Нюансы оформления договора купли-продажи дачи по доверенности в 2019 году

У меня сейчас такая же ситуация — владелица участка настаивает на доверенности (не хочет сама всем заниматься). Пыталась найти информацию по предоставленным Вами ссылкам — но открывается главная страница одного и того же форума. Не могу найти именно эту информацию.

ПОМОГИТЕ! Очень важно, поскольку с трудом нашли понравившийся участок и не хочется его терять, но и попадать на время и деньги тоже.

Вот отвечу повторно, как когда-то я тут уже сообщал (прочитайте внимательно):
——————————————————-
Давайте расставим точки над «и» в процедуре купли-продажи дачи. Итак – почему на сегодняшний день все продавцы дачных участков (ну и дач в том числе) практически всегда предлагают покупателю такую схему продажи: «Я Вам даю доверенность на Вас, которая Вам разрешает продавать дачу, а там – это уже Ваши проблемы. Но деньги за участок (дачу) Вы мне отдаёте сразу после того, как я Вам дам эту вышеупомянутую доверенность!».

ВОТ ТУТ И НАЧИНАЮТСЯ ПРОБЛЕМЫ у неискушенного покупателя.

1. Проблема первая: Как выясняется впоследствии, покупатель по этой доверенности не может продать участок (дачу) самому себе. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

2. Проблема вторая: Покупатель не может по этой доверенности продать участок (дачу) своему супругу (-ге). Так как для того, что бы супруг (-га) могла купить этот участок (дачу), то по Закону он должен перед сделкой получить согласие супруги (-га) на покупку (ибо деньги будут тратится из общего бюджета и эта крупная покупка должна устроить обеих супругов.

Таким образом получается правовой нонсенс: лицо, на которое выписана доверенность уже являясь субъектом сделки должно дать согласие супругу (-ге) на то, что бы он(она) купил у этого лица данный участок (дачу). Это противоречит Закону, а значит и сделка может быть признана незаконной. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

3. Проблема третья: При выдаче Доверенности на 3-е лицо, опять-таки покупатель отдаёт деньги (или их часть) Продавцу и при этом ничего не получает в замен. А если в Доверенности от Продавца это третье лицо наделено правом продажи, то у потенциального покупателя нет никакой уверенности, что это третье лицо не продаст участок кому-то другому, не покупателю. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

Во всех вышеуказанных случаях продавец всегда оказывается в привилегированном положении. Так как при нём сохраняется право Собственности на участок (дачу) до того, как будет завершена регистрация сделки купли-продажи участка в соответствующих органах. Участок ведь не автомобиль, на котором покупатель может уехать. И продавец в любой момент может отозвать свою доверенность.

Также с продавцом во время действия доверенности может (не дай Бог) произойти несчастный случай, и тогда покупатель, получивший доверенность и отдавший деньги – остаётся вообще и без денег и без участка. Вобщем, подводные камни и тут и там…

Как же быть? На мой взгляд, есть опять-таки несколько вариантов доведения сделки до купли продажи, но это ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ПРОДАВЕЦ твёрдо намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ – КУПИТЬ. Если же одна из сторон начинает «мухлевать» — сделка не состоится.

1. Вариант первый совершения сделки: Продавец выдаёт Доверенность на покупателя, в которой указывается право покупателя ПОДАРИТЬ участок (дачу) своему родственнику (например – жене или ребёнку). При этом при оформлении такой Доверенности и передаче всех денег, сразу же у этого нотариуса, выдавшего эту доверенность, оформляется ДАРЕНИЕ этого участка (дачи) на другое лицо. Всё происходит быстро и уже юридически – сделка состоялась.

Тем более, что, даже отозвав свою Доверенность, продавец не отзовёт уже перешедшее право собственности. При этом ведь продавец передал ранее и своё Свидетельство о Собственности покупателю (лицу на которого было оформлено право Дарения). Ну а все остальные процедуры по дальнейшему оформлению – ложатся уже на покупателя…

2. Вариант второй совершения сделки: Продавец и Покупатель заключают предварительный договор о купле-продаже, в котором обговаривают свои намерения и так же обговаривают штрафные санкции к любой из сторон. Эти штрафные санкции оформляются дополнительным приложением к этому предварительному договору и называются договором о Задатке (не об Авансе и не о Залоге!).

При этом продающая сторона, нарушившая обязательства без уважительных причин (например – в одностороннем порядке повысившая цену или в одностороннем порядке отказавшаяся от сделки) – выплатит в двойном размере покупателю сумму Задатка. Если же нарушение идёт со стороны покупателя, (покупатель отказался от сделки) – то покупатель просто теряет этот задаток. Важно отметить, что Задаток должен ОБЯЗАТЕЛЬНО оформляться в письменном виде и как приложение к предварительному Договору. Можно это приложение назвать так же Договором о Задатке.

В данной ситуации, если продавец и покупатель – порядочные и честные люди, — им не стоит бояться условий подобного договора и сделку они непременно доведут до конца. Продавец придёт на сделку и покупатель. И после регистрации сделки в соответствующих органах, — покупатель отдаст оставшуюся часть денег продавцу.

Если же у покупателя возникают сомнения относительно намерений продавца,- то опять таки существуют два варианта развития событий.

1. Вариант развития событий: Вообще отказаться от сделки по приобретению данного участка (дачи).

2. Второй вариант развития событий: Сумму Задатка указать выше половины стоимости участка (дачи). В таком случае, если продавец откажется – то он будет вынужден вернуть деньги суммой выше стоимости самой дачи. Например, -продаётся участок за 30 тыс. долларов. Задаток даётся – 17 тысяч. При расторжении предварительного договора продавец должен будет вернуть уже 34 тысячи. Даже если продавец скроется и начнёт уклоняться от своих обязанностей, — сразу в Суд и на имущество продавца накладывается арест. Потом уже имущество продаётся и деньги возвращаются по иску – покупателю. Рискованно. Канительно. Но я повторяюсь, если продавец честный человек – бояться этого ему не стоит. Главное, что бы все документы были оформлены ко дню свершения ДКП.

Поэтому всегда внимательно надо относиться к состоянию пакета документов. Чтобы не получилось так: пришли на сделку, а на ней выясняется, что по вине продавца часть документов оказалась недооформленной или просроченной, что даёт формальное право покупателю требовать возврата Задатка в двойном размере.

Ну вот частично попытался обрисовать ситуации при купле продаже дачного участка (дачи). Буду рад комментариям и дополнения. Так же буду рад поправкам со стороны знающих людей, имевших опыт ведения сделок с недвижимостью. Думаю, что будет весьма интересно многим людям.

Владение имуществом на законных основаниях дает право собственникам распоряжаться им по своему желанию. Отдельной категорий недвижимости являются земельные участки – именно они считаются одним из основных субъектов судебных споров. В частности, это касается дачных строений.

Чтобы обеспечить собственные права на недвижимость достаточной защитой от посягательств криминальных личностей, необходимо своевременно и правильно оформлять договор купли-продажи с последующей регистрацией в органах Росреестра.

Одно из основных правил – в тексте соглашения нужно обязательно отразить детализированную информацию об имуществе – это позволит в дальнейшем с легкостью идентифицировать его.

Бывают ситуации, когда сам владелец дачи не может присутствовать при оформлении договора. В таких случаях в 2019 году законодательством предусмотрена возможность заключения сделки купли-продажи по заверенной у нотариуса доверенности, в которой собственник указывает, что предоставляет правовые полномочия третьему лицу для прохождения процедуры.

Важно заранее изучить нюансы такой сделки – это позволит избежать несоответствий с правовой стороной вопроса.

Определение понятий

Доверенность – это документ, который передает полномочия иному (доверенному) лицу на представление гражданина в правоотношениях после того, как юрист заверит его.

Выделяют три вида:

Разовая Предназначена для разовой реализации деятельности, прописанной в тексте.
Специальная Может быть использована в тех случаях, когда указанное лицо должно выполнять идентичные действия несколько раз.
Общая Служит для продажи конкретного вида имущества. Дает возможность использования достаточно многочисленных вариантов деятельности. При этом в самом документе отражаются не только возможности, но и ограничения.

При заключении сделки продажи дачи по доверенности может быть использован любой из рассмотренных вариантов – всё зависит от нюансов оформляемых отношений.

Скачать образец доверенности на межевание земельного участка.

Образец договора купли-продажи дачи:

Нормативное регулирование

Правовые действия в сфере приобретения недвижимости по доверенности регламентируются по большей части лишь одним нормативно-правовым актом – Гражданским кодексом Российской Федерации.

Скачать образец договора купли-продажи дачного участка по доверенности

Основные сведения по порядку и нюансам заключения сделки указаны во второй части свода положений. Следует указать, что договор купли-продажи дачи по доверенности считается отдельной разновидностью обязательств.

Ключевые аспекты отражены в статье 454 ГК РФ. Что касается дополняющих элементов, то они закреплены в главе 13 (окончание соответствующего раздела – статья 491).

Стоит также отметить иные положения, которые содержат в себе информацию по условиям, обязательствам и срокам, устанавливающимся в процессе сделки при заключении конкретных договоренностей между сторонами – это статья 455-464.

Статья 454. Договор купли-продажи

Статья 455. Условие договора о товаре

Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар

Статья 459. Переход риска случайной гибели товара

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара

Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар

Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару

Также на результат процедуры и деятельность участников оказывает действие и иные кодексы, но это происходит по общим основаниям.

Оформление дачи

 основано на подаче соответствующих документов в Росреестр.

Смотрите тут, какие документы нужны для продажи дачи.

Особенности составление договора купли продажи дачи по доверенности

Собственник обладает исключительным правом распоряжаться принадлежащим ему по закону имуществом так, как ему заблагорассудится: продавать его, сдавать в аренду, дарить или отчуждать иным способом. Его действия не должны противоречить установленным законам и иным нормативно-правовым актам, не должны нарушать права и интересы иных лиц.

При совершении сделок, влекущих за собой изменений в распределении права собственности на недвижимость, их возникновении и ограничении, владелец должен в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации в соответствующем органе – Россреестре. Он содержит в себе полную базу по имущественным отношениям.

В частности, данная служба служит для официального закрепления соглашений на:

  • право собственности;
  • ипотеку;
  • сервитут;
  • право постоянного пользования;
  • право оперативного управления;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • другие объекты, отраженные в Гражданском кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах.

При составлении договора купли-продажи в первую очередь необходимо обратить внимание на данные, с помощью которых можно с точностью идентифицировать продаваемое имущество. Кроме того, сведения о территориальном и юридическом расположении земельного участка также являются крайне значимыми.

Важно понимать, что в случае отсутствия такой информации аспект о передаваемой недвижимости будет признан несостоявшимся, в результате чего договору присвоят статус юридической ничтожности.

При приеме-передаче недвижимости действия сторон регламентируются по специальному передаточному акту. Условие о передаче имущества продавцом будет выполнено в том случае, если он фактически вручил объект сделки покупатели. Данное положение считается обязательным и достаточным, если иное не предусмотрено законом.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка с домом по договору купли-продажи

Образец свидетельства о праве собственности на дачу

Порядок заключения сделки

При заключении сделки сторонам стоит руководствоваться следующим порядком:

  1. В первую очередь при оформлении договора составляется его «шапка», где указывается название соглашения (в данном варианте наименованием будет считаться договор купли-продажи). При этом нужно учесть один нюанс – после наименования ставить знак препинания нельзя, так как это будет считаться ошибкой. Кроме того, в верхней части дополнительно указывается дата заключения сделки и место.
  2. Вторая стадия предполагает отражение необходимых сведений о покупателе, продавце и иных сторонах сделки (при их наличии). В частности, в договоре может быть указан еще один или несколько продавцов – и на каждого должна быть предоставлена актуальная информация. Кроме того, в этом же разделе вписываются данные и на доверенное лицо.
  3. На следующем этапе описывается сам объект: его физические и юридические характеристики, свойства и адрес, по которому он располагается. После чего отражается список всех документов, которые принадлежат продавцу имущества (в большинстве случаев дело ограничивается указанием двух бумаг – свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт).
  4. В четвертом пункте содержатся данные о стоимости передаваемой недвижимости. Нужно также прописать отсутствие залога, непосредственно процедуру расчета, по которой был выявлен ценник, и сам процесс передачи установленной суммы между сторонами сделки. При этом указывается дальнейшая невозможность изменения стоимости имущества.
  5. На заключительно этапе происходит переход объекта в собственность и подписание документа.

В заключении: договор купли-продажи дачи по доверенности обладает определенными нюансами, которые в большинстве случаев играют весомую роль в общем итоге сделки.

Перед передачей имущества в первую очередь стоит изучить нормативно-правовой аспект процедуры, лишь после этого намечать дальнейший план действий – ведь в случае нарушения закона вся сделка будет признана недействительной, что сведет на нет все усилия сторон.

При составлении договора для обеспечения максимального соответствия установленным нормам рекомендуется на официальных сайтах государственных служб найти образец заявления.

minerta.ru
Нюансы оформления договора купли-продажи дачи по доверенности в 2019 году
Нюансы оформления договора купли-продажи дачи по доверенности в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: