Проектирование перепланировки квартиры и нежилых помещений в 2019 году

Когда новый собственник жилья или какого-то помещения желает немного изменить планировку недвижимости, он должен знать несколько важных правил. Под перепланировкой понимается техническое и функциональное изменение помещения. При этом объем работы определяется количеством объектов для их передвижения и предварительной сметы.

Чтобы не понести ответственность за незнание или незаконное проведение каких-либо манипуляций в нежилом помещении, необходимо заранее ознакомиться с техническими и иными нормами, регламентирующими процесс перепланировки.

Собственнику следует предварительно получить разрешение на изменения, а также составить проект, по которому эти изменения будут проходить. Именно от составленного проекта зависит конечный результат работы.

Что говорит закон

Когда собственник или арендатор имеет дело с перепланировкой, то он, в первую очередь, заботится об изменении технических параметров в нежилом помещении. Помимо внешнего вида здесь речь идет еще и об изменении функционального предназначения недвижимости.

Перед тем как начать сам процесс перепланировки, необходимо удостовериться в выполнении определенных формально-юридических действий, а именно нужно получить разрешение от всех жильцов в доме, а также оформить разрешение у инспектора.

Есть обязательный этап, без которого не удастся начать задуманную перепланировку – составление плана-проекта на изменение конструкций и его согласование в БТИ. Составление плана обычно доверяют профессионалам из жилищной инспекции. Если собственник не хочет платить за новые проекты, то ему могут предложить использовать уже готовый макет, который является типовым для многих нежилых помещений.

В случае возникновения необходимости в перепланировке помещения, располагающегося на первом этаже здания, следует обеспечить к нему отдельный выход с улицы. Если это не многоквартирный дом, то достаточно будет разрешения от соседей и других жильцов.

Для того, чтобы перепланировка нежилого помещения прошла успешно, следует учесть определенные особенности.

Согласно действующему законодательству, в 2019 году изменение конструкций должно подчиняться следующим нормам:

  • При продумывании плана для изменения помещения, необходимо учитывать место, где располагается данный объект. Важно отметить, что получение разрешения на перепланировку в многоквартирном доме – это более трудоемкий процесс. Намного легче его оформить в здании, в котором не проживают люди.
  • Перед тем как начинать перепланировку, обязательно нужно проконсультироваться со специалистами из инспекции. По Жилищному кодексу, ответственные за это люди должны провести проверку помещения и установить, можно или нет организовывать перепланировку. Первым делом они проверяют исправность электрической сети, водоснабжения, исследуют пол на прочность, а также устанавливают несущие стены.
  • Кроме того, при оформлении необходимых документов в инспекции рассматривается вопрос о времени постройки помещения. Обычно перепланировка в старых домах крайне затруднительна.
  • Положительный ответ из инспекции приходит только в том случае, если перепланировка необходима исключительно для смены цели использования нежилого помещения. Если же собственник решает сметь сферу деятельности, то на это ему следует получить отдельное разрешение. Например, сделать из магазина офис просто так не получится.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Как оформить перепланировку нежилого помещения в 2019 году

Итак, чтобы официально оформить изменение конструкций нежилого помещения, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить специальное разрешение. Если в каком-то населенном пункте такого органа нет, то обращаться следует в местную администрацию.

Если планируется внесение изменений в инженерные коммуникации или определенные фрагменты помещения, которые затрагивают их расположение, то разрешение получается в контрольно-надзорных ведомствах.

Порядок действий при этом такой. Первым делом собственник получает разрешение на проведение перепланировки. Для этого ему необходимо обратиться в БТИ, где он сможет совместно со специалистами разработать проект или план предстоящих мероприятий и там же его утвердить.

Далее собственник собирает пакет документов, о котором речь пойдет далее, и отправляется и жилищную инспекцию. Местная комиссия проводит ряд проверок. При положительном решении собственнику выдается разрешение на перепланировку, в котором установлены сроки для ее осуществления.

Нужные документы

Как уже говорилось ранее, для положительного решения инспекторов жилищной комиссии она должна рассмотреть следующий пакет документов, который состоит из:

  • заявления, в котором собственник обозначает даты начала и конца проведения ремонтных работ, а также указывает какие именно изменения будут вноситься;
  • оригиналов или же копий документов, которые подтверждают права заявителя на данную недвижимость;
  • технических документов, где содержится информация об оснащении нежилого помещения;
  • согласия собственника многоквартирного дома, жильцов и соседей (если это небольшой дом), а также других арендаторов, если речь идет об офисном здании.

После рассмотрения данных документов в течение сорока пяти рабочих дней специальная комиссия выносит свое решение. В составе комиссии обязательно должен быть человек, который ответственен за техническую сторону вопроса.

При грамотно составленном проекте, который будет учитывать все параметры нежилого объекта, а также предоставлении всех необходимых документов, скорее всего собственник получит разрешение, если конечно не возникнут спорные ситуации.

Отказ последует в следствие самовольного вмешательства в планировку нежилых помещений, а также если здание считается аварийным.

Образец согласия соседей на перепланировку

Проектирование

Этап проектирования является обязательным при подготовке к перепланировке. В специальном документе обозначаются все те изменения, которые планируется внести в нежилое помещение, а также работы, необходимые для осуществления данного процесса. При этом абсолютно не важно будет ли конструкция совершенствоваться или же полностью подвергаться изменениям.

За заявителем остается право вносить изменения в инженерное оборудование, увеличивать или уменьшать площади помещений, которые являются вспомогательными, переносить в другое место отопительные устройства, а также увеличивать ширину лестниц и дверных проемов.

Кроме того, в проекте обозначаются крайние сроки, в которые должна быть выполнена перепланировка и обосновывается ее необходимость. Для того, чтобы продлить сроки проведения работ необходимо заранее предупредить жилищную комиссию.

Стоимость разработки проекта

всегда индивидуальная. Чтобы сэкономить денежные средства, можно воспользоваться типовым планом. Все услуги посредников оплачиваются отдельно.

Свидетельство о государственной регистрации права

Как узаконить самовольное переустройство

Самопроизвольное вмешательство в перепланировку нежилых помещений категорически запрещается. Жильцы домов имеют право подать иск в надзорные органы, чтобы устранить последствия от произведенной перепланировки.

Важно понимать, что нежилое помещение, перепланировка которого не была официально оформлена, продать или поставить на учет по закону не получится. Если при покупке помещения новый собственник не проверил всю документацию, то последствия от такой халатности не заставят себя долго ждать. В такой ситуации нужно быть готовым к проверкам и возможным штрафам.

Ответственность и штрафы

За несогласованную и незаконную перепланировку надзорные органы чаще всего накладывают административный штраф на собственника нежилого помещения. Наиболее распространенной формой является материальное взыскание, размер которого определяется некоторыми факторами.

Если собственник является физическим лицом, то ему будет необходимо заплатить штраф в размере порядка двух тысяч рублей. В случае рассмотрения перепланировки как порчи жилого объекта, то материальное взыскание равняется полутора тысячам рублей.

Юридические лица подвергаются более серьезной ответственности. Должностным лицам, отвечающим за содержание и контроль всех жилых помещений, придется заплатить от четырех до пяти тысяч. При этом само юридическое лицо подвергнется штрафу в размере от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

Кроме штрафов имеют место и различного рода административные наказания. Собственникам и нанимателям нежилых помещений, которые самовольно провели перепланировку конструкций в жилом объекте, дается время на то, чтобы вернуть все, как было изначально. Если установленные сроки были нарушены, то законодательством предусмотрено несколько разных вариантов, по которым может развиваться ситуация.

Нежилое помещение могут выставить на публичные торги. Сумма, вырученная от продажи объекта, идет на его восстановление. Если какие-то денежные средства остались, то они возвращаются старому собственнику. При этом за восстановительные работы несет ответственность новый владелец.

В случае, когда самовольную перепланировку проводит не собственник, а наниматель помещения, то ответственность все равно возлагается на собственника.

При незаконном вмешательстве в нежилые помещения, помимо

административного штрафа

, арендатор еще и лишается договора об аренде недвижимости, поскольку все изменения следует согласовывать с собственником объекта.

С собственника, самовольно осуществившего перепланировку, взимается только материальное взыскание в максимальном размере пятидесяти тысяч, однако в ряде случаев данная цифра может быть увеличена.

Продажа квартиры с перепланировкой

возможна только при наличии всей необходимой документации.

Узнайте здесь, куда жаловаться на незаконную перепланировку.

Считается ли перепланировкой остекление балкона —  прочитайте в этой статье.

Перепланировка 2019. Разрешение.

После смены мэра Москвы с Лужкова на Собянина было выпущено Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11. Это сновной закон, регулирующий правила перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве. В самой последней на 2019 год редакции Вы можете скачать его здесь. Об изменениях, которые принесло это постановление в области согласования перепланировок, мы подробно рассказали в статье Новые правила перепланировки. Перепланировка квартиры или нежилого помещения и в 2019 году по-прежнему регламентируется данным законом, в который отдельными постановлениями вносились лишь незначительные изменения. Так в конце 2017 года, а именно 29 декабря, вышло новое Постановление Правительства Москвы № 1104,  внёсшее некоторые изменения в сферу согласования перепланировок. На данный момент последние правки в ПП №508 вносились Постановлением №1572 от 17.12.2019.

Прежде чем рассмотреть данные изменения, следует отметить, что никакой амнистии по перепланировке квартир к 2019 году не произошло. Главнным законом по согласованию перепланировок квартир и нежилых помещений в Москве осталось Постановление Правительства Москвы №508, в который вносились правки.

Также отмечаем, что если Вы хотите узнать о возможности согласования Вашей перепланировки в 2019 году, а также сроках и ценах, то позвоните нам по телефону 8 (495) 507-74-67 или оставьте онлайн-заявку.

Итак, какие пункты были изменены:

1. Убрали пункт 2.2.6 из Приложения 1 об изменении конструкции полов, для которого раньше требовался проект перепланировки. Теперь изменение конструкции полов можно согласовывать по «эскизу». Изменение не коснулось конструкции полов в деревянных перекрытиях, изменение которых по-прежнему требует согласования по проекту.

2. В приложение 1 добавили пункт 2.2.1 «Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.» Таким образом, любое изменение границ «мокрых» помещений требует согласования по проекту. Это требовалось и раньше. Только объяснялось другой причиной. Изменение границ мокрых помещений требовало устройства гидроизоляции в полах, а это влекло изменение конструкции полов, которое раньше согласовывалось по проекту. Теперь после Постановления №1104 уже по поэтажному плану БТИ и экспликации после выполненного ремонта.

3. Добавился пункт 2.2.12 Приложения 1 «Устройство антресоли площадью не более 40% от площади помещения». Таким образом, теперь официально разрешили при перепланировке делать антресоли, которые раньше относили к реконструкции. Правда, ограничили их площадью в 40% от площади помещения, в котором она возводится. Также нельзя делать согласно п. 10.25 больше одной антресоли. Согласно п.10.26 и 10.27 запрещено устройство на антресоли санузлов и кухонь.

4. Добавили пункт 2.2.11 Приложения 1 «Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш». Теперь перенос кухни официально согласовывается по проекту. Он  требовался и раньше, но никакого официального пункта об этом не было.

5. Появился пункт 10.19 Приложения 1, который запрещает объединение балконов и лоджий с внутренними помещениями. Раньше такая перепланировка также была запрещена, так как относилась Жилищной инспекцией к реконструкции. Сейчас это запретили документально.

6. Добавлен пункт 13 Приложения 1, который говорит о том, что при затрагивании архитектурного облика здания, проект необходимо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы. Причём в этот комитет Жилищная инспекция отправляет поданные документы сама;

7. Были добавлены пункты 19.1 и 19.2, которые говорят о том, что выполненная без получения разрешения на ремонт перепланировка не может быть согласована по техническому заключению о безопасности произведенных работ, если:

  • перепланироуемое помещение является объектом культурного наследия и произведенные работы невозможны без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;
  • изменяется архитектурный облик здания, колористическое решение его фасада.

8. В пункте 2.5.1.1.3.9. Приложения 2 прописали точный перечень документов, необходимых при огранизации общего собрания жильцов многоквартирного дома, когда при перепланировке затрагивается часть общедомового имущества.

9. Пункт 2.10.1.1.3.6. Приложения 2 говорит о том, что если квартира находится на последнем этаже и при перепланировке это как-то учитывается (скажем, кухня расширяется на санузел, что в междуэтажных квартирах запрещено), то на объект с проверкой этого факта выходит представитель Жилищной инспекции.

10. В соответствии с п.3.3.3.1.5. Приложения 2 ужесточился контроль за предоставляемыми документами по общему собранию жильцов. Жилищная инспекция теперь направляет запросы в управляющую организацию, совет дома и жителям дома, в котором проводилось общедомовое собрание. Если выявляется, что жители не участвовали ни в каком общедомовом собрании, то все документы передаются в прокуратуру.

11. Согласно  пункту 2.5.1.1.2.6.3 вместо эскиза на перепланировку теперь представляются поэтажный план БТИ и экспликация после произведенной перепланировки. Таким образом, теперь для простых работ не рисуется эскиз, а вызывается техник БТИ, который отмечает изменения в красных линиях на поэтажном плане. Затем уже эти БТИ подаются в Мосжилинспекцию. Там проверяют действительно ли произведенные работы относятся к тем, что не надо согласовывать по проекту и после выхода инспектора на объект выдают акт о завершенной перепланировке. Его отправляют в БТИ, где уже с плана снимают красные линии. Это очень тонкий момент. Надо быть точно уверенным, что все изменения в планировке можно согласовать не по проекту. То есть при ремонте не должны содержаться работы, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. В противном случае придется согласовывать перепланировку по техническому заключению о безопасности и допустимости произведенных работ. Минусы такого согласования мы уже описывали в пункте 1.1. статьи об узаконивания перепланировки. Ещё хуже, если при перепланировке было произведено какое-либо нарушение СП, СаНПиНа или постановления, а таких нарушений может быть масса. И они будут «засвечены» в БТИ красными линиями. Тогда придется по предписанию инспектора возвращать дорогостоящий ремонт в исходное положение в части нарушений. Поэтому прежде чем вызывать техника БТИ на квартиру настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов: нет ли каких-либо нарушений в перепланировке и не надо ли её согласовывать по проекту.

Не смотря на то, что описанные выше работы прописаны в законе, эскизы до сих пор принимают как раньше. То есть, рисуют на планах БТИ эскиз и подают его сразу в Жилищную инспекцию.

12. Согласно новому пункту 3.3.3.3.10.1 в Постановлении №508, который внесён новым постановлением №1572 в состав приёмочной комиссии вернули представителя Управляющей компании. Так что теперь соответствие выполненного ремонта согласованному проекту будет проверять не один инспектор Жилищной инспекции, но также и представитель Управляющей компании.     

Также в конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпускало постановление №840, которое не отменило основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, а лишь внесло в него отдельные корректировки. Рассмотрим какие изменения внесло то старое постановление, которые актуальны до сих пор даже после выхода постановления №1104.

1. В раздел 11 приложения 1 к Постановлению добавились пункты 10.16 и 10.17, которые теперь официально запрещают объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами. Они обязательно должны быть разъединены плотно закрывающейся раздвижной перегородкой, или стеной с дверью.

2. Теперь убран пункт 2.2.9, который до этого разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Сейчас, как мы уже говорили, добавили пункт о запрещении объединения балконов с комнатами и кухнями.

Согласованная перепланировка квартиры 2019.

3. В соответствии с п.20 Приложения 1 теперь любая перепланировка, согласовывающаяся по «эскизу», требует выхода комиссии для проверки. Раньше просто сдавали эскиз,  нарисованный от руки на плане БТИ, и если количество жилых комнат не увеличивалось, выдавался акт о выполненной перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат. Теперь они будут выходить  в любом случае. Это плохо тем, что скрыть какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в «эскизе», не получится. Также, как мы уже отмечали, теперь вместо эскизов необходимо сдавать план БТИ и экспликацию после выполненной перепланировки.

Для перепланировок, требующих согласования по проекту, а таких большинство, всё осталось по-прежнему — инспекторы всегда проверяют выполненный ремонт на соответствие согласованному.

4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.5.1.1.3.10 приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации права. Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительное число документов:

  • оригинал или нотариальная копия договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав;
  • согласие застройщика на переустройство квартиры или нежилого помещения;
  • оригинал или копия акта приемки-передачи недвижимости;
  • копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • справка от застройщика о том, что участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору;

К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут навстречу жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить является непростой задачей.

5. Согласно измененному Постановлением Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015 пункту № 18 Приложения 1 любая проведенная без согласования перепланировка квартиры или нежилого помещения является административным нарушением и для её узаконивания необходимо заплатить соответствующий штраф.

По всем остальным пунктам основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, то есть Постановление Правительства Москвы № 508, на 2019 год остался без изменений.

С этой статьёй читают

minerta.ru
Проектирование перепланировки квартиры и нежилых помещений в 2019 году
Проектирование перепланировки квартиры и нежилых помещений в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: