у них в собственности оказывается недвижимость, не соответствующая своим техническим характеристикам. В таких ситуациях может иметь место обращение в суд от новых собственников с последующим расторжением договора и возврате затраченных средств.

Советы: как защитить свои права при переустройстве нежилого помещения

Для того чтобы при осуществлении работ или приобретении недвижимости защитить свои права, необходимо прислушаться к следующим советам:

Выполняйте действия строительного характера с недвижимостью только при наличии всех необходимых документов;
Покупая недвижимость, сверяйте соответствие плана помещения фактическому расположению и характеристике объекта;
При необходимости немедленно обращайтесь в суд для защиты своих прав.

Заключение

Перепланировка нежилого помещения связана с необходимостью сбора определенной документации и получением разрешений. Иногда такие действия при отсутствии определенных бумаг или несоблюдении порядка действий могут быть признаны самовольными.

Отстаивание своих интересов может быть связано с обращением в судебные органы, где потребуется помощь квалифицированных специалистов. Наша компания имеет многолетний опыт в ведении подобных дел, и квалифицированные сотрудники оказывают помощь на любой стадии процесса – от первоначальной консультации, до доведения дела до решения судьи. Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав консультанту в режиме онлайн.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ

ЮРИСТУ АДВОКАТУ

ВИДЕО: Переустройство и перепланировка нежилого помещения

В настоящее время переустройство и перепланировка нежилого помещения получили широкое распространение. Давайте поподробнее рассмотрим эти понятия, их отличие, а также этапы действий при их совершении.

Чтобы получить коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков согласования перепланировки нежилого помещения, а также узнать о возможности её оформления, вышлите на почту [email protected] план помещения до и после перепланировки.

Лучше всего выслать план БТИ, если он есть, и отметить на нём от руки планируемые изменения.

Также Вы можете заполнить форму обратного звонка внизу или позвонить по нашему телефону +7 (495) 137-95-01 можно получить бесплатную консультацию и помощь в согласовании перепланировки.

Переустройство нежилого помещения

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Понятие переустройства, указанное в данной статье, можно отнести и к нежилому помещению.

В соответствии с п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Вышеуказанные нормы и перечень работ по переустройству можно отнести и к нежилым помещениям. Перечень работ по переустройству не является исчерпывающим.

Если собственник решает просто сменить старый радиатор на новый, то это не является переустройством, так как не происходит переноса оборудования на другое место. Фактически при переустройстве происходят изменения в схеме инженерного оборудования.

В нежилом здании переустройство согласовать гораздо проще, чем в многоквартирном доме.

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Понятие перепланировки жилого помещения, указанное вст.25 ЖК РФ, можно отнести и к нежилому помещению.

Согласно п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Данный перечень работ по перепланировке можно также отнести и к нежилому помещению.

При перепланировке затрагиваются не коммуникации, а именно конфигурация помещения.

Зачастую бывает, что при строительных и ремонтных работах сразу проводят и перепланировку, и переустройство.

Этапы действий при переустройстве (перепланировке) в 2022 году:

первоначально собственник должен подготовить проект будущих изменений.
после того, как проектная документация подготовлена, необходимо ее согласовать и получить разрешение на выполнение работ;
после того, как работы проведены, нужно получить акт приемочной комиссии;
далее необходимо оформить техническую документацию на объект
с пакетом документов собственник обращается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Самовольное переустройство и перепланировка

В соответствии с ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии документа, разрешающего проведение перепланировки, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Перепланировку можно попробовать узаконить в административном порядке. Гораздо проще согласовать перепланировку, если она не затрагивает несущих конструкций. При затрагивании опорных конструкций согласовать самовольную перепланировку сложнее. Для начала Вы обращаетесь в проектную компанию. Необходимо оформить проект перепланировки. Также понадобится техническое заключение о состоянии строительных конструкций объекта. Потом Вы должны обратиться в БТИ. Специалисты БТИ выезжают на объект и фиксируют произведенные изменения. В технической документации изменения будут отмечены красными линиями. В г. Москва узаконивание сделанной перепланировки Вам нужно будет производить в Межведомственной комиссии по перепланировке нежилых помещений в г. Москве.

Может быть отказ в узаконивании. В этом случае, Вам могут вынести предписание о том, чтобы вернуть все характеристики в исходное состояние — то есть, фактически Вам придется по новой проводить ремонт и вернуть все в состояние до первоначального ремонта.

Если Вы считаете, что отказ и предписание устранить перепланировку вынесены незаконно, можно попробовать оспорить предписание через суд.

Вывод: перед осуществлением работ по переустройству либо перепланировке помещений необходимо получить разрешение на их осуществление и согласовать их проведение. Гораздо сложнее узаконивать уже сделанные самовольные работы. Компания «РеФрэш» готова помочь Вам в получении разрешения на проведение работ. Мы подготовим всю необходимубю проектную документацию, подберем оптимальное решение для перепланировке либо переустройства. Мы готовы подготовить индивидуальный дизайн –проект в любом стиле с учетом всех требований клиента . По желанию заказчика Компания «РеФрэш» оказывает весь комплекс работ по строительству и ремонту помещений. Мы готовы оформить технический план по завершению работ, а также оказать помощь в получении акта приемки работ. Наша компания может помочь Вам внести изменения в кадастровый учет после проведенной перепланировки.

Закажите бесплатную консультацию

или свяжитесь с нами

по бесплатному номеру +7 (495) 137-95-01