Как восстановить договор купли продажи земельного участка

У владельцев загородных участков и домов пополняется не только количество жилплощади, но и пакет важной документации в виде соответствующих «земельных» бумаг, имеющих высокую ценность. Однако иногда случается так, что ценные бумаги теряются, и тогда возникает вполне определённый вопрос, касающийся того, как восстановить документы на землю, и возможно ли вообще их восстановить. К счастью, в наше время воссозданию подлежит любой документ. Для этого лишь необходимо собрать нужные бумаги и направиться в государственные структуры, наделённые соответствующими полномочиями.

Земельная документация

Восстановление документов на землю является весьма продолжительным и трудоемким процессом, для успешного разрешения которого следует чётко разбираться в видах земельной документации. Она представлена в двух категориях:

— правоустанавливающие;

— правоудостоверяющие.

Документация правоустанавливающего типа является основной. Только при её наличии выдаются правоудостоверяющие бумаги. Государственные структуры, занимающиеся земельными вопросами, в обязательном порядке сначала требуют сбора правоустанавливающих документов, после проверки которых требуют предоставления бумаг правоудостоверяющего типа. Имеют место быть также земельные бумаги, относящиеся к технической категории документации, включающей в себя различные паспорта и разного рода бумаги официального типа. Однако в последнее время документы данного типа все чаще стали приравниваться к категории, «удостоверяющей право». По данной причине сейчас всю земельную документацию принято делить только на два типа.

Особенности:

а) Документы, свидетельствующие о наличии регистрационного места и содержащие соответствующие данные о собственнике, выдаются органами БТИ, что автоматически делает данную документацию не правоустанавливающей. Такие бумаги, как правило, приравниваются и приобщаются к документации, выступающей основанием для перехода земельных прав.

б) В свою очередь, бумажная документация, доказывающая бессрочное земельное пользование, относится к правоустанавливающей.

в) В случае перехода участка земли в собственное распоряжение или арендное пользование имеет быть не правоустанавливающие категория бумаг. К данной категории документов могут относиться только совокупность решений, провозглашающих условия земельного предоставления или протокольные результаты торгов.

Правоудостоверяющие

К данной категории земельных бумаг относятся:

— свидетельство, доказывающее право собственности на землю;

— свидетельство, информирующее о праве пожизненного владения землёй, полученной в качестве наследства;

— свидетельство, доказывающее право постоянного или бессрочного пользования землёй;

— акт государственного образца о праве собственности на землю, информирующий о пожизненном владении землёй, полученной в качестве наследства, и бессрочного её использования.

Здесь важно учитывать, что представленные выше правоудостоверяюшие документы силой юридического типа только в совокупности с бумагами, «устанавливающими право». По данной причине документ, свидетельствующий о правовой земельной регистрации государственного типа, имеет ссылку на свидетельство, устанавливающее земельное право на данный участок.

Также в представленном свидетельстве указываются следующие информационные данные:

— полное имя собственника земли, а также остальная информация, носящая личный характер;

— правовой вид на землю;;

— категория участка земли с размером площади и адресом расположения;

— кадастровый номер;

— ограничения или обременения права при их наличии.

Как восстановить документы на дом и землю?

Как правило, владельцы земельных участков застраивают их частными домами, коттеджами, а также различными пристройками к ним. Когда получена вся земельная документация и бумаги на дом, то они всегда хранятся вместе. По данной причине в случае утери ценных бумаг на участок земли пропадает и соответствующая документация на дом. Тогда уже необходимо восстанавливать «домовые» и земельные документы.

О том, как восстановить потерянные документы на землю, будет рассказано ниже, а сейчас рассмотрим возможные варианты восстановления документации на дом.

В действительности, все не так страшно и трудно, как может показаться на первый взгляд. Главное — придерживаться определённого алгоритма действий, и тогда все обязательно получится. Итак:

1. Для начала важно вспомнить, на основе какой документации приобреталось право собственности. От данного момента будут зависеть все последующие шаги.

2. При утере договорного документа, подтверждающего покупку или продажу дома, регистрация которого пришлась на доиюльский период , необходимо направляться в орган БТИ. Именно в архивах данной организации содержится вся информация о проводимых раннее правовых регистраций на собственность государственного образца. Для получения копии данного документа при себе необходимо иметь только паспорт. Однако здесь расслабляться не стоит, поскольку позже договор должен быть переоформлен в структуре, отвечающей за регистрацию всей официальной документации.

3. В случае же заключения договора о купле и продаже после июля 1997 года необходимо сразу обращаться в отделение регистрационной службы, где должно быть предоставлено заявление о выдаче копии данного договора. Заявление также должно сопровождаться квитанцией, доказывающей факт оплаты государственной пошлины, и паспортом. Получение договора купли-продажи становится возможным в случае отсутствия его заверения у нотариуса.

4. Если же представленный документ подвергался проверке и утверждению нотариусом, то в данном случае является оправданным обращение в нотариальный архив с предъявление паспорта. После выполнения всех необходимых процедур выдаётся договорной дубликат.

5. В случае утери свидетельства, подтверждающего право владения земельным объектом, необходимо отправляться в регистрационную службу, имея при себе копию или оригинал договора о покупке или продаже, который также необходимо предварительно заверить при помощи нотариуса.

6. Не рекомендуется прибегать к оформлению доверенности генерального типа, позволяющую родственникам совершать сделки с объектами недвижимости от своего имени. Достаточно будет оформления доверенности, информирующей воссоздание «домовой» документации, в которой должны быть чётко оговорены исполнительные сроки и полномочия доверенного лица.

Как восстановить утерянные документы на земельный участок: что для этого необходимо?

Восстановление документов на земельный участок существенным образом упрощается при наличии хотя бы одной из представленных ниже ценных бумаг:

— свидетельство, доказывающее факт земельной передачи участка в результате наследства;

— вердикт органа судебной власти, имеющее законную силу;

— договорная документация в виде бумаг о покупке или продаже земли, её обмене, приватизации, дарении и другие;

— заверенные государством бумаги в виде актов, свидетельствующие о земельном выделении участка, процесс которого характеризовался соответствием закону.

В возобновительном процессе документации не имеет значения, как утеряны документы на землю. Восстановитьих в любом случае придётся, и действовать лучше всего следующим образом:

1. В самом начале оптимальным будет обращение к службам государственно власти. Лица, наделённые земельными правами после активации соответствующего закона, должны направляться в Росреестр, который выдаст выписку, подтверждающиую право за участок земли.

2. Однако в некоторых случаях Росреестр может не владеть необходимой информацией. В данном случае необходимо направляться самоуправленческие органы местного масштаба, к которым относится участок земли. В данных структурах имеются специальные комитеты, в обязанности которых входит занятие вопросами, связанными с землей. Именно в архивах представленных комитетов имеются все данные о земеельных участках.

3. Следует учитывать, что получение выписки является платной услугой, стоимость которой может достигать 100-300 рублей.

4. Проданное заявление о получении необходимой документации обрабатывается на протяжении пятидневного срока, по истечению которого информация либо будет предоставлена, либо будет в ней отказано с объяснением причины.

5. Также стоит учитывать, что документация, получаемая в органах БТИ, не является правоустанавливающей. Она лишь может выступать в качестве подтверждения, прилагаемого к основному пакету документов.

Как восстановить документы на участок: порядок действий

Чтобы восстановление документов на участок не показалось столь трудным и обременяющим, необходимо делать все постепенно и поэтапно.

1. Сначала целесообразно направиться в здание одной из местных, но популярных, газет, где необходимо подать заявление, информирующие об устрате важной документации. В заявлении должен указываться факт того, что утерянные бумаги уже являются недействительными, а также:

порядковый номер документа на право недвижимости;
номер участка кадастрового типа;
совокупная земельная площадь и цель ее использования;
адрес и месторасположение участка;
данные паспорта правообладателя.

2. Далее следует отправляться в органы государственного права, специализирующиеся на вопросах, связанных с землёй, с прошением о помощи в восстановлении документов. В полномочия данных органов входит замена оригинального документа дубликатом. Заявление должно содержать информацию о причинах и сопутствующих обстоятельствах, которые сопровождали процесс пропажи. Также заявление должно сопровождаться:

— выпуском газеты, содержащим объявление об утраченных бумагах;

— копиями имеющейся документации, предварительно заверенными у нотариуса;

— данными паспорта;

— копией свидетельства, доказывающей факт оплаты налогов. Данная копия также должна быть предварительно заверена у нотариуса;

— в случае представления личных интересов третьим лицом необходима копией доверенности, также заверенной юристом.

3. Дубликат выдаётся в органах государствннной власти после предоставления всей требуемой документации.

4. С пакетом документации и разрешением, выданным в письменной форме, необходимо обращаться в Росреестр или в местные органы управления.

5. Предварительно важно оплатить установленную государством пошлину, размер которой зависит от типа обращения.

6. При сдаче пакета документации в соответствующую структуру рекомендуется сразу уточнять сроки выдачи бумаг.

7. При получении дубликата при себе обязательно иметь паспорт. В случае, если дубликат получает третье лицо, должна предоставляться предварительно заверенная доверенность.

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).