Загрузка...Когда появляются свободные деньги, люди уже не прячут их под матрасами или в шкафу между простыней. Нет, уровень экономической образованности у современного человека значительно повысился. А это значит, что каждый хочет свои средства приумножить. Естественно, что деньги сами не размножаются. Чтобы получить прибыль, свои средства человек должен куда-нибудь инвестировать.
Конечно же, далеко не все являются экономистами или финансистами. И знать, куда выгодно вложить свои финансы, могут не все. Но основные направления для инвестирования, тем не менее, у всех на слуху — банки, фондовые биржи, Forex и т. д. А уж о вложениях в недвижимость не знает только глухой.
Вот о ситуации с инвестированием накоплений в недвижимость, будь то новостройка или вторичный рынок, и расскажет более подробно журнал Reconomica.
Вложения в недвижимость в 2022 году — есть ли смысл?
Наступил переломный момент на рынке недвижимости. За период кризиса ценник на вторичном рынке жилья снизился настолько, что возникает вопрос, а стоит ли вообще вкладывать деньги в стройку?
Стройка.
Экскурс в прошлое — как разивался молодой российский рынок недвижки
Вернемся в прошлое.
- 2008 год – кризис, на первичном рынке масса строительных компаний, еще больше объектов. Четыре года действует 214 Федеральный закон (о долевом строительстве). Себестоимость строительства квадратного метра – 26622 рублей, а цена продажи – 52504 рублей. Вот они – идеальные инвестиции. Доходность — 100%. При наличии небольшого капитала, приумножить было проще простого. Народ начал активно этим промышлять.
Сделки с недвижимостью были проще: заключаешь договор на миллион, на сумму выше пишешь расписку и налог платить не нужно. Идеальные условия для заработка. Все (как бы) в рамках закона.
- Начиная с 2015 года, цены на жилую недвижимость начали падать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигала 56 тыс. руб. в Санкт-Петербурге (и 165 тыс. руб. в Москве) — практически «уровень котлована». Люди распродавали квартиры по разным причинам: кому ипотеку нечем платить, кто место жительства сменить решил. Первичный рынок встал мертвым грузом. Продажи упали. Никакие рекламные акции не могли заманить покупателей, потому что покупать было не на что.
Начались изменения законов: 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, закон о защите прав дольщиков, ужесточили налоговый контроль.
А стало ли лучше сегодня?
Спустя десять лет все изменилось.
Год 2022 — масса строительных компаний отсеялась. Одни объявили о банкротстве, другие сдали дома и перестали работать.
Компании, оставшиеся на рынке недвижимости, распродают свои объекты по минимальным ценам, без попыток повышения. Это происходит из-за пониженного спроса и острой необходимости «отбить» потери, понесенные в разгар кризиса. Влияет еще тот факт, что они не будут соответствовать требованиям закона, при наличии нескольких объектов.
На рынке, после первого июля, появятся новые объекты, которые будут продавать по новым условиям долевого участия. Безусловно, они будут пользоваться большей популярностью у покупателей.
Хотелось бы подсчитать прибыль
Итог: те, кто вкладывал деньги в стройку с целью продать квартиру на вторичном рынке дороже, вынуждены снижать цены. Хорошо, если до цены покупки, чтобы просто вернуть свое. Некоторым приходилось продавать квартиры дешевле. Или терпеливо ждать своего покупателя.
Средняя скорость продажи квартиры (время экспозиции объекта) на текущий момент – 5-7 месяцев. Ускорить можно, но это дополнительные расходы: снижение цены, платные ресурсы для продажи, услуги высококлассного риелтора.
В результате получается следующая картина.
Купил квартиру в новостройке, например за 1,15 млн. руб., в январе 2015 года. Получил ключи и документы в середине 2017. Выставляешь на продажу за 1,7 млн. руб. И висит объявление на Авито до скончания веков. Постепенно снижаешь цену до 1,55 млн. В январе 2022 находится покупатель. Такова реальная картина на текущий момент в Санкт-Петербурге.
На выходе прибыль 400 тысяч рублей. Вроде неплохо.
Прибыль.
Считаем:
400 тыс. руб. = 34,78% – доход от суммы вложений, без учета дополнительных затрат на продажу, комиссию агенту и т.д.
Разделим на 3 года = 11,6% годовых.
Ожидание квартиры, ее продажа, нервы, отсутствие возможности беспрепятственно вернуть свои средства – не самая лучшая инвестиция.
А законы-то меняются! Какие изменения нас ждут в 2022 году
С момента вступления в силу изменений в 214-ФЗ ситуация ухудшилась. Изменились отношения не только дольщиков с застройщиками, но и строительных компаний с государством.
Максимальная цена квадрата
С середины лета строительная компания, получая разрешение на строительство и заключая договор об освоении территории для строительства стандартного жилья, получает также установленную максимальную цену квадратного метра.
Хочется добавить, что средняя продажная стоимость метра за прошлый год — 56882 руб., а уровень инфляции в 2017 году составил 2,5%. Каким образом эта стоимость будет рассчитываться, пока неизвестно. Но можно предположить, что цена будет доступной, так как изменения ориентированы на облегчение покупки жилья.
Сроки поджимают
Второе, что настораживает, государство установило сроки заключения ДДУ и договоров купли-продажи для застройщиков. Спустя полгода после введения объекта в эксплуатацию, все квартиры должны быть проданы. Стройки должны будут «штамповаться» одна за другой, чтобы работать в прибыль. Вероятность повышения цены сводится к минимуму.
Все растет, и цены вырастут
Все эксперты предрекают рост цен на нежвижимость.
Обратите внимание, «все» — это девелоперы и риэлторы, заинтересованные в быстрой продаже своих объектов. Ситуация похожа на рост курса доллара в 2014 году, когда «Все» предрекали рост стоимости доллара чуть ли не до двухсот рублей. Жаждущие «заработать на воздухе» люди побежали покупать доллары по курсу около ста рублей, а в итоге курс упал.
Читайте также: С больничной койки прямиком в бизнес: как я зарабатываю 500000, занимаясь недвижимостью.
Что же делать строительным компаниям?
Как в таких условиях будут зарабатывать строительные компании?
Застройщики творят такое…
На данный момент, в процессе строительства масса объектов. Бесспорно, они не все будут сданы на момент актуализации изменений в законах. Поэтому застройщики устраивают акции, снижают цены, чтобы привлечь больше средств.
Акции от застройщиков.
Далее, для реализации новых проектов будут открываться новые юридические лица: на старых ведь числятся объекты строительства. Средства дольщиков с предыдущих объектов будут вливаться в строительство новых. Что будет с объектами, строительство которых не закончено, предположить не трудно.
Спасение для дольщиков
Для расчетов между покупателями и строителями будут использоваться счета «эскроу», на которых будут храниться средства дольщиков. Деньги со счетов поступают застройщикам после сдачи дома. На средства на счетах будет устанавливаться процентная ставка. Она, в свою очередь, будет зависеть от банка, в котором эти счета открыты. Будут ли компании на эти средства достраивать старые объекты, никому не известно.
Выбирая строительную компанию для инвестирования, стоит опираться именно на ставку, установленную по счету «эскроу» ведь, в случае заморозки стройки, вы беспрепятственно вернете деньги с процентами. Главное — выбрать максимально выгодную ставку.
Предположить, какова будет величина ставки, невозможно. Она может зависеть от инфляции, а может быть равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день строительства.
“Вторичка” выгоднее?
Если цены не растут, может лучше взять «вторичку» и сдавать?
Сдаем “вторичку”.
Читайте также: Сдать квартиру подороже, снять другую подешевле. Можно ли прожить на эту разницу? Результаты эксперимента.
Срок окупаемости
Вариант хорош для сохранения средств, потому что срок окупаемости длительный.
Рассмотрим вариант: покупаешь квартиру-студию рядом с метро (Санкт-Петербург) за 1,6 миллиона, делаешь отделку, обставляешь, оборудуешь. В итоге, минимум 1,85 млн. руб. Сдаешь за 17 тыс. рублей.
1850000/17000=108,82 месяца – срок окупаемости. Чуть больше 9 лет. Это при самых лучших раскладах.
Но могут и не взять…
17000 рублей в месяц – довольно хорошая цена аренды жилья. Только найти жильцов за такие деньги станет сложнее.
Например, студентка из захолустья приезжает учиться в Питер, родители готовы платить 17-18 тыс. руб. в месяц за ее жилье. Прекрасно, значит, в сентябре — максимальный спрос.
Родители студентки, подсчитав финансы, берут ипотеку под 8,5% на 15 лет, с первоначальным взносом 20%.
(((1850000-20%)*8,5%)/12)+(1850000-20%)/180=18705,56 рублей — ежемесячный ипотечный платеж.
Вывод: чтобы сдать квартиру, цену придется снижать.
Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать
В качестве альтернативы можно рассмотреть сдачу в аренду с использованием дополнительных ресурсов, Airbnb например. Или сдача квартиры в аренду посуточно через Авито. Это подойдет для тех, кто готов постоянно находиться рядом со своей недвижимостью. Регулярное посещение неизбежно. Поддержание чистоты, текущий ремонт – это время и вложения.
Совет: Проверьте онлайн, одобрят ли вам ипотечный кредит на недвижимость.
Коммерческие помещения — стоит ли в них инвестировать сегодня?
Альтернатива — инвестиции в коммерческую недвижимость.
Коммерческое помещение.
Если позволяют средства, берите коммерцию. Коммерческие помещения есть в каждом жилом комплексе, на стадии котлована их стоимость ниже чуть ли не в два раза. Они неизменно пользуются популярностью, потому что даже маленький продуктовый магазин на первом этаже многоквартирного дома работает в прибыль.
Стоимость аренды помещения с хорошей проходимостью, коммуникациями, видимостью, достигает 2000-3000 рублей за квадратный метр (в Питере). Помещение в строящемся доме можно купить чуть дороже квартиры.
Преимущества
Преимущество сдачи в аренду коммерческого помещения заключается в том, что, в большинстве случаев, содержание, ремонт, оснащение помещения осуществляется за счет арендатора.
Важно обратить внимание на назначение помещения: их должно быть несколько. Тогда проблем со сдачей в аренду или продажей не возникнет.
Можно сделать самому — перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
Можно купить квартиру на первом этаже и сделать из нее «коммерцию».
Доходность в данном случае вырастает. Необходимо соблюсти все условия жилищного кодекса, осуществить и зарегистрировать необходимую перепланировку, оформить документы. Эти действия потребуют дополнительных существенных вложений. Расходы на проект перепланировки, его утверждение и саму перепланировку. Дополнительно к оплате квартиры придется потратить от одного миллиона рублей и около 1 года.
На выходе, продажная стоимость такого помещения вырастает примерно в 2,5 раза.
А бывают и нестандартные варианты
Рассмотрим инвестиции в «нестандартное» жилье.
Рисковое это дело
Дело в том, что привлечение средств дольщиков разрешено только по 214 закону, который написан для строительства стандартного жилья. Все остальное жилье будет строиться либо по договору жилищно-строительного кооператива, либо за счет средств застройщика. Вложения в такие объекты на стадии строительства будут очень рискованными. Цены покупки квартиры по ЖСК на порядок ниже, чем по ДДУ. Только гарантий по такому договору вы никаких не получаете. Все почти на доверии.
Число построенных квартир жилищно-строительными кооперативами в 2017 году составило 13 тыс., по долевому договору – 244 тыс. Выход все равно есть – можно застраховать свой договор на случай долгостроя. Страховка – расходы. В результате, если дом сдадут в срок или с приемлемой задержкой, прибыль гораздо больше, чем по ДДУ. Но будет ли пользоваться большим спросом такое жилье, при наличии доступных метров на рынке?
Итоги: состоятние рынка недвижимости России в 2022 году
Итог:
При желании, заработать можно в любых условиях. Важно уметь считать, читать законы, реально смотреть на вещи. Вложения в недвижимость в 2022 году не принесут больших доходов, но нужно понимать, что жилье во все времена было ценно. Стоимость квадратных метров всегда будет достаточно высока. Если перспектива вложений долгосрочная и в приоритете сохранность накоплений, то покупка недвижимости – идеальный вариант. Вложить средства в стройку можно будет достаточно безопасно с середины лета.
Куда бы еще деньги вложить?
Существуют иные вложения для сохранения средств.
Золото, платина и др.
Драгоценные металлы всегда в цене относительно уровня экономики. В долгосрочной перспективе цена золота всегда растет.
Золото.
Например, в январе 2008 года унция золота стоила 890,12 руб., в январе 2022 – 1332,43 руб. Цена колебалась за этот период (в октябре 2012 стоимость составляла – 1745,41 руб.).
А может, вклад?
При желании быстро увеличить имеющийся капитал, можно рассмотреть вклады денег в банк.
Например, Тинькофф Банк предлагает 7,76% в год по вкладу, Банк Зенит — вообще 8,5.
Меньше, чем за квартиру, но это компенсируется временем и нервами, потраченными на продажу. Свои деньги можно беспрепятственно вернуть в любой момент времени.
Ценные бумаги тоже ничего
Существует так же рынок ценных бумаг. Если разобраться во всех нюансах, зарабатывать можно гораздо больше, чем на квартирах.
Например, акции Яндекса в январе 2017 года стоили 1316,31 рублей, а в январе 2022 – 2056,75 рублей.
Если углубиться в тему, подробно изучить рынок, вариантов вложений средств масса.
Читайте также: Простой способ приумножить свои деньги на бирже. Интернет-трейдинг и технический анализ: 20 % годовых — не предел!
Вкладывать нужно в себя
Вложение средств в себя.
Неизменно прибыльными инвестициями остаются здоровье и образование. Вкладывая деньги в тело и голову, при любых обстоятельствах человек остается в прибыли.
Приобретение собственного жилья – процедура крайне затратная и доступная далеко не всем категориям граждан. Наиболее выраженно это чувствуется в условиях финансового кризиса в стране, когда даже состоятельные люди не могут позволить приобрести желаемую недвижимость или необходимое количество квадратных метров. Государство объективно оценивает сложившуюся ситуацию и старается помочь тем категориям граждан, кто действительно в этом нуждается.
Существует ряд государственных программ, направленных на поддержку семей и способствующих приобретению жилья на льготных условиях. Однако, недостаточно просто являться той категорией, которой положена социальная поддержка. В каждом случае гражданам необходимо действовать самостоятельно, а также документально обосновывать и подтверждать наличие льгот.
Ст.51 ЖК РФ включает полный перечь граждан, которые считаются малоимущими. У них есть возможность встать на очередь по приобретению или улучшению жилья, получению субсидий и иных социальных гарантий.
Главным условием считается своевременное обращение в органы местного самоуправления и предоставление необходимых документов. Только после проверки документации и определения факта, что конкретный человек или семья имеет право на поддержку, она будет оказана в полной мере.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Образец справки из БТИ
Способы заработать на недвижимости
Имея в собственности недвижимость даже небольшой площади и обладая желанием расширить квадратные метры, имеется несколько способов приблизить этот момент. Речь идет о заработке средств на собственной недвижимости, прибыль от которой можно пустить на расширение жилплощади в последующем.
Несколько популярных способов:
| Сдача жилья в аренду |
|
| Краткосрочная сдача квартиры в аренду | Актуальна при поездке на дачу в выходные. На это время жилье сдается. Стоимость посуточной аренды гораздо выше, чем на длительный срок, поэтому прибыль будет ощутимой. |
| Переоборудование большой квартиры в хостел | Востребованность в недорогом жилье на короткие промежутки времени возрастает с каждым днем, поэтому прибыль от такого бизнеса не заставит себя ждать. |
| Переоборудование жилого помещения в нежилое | Актуально для владельцев квартир на первых этажах. Реализация нежилого фонда обходится гораздо дороже, будь то продажа или сдача в аренду. |
| Приобретение недвижимости без отделки или с плохим ремонтом | При минимальных вложениях в реставрацию квартиры реализовать ее можно по завышенной цене. |
Все варианты предполагают получение пассивного дохода в будущем, что не будет помехой основной трудовой деятельности. Перечисленные способы будут полезны всем, кто желает знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса.
Договор аренды жилплощади
подразумевает обязательное включение таких пунктов, как обязанности сторон, расчет сторон и срок действия.
Читайте здесь, можно ли подать заявление на расширение жилплощади.
Главные условия
Основным требованием при расширении жилищных условий является соблюдение законодательных требований. Это касается как оформления документов и договоров при сдаче, найме жилья, так и в обеспечении порядка жильцами. Необходимо регулярно навещать квартирантов, проверять все ли у них в порядке, как они относятся к имуществу, а также обращать внимание на поведение с соседями.
Кто имеет на это право
Право на расширение жилищных условий на законодательном уровне имеют граждане, признанные нуждающимися или у которых нет в собственности недвижимости. Основанием служит статья 51 ЖК РФ.
Даже при условии имеющегося жилья в собственности или при действующем договоре социального найма гражданин имеет право на получение льгот. Это правило характерно в том случае, если общая жилая площадь не превышает учетные показатели по региону.
Нуждающейся или малоимущей семья может быть признана лишь в том случае, если доход на каждого члена семьи меньше установленного прожиточного минимума.
Образец выписки из домовой книги
Необходимые бумаги
Чтобы встать на очередь на расширение жилой помощи, семье необходимо предоставить в органы местного самоуправления определенный пакет документов:
- справка из БТИ, которая подтверждает фактический метраж жилого помещения;
- документы на жилплощадь – договор социального найма или договор купли-продажи;
- выписку из домовой книги – характерно для жителей сельской местности или проживающих в частном секторе;
- паспорт собственника жилья;
- медицинская справка о состоянии здоровья (требуется в случае подтверждения группы инвалидности и имеющихся дополнительных льгот);
- справка с места работы.
Скачать бланк домовой книги
В каждом отдельном случае пакет документов может отличаться друг от друга, о чем рекомендуется поинтересоваться заранее.
Куда стоит обращаться
Семье, претендующей на получение льгот, необходимо обращаться в органы социальной защиты.
Порядок следующий:
- Посещение учреждения соцзащиты.
- Наведение справок об имеющихся льготах.
- Получение информации о льготах, положенных в индивидуальном случае.
- Сбор и предоставление документов.
- Постановка в очередь на получение льготы на расширение жилплощади.
Скачать образец заявления на улучшение жилищных условий
Процедура не простая и занимает определенный промежуток времени, поскольку государство не дает льготы всем подряд. Для этого создается специальная комиссия, которая проверит документацию на соответствие действительности, убедится в жилищных условиях и на основе этого только будет приниматься решение. При соответствии данных нормам законодательства семья без проблем получает возможность на расширение жилищных условий.
Образец справки с места работы
Варианты как расширить жилплощадь в условиях кризиса
Основным вариантом расширения жилплощади считается участие в федеральных и региональных программах.
Стоит учитывать, что некоторые из них могут сочетаться, как, например, использование материнского капитала для покупки жилья за наличные средства и использование его в ипотеке, так и не сочетаться – приобретение жилья по ипотеке и получение материальной помощи молодым семьям. В таком случае необходимо выбирать что-то одно.
Наиболее распространенными вариантами расширения жилплощади являются следующие:
| При приватизированной квартире |
|
| Многодетные семьи | Имеют ряд социальных льгот, но при этом для расширения жилищных условий необходимо подтверждение факта малоимущей семьи, а участие в программе осуществляется на общих основаниях. |
| Кредит | Оптимальный способ улучшения жилищных условий, но банку требуется гарантия в виде залога или первоначального взноса. Субсидия по программе «Молодая семья» может стать такой гарантией. |
| Материнский капитал | Распространенный вариант использования государственной поддержки для увеличения жилой площади. |
В первую очередь необходимо определиться, на какую именно льготу нужно претендовать. Если их несколько, и они не сочетаются, то выбор рекомендуется делать в пользу той, которая предоставляется в минимальные сроки.
Образец свидетельства о государственной регистрации права
Смежные моменты
Немаловажным моментом является сбор всех необходимых документов, а затем постановка в очередь на получение льгот. При этом также необходимо отслеживать продвижение очереди и подтверждать необходимость участия в программе ежегодно.
У каждой программы существуют собственные условия, которые необходимо строго соблюдать. К примеру, практически для всех видов государственной поддержки расторжение брака является автоматическим выходом из участия в программе и лишение возможности на расширение жилого помещения.
Смена места работы, переезд в другой регион, рождение детей несет за собой обязательную необходимость в уведомлении представителей органов самоуправления о данных фактах, а также в документальном подтверждении.
Помощь государства
Государственная поддержка сводится к двум основным вариантам – семье предоставляется полноценная квартира с учетом необходимо метража на каждого члена семьи; семье выделяется субсидия, которую можно потратить на приобретение нового жилья с учетом продажи прежней недвижимости.
Многодетные семьи в данном случае не обладают какими-то преимуществами и участвуют во всех программах на общих условиях. Единственным отличием можно считать увеличенный размер субсидии, поскольку подразумевается увеличенная общая жилая площадь из-за количества членов семьи, включая детей.
Порядок действий при оформлении
Соблюдение определенного порядка действий при постановке в очередь на получение льгот – основной приоритет:
- Посещение органов местного самоуправления.
- Получение информации об имеющихся льготах и какие именно полагаются в индивидуальном случае.
- Вычислить приблизительное количество жилых метров на каждого члена семьи – процесс достаточно прост и предполагает разделение площади недвижимости (жилой части) на количество проживающих. Для получения льгот метраж должен быть ниже установленного значения в регионе (в каждом субъекте РФ данные определяется на местном уровне).
- Подача заявления на улучшение жилищных условий.
- Получить информацию о необходимых документах и предоставить их в установленные сроки.
- После проверки документации происходит постановка семьи в очередь.
Чтобы точно знать, как расширить жилплощадь в условиях кризиса, рекомендуется поинтересоваться у представителей органов самоуправления обо всех действующих программах для льготников.
Материнский капитал и субсидии
Материнский капитал и субсидии по программам на улучшение жилищных условий имеют сходство и различие. Сходство в том, что гражданин не оперирует материальными средствами, а получает на руки только соответствующий сертификат.
В случае с материнским капиталом – фиксированная сумма, которую можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. В случае с субсидиями – сертификат на определенную сумму, которую можно потратить также на внесение в ипотеку, либо использование на строительство.
Различия между этими государственными поддержками в сумме – субсидии всегда рассчитываются из индивидуальных показателей. Это заключается в количестве членов в семье и площади имеющейся недвижимости.
К примеру, если семья из трех человек проживает в комнате в общежитии, то по закону ей полагается квартира площадью не менее 54 кв.м. (из расчета 18 кв.м. на человека по Московскому региону). Субсидия в таком случае будет составлять максимальное значение – 35% от стоимости жилья.
Как встать в очередь
Процедура постановки в очередь требует соблюдения конкретного порядка действий:
- Посещение соцзащиты и получение информации полагающихся льготах.
- Предоставление информации о материальном положении семьи.
- Предоставление справки из БТИ о площади недвижимости.
- Подача заявки на участие в программе.
- Ожидание решения комиссии.
- Постановка в очередь на улучшение жилищных условий.
При обнаружении комиссией несоответствий в документах и в реальности представители органов самоуправления могут отказать в предоставлении льгот или направить дело на пересмотр. Второй вариант предполагает повторный сбор документов и прохождение процедуры постановки в очередь.
Расширение жилплощади
возможно только по предоставлению причин для одобрения этого решения.
Узнайте далее, когда ставят на очередь на улучшение жилплощади.
Также мы расскажем, как расширить жилплощадь молодой семье.
Сэнди Джадейджа (один из 50-ти самых влиятельных людей на финансовых рынках, который консультирует правительства и королевские семьи) и Роберт Кийосаки (известный гуру предпринимательства и финансовой грамотности) предрекают мировой кризис в 2022 году. По их мнению, этот финансовый спад будет глобальным и достигнет масштаба мирового кризиса 2008 года, а возможно, даже и масштаба 1929 года (начало Великой депрессии 1929-1939 гг.).
Сложно предположить, что именно станет фактической причиной коллапса, но согласно 84-летнему финансовому циклу, 2022 год придется на тот же этап, что и 1929 год.
Вы наверняка зададите вопрос, как к этой информации относиться? Вы можете не верить в то, что кризис вообще случится, и продолжать заниматься тем, чем вы и занимались. В этом случае есть два варианта развития событий – кризис может не произойти, или же вы можете столкнуться с ним в тот момент, когда вы к нему не готовы.
Я доверяю оценке Сэнди Джадейджа и Роберта Кийосаки, и считаю их прогнозы вероятными на 80-85%. Даже если финансовый спад не случится, подготовка к нему не навредит, а скорее всего даже поможет вашему бизнесу. Лучше быть подготовленным и принять появление кризиса во всеоружие, чем встретить его неподготовленным.
Из собственного опыта мне довелось столкнуться с двумя финансовыми кризисами, к которым я не был готов – кризис 1998 года (когда я потерял бизнес и доходы) и кризис 2008 года (когда я потерял не только бизнес, но еще и инвестиции в недвижимость). Я вынес свои уроки, и теперь я готовлюсь к возможному коллапсу 2022 года. Некоторыми стратегиями я хочу поделиться с вами.
Итак, что же происходит во время любого экономического кризиса?
Индекс ценных бумаг падает вниз. Уменьшается реальный валовый национальный продукт. Золото снижается в цене. Жилье дешевеет. Бизнес дает намного меньше прибыли, потому что падает покупательская способность населения. Национальные валюты обесцениваются.
Вспомните 2008 год и что было после этого. Как ваш бизнес или компания, в которой вы работаете, отреагировали на экономическую ситуацию? Что было бы, если бы вы заранее знали, что этот кризис состоится? Предупрежден, значит вооружен. Знания о будущем финансовом спаде дают вам возможность к нему подготовиться. И главный вопрос здесь «как подготовиться?»
Я предлагаю решение «3К»: Команда, Компетенции, Капитал
Команда – это те люди, которым вы доверяете, которые находятся вместе с вами, вас поддерживают и разделяют ваши идеи и готовы быть вместе с вами в случае любых катаклизмов. Команда в первую очередь состоит из близких и родных вам людей. Муж или жена, родители и дети, другие родственники и близкие друзья – это ваша команда. Семья – это базовый уровень команды. Это те люди, которые вместе с вами будут всегда.
Следующий уровень – это ваши сотрудники, коллеги по работе, ваши подчиненные, ваш бизнес. Это те люди, которые объединены с вами общими целями и идеями. Если вы предприниматель и развиваете свой бизнес, то сейчас самое время вкладывать деньги в свою команду, создавать дополнительные рабочие места, увеличить зарплаты, привязав их к полученным результатам. А также мотивировать сотрудников, ставить им цели и самое главное обучать, обучать и еще раз обучать тех людей, с которыми вы работаете.
Компетенции – это знания, умения, навыки, модели поведения и личностные характеристики, при помощи которых достигаются желаемые результаты. Важным фактором компетентности человека является опыт, то есть сферы, где человек эти качества уже применил. Какие компетенции могут вам понадобиться во время кризиса?
Скорее всего, вам нужно будет изучить дополнительные знания по своей специальности. Также вероятна необходимость освоить новую профессию. Сейчас мир развивается настолько быстро, что каждый год появляются новые профессии и отмирают старые.
Одно из перспективных направлений – это направление искусственного интеллекта, роботы, медицина, электромобили и их обслуживание. Также будут актуальны производство продуктов питания и их продажа, аптеки, сельское хозяйство, услуги безопасности. Это те сферы, которые после кризиса могут быть очень востребованы.
В период Великой депрессии (1929-1939) главную ценность представляли еда, жилье и другие базовые физиологические потребности человека, которые находятся на нижнем уровне пирамиды Маслоу. Те люди, которые смогут предоставлять “базовые” услуги, будут в выигрыше и после кризиса 2022 года.
Капитал. Здесь нужно сказать о двух ключевых показателях финансового благополучия – это личный капитал и CASH FLOW (денежный поток). Именно эти два показателя помогают вам быть Финансово Независимым человеком и достигнуть финансового благополучия.
CASH FLOW = АД + ПД — Р
Где АД – это ваш активный доход, ПД — пассивный доход, Р — расходы.
- При этом Активный доход – это когда вы работаете за деньги, то есть вы обмениваете свои навыки, опыт, знания, компетенции, время на эквивалент в деньгах.
- Пассивный доход — это когда ваши деньги работают на вас, например, депозит, квартиры, сданные в аренду, авторские права, франчайзинг и так далее.
- Расходы — это, соответственно, те деньги, которые вы тратите.
- CASH FLOW – это та сумма денег, которая остаются после того, как вы получили все свои доходы (активные и пассивные) и отняли все расходы.
Что такое Личный Капитал?
Личный Капитал = Активы — Пассивы
Ваши Активы — это то, что вы можете превратить в деньги в течение одного месяца по тем рыночным ценам, которые есть на данный момент.
Например, у вас есть квартира стоимостью 100 тысяч долларов, машина стоимостью 30 тысяч долларов, депозит на сумму 10 тыс. долларов и другие ценности на сумму 25 тысяч долларов. Сумма, по которой вы можете продать все эти ценности сегодня, и составляет ваш Актив, он равен 165.000$.
Пассивы – это обязательства, долги, ипотека, кредиты по карточкам. Например, у вас есть кредит, и его тело (остаток к выплате) составляет 23 тысячи долларов. Ваш Личный Капитал равен 165.000-23.000=142.000$.
Что дают два этих финансовых показателя – капитал и cash flow? По сути они отражают вашу финансовую ситуацию на сегодняшний день. Первым этапом подготовки к кризису и будем анализ вашего текущего финансового положения, то есть расчет суммы Капитала и CASH FLOW.
CASH FLOW у вас может быть 3-х видов
- Нулевой Денежный Поток. Это значит, что вы тратите ровно столько, сколько зарабатываете. При этом не имеет значения сколько денег вы зарабатываете, так как у вас все равно нет остатка. Это плохой диагноз для вашего финансового здоровья, но знание того, что он у вас есть, уже может исправить ситуацию. В случае нулевого CASH FLOW необходимо оптимизировать свои расходы и увеличить доходы.
- Отрицательный Денежный Поток. В случае, когда ваши расходы превышают ваши доходы. Необходимо срочно разобраться, почему это происходит и, если вы не справитесь сами, найти финансового консультанта, который поможет вам решить этот вопрос. При отрицательном CASH FLOW, как и при нулевом, вам также понадобиться увеличить Доходы и уменьшить Расходы.
- Положительный Денежный Поток. Ваши Доходы превышают ваши Расходы. В этом случае важно, как вы распоряжаетесь оставшимися деньгами. Вы можете их откладывать с целью сберечь. Вы можете их инвестировать с целью приумножить. Вы можете их потратить на шоппинг, путешествия или что-то другое. Здесь я предлагаю вам задуматься, что будет с вашими деньгами в случае мирового кризиса 2022 года. Если эти деньги лежат в банке, то банк может заморозить эту сумму, выплатить вам ее позже или пересчитать в национальной валюте, что может привести к потере части суммы. Некоторые банки и вовсе обанкротятся, и тогда вы можете потерять все свои сбережения. Если эти деньги вы инвестируете в недвижимость, то она может упасть в цене. То же самое может случиться и с драгоценными металлами.
Что же делать?
Для того, чтобы быть готовым к кризису 2022 года, я предлагаю держать деньги в 24-часовой доступности. Вы можете держать деньги на счету в банке, но не на депозите. Сейчас некоторые банки предлагают достаточно высокий процент по размещенным средствам на текущем счете.
Также к этому счету можно привязать карту. В случае необходимости у вас будет быстрый доступ к этим деньгам, и вы сможете оперативно их снять в банке или банкомате. Если же сумма достаточно большая, узнайте об ограничениях на снятие наличных денег, которые введены НБУ.
Еще одна задача для подготовки к кризису – это каждый месяц подводить итоги. Два главных показателя – Капитал и CASH FLOW — тесно связаны друг с другом. Чем выше ваш CASH FLOW, тем выше ваш Капитал и наоборот. Ваша задача — сделать так, чтобы каждый месяц вы работали над увеличением Доходов. При этом расходы должны остаться на том же уровне, который есть сейчас. Таким образом вы будете поддерживать положительный CASH FLOW.
От этого также будет расти и ваш Капитал, и к концу 2022 года вы будете обладать необходимой суммой денег, которую вы сможете выгодно инвестировать в случае мирового кризиса. У вас есть время в запасе для того, чтобы подготовиться. Вспомните, что было во время мирового кризиса 2008 года. Вспомните, что было в 1998 году. Так как многие активы упали в цене, хорошие бизнесы можно было купить по привлекательной стоимости.
Недвижимость, автомобили тоже можно было купить намного дешевле, чем до финансового упадка. Кризис – это время возможностей. Это время, когда можно потерять и когда можно приобрести.
Подумайте, что вы можете сделать для того, чтобы быть готовым к финансовой ситуации 2022 года, какие из 3-х “К” станут для вас эффективными инструментами преодоления кризиса и получения сверхприбыли.
Желаю вам успешного года, надежной команды, увеличения капитала и расширения ваших компетенций!
В 2017–2022 годах ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку, пообещав при этом не останавливаться на достигнутом. Одним из последствий такого решения стало снижение ставок по ипотеке. Как изменится рынок и следует ли ждать пузыря?
Проценты, набегающие на ипотечный кредит за 15 лет по ставке 9,5%, составят 87,8% от его суммы. При снижении ставки до 7% переплата уменьшится до 61,7%. Средняя сумма ипотечного кредита в России — около 2 млн руб., за два года она увеличилась примерно на четверть. Ежемесячный платеж по такому ипотечному кредиту составит около 21 тыс. руб., но если ставка опустится до 7,5%, то ежемесячный платеж снизится до 18 тыс. руб. Средний доход домохозяйства в России составляет около 44 тыс. руб. в месяц. ЦБ готовит правила регулирования рынка кредитования, по которым на выплату по кредитам не сможет уходить более половины дохода заемщика. На первый взгляд, каждая семья, не имеющая значительной долговой нагрузки, в принципе, может рассчитывать на ипотечный кредит.
Не кроется ли в этом предпосылка для ипотечного пузыря, подобного тому, что обрушил крупнейшие американские ипотечные организации и вызвал пожар на финансовых рынках? Рецессия в американской экономике, спровоцированная финансовым кризисом 2008–2009 годов, вызвала падение средней стоимости дома с $313 тыс. до $287 тыс., рост безработицы до 7,2%, а бедности — до 15%. В России во второй половине 2000-х годов ситуация на рынке недвижимости напоминала пузырь, но кризиса удалось избежать, если не считать за таковой снижение цен на столичное жилье в полтора раза в долларах (по данным IRN, с $6 до $4 тыс.). Это стало небольшим потрясением. Ситуация со строительством и ипотекой была не самой заметной проблемой на фоне общего кризиса в экономике, обусловленного падением стоимости нефти на мировых рынках. Снижение цен на жилье в столице не вызвало краха системообразующих банков и застройщиков. Основные пострадавшие — так называемые обманутые дольщики и валютные ипотечники, которых насчитывается несколько десятков тысяч человек.
Стоит ли опасаться повторения событий, но уже в большем масштабе? На первый взгляд, условия для созревания пузыря есть. Ситуация в экономике улучшается. Инфляция опустилась на исторический минимум — 2,5%. Несмотря на отсутствие пока выраженной позитивной динамики в доходах населения, растут потребительские ожидания. Улучшение ситуации с доходами, сбережениями и долговой нагрузкой увеличивает спрос на кредитные продукты. Подогревают ситуацию и социальные льготы: курс на увеличение рождаемости, новые пособия, продление программы материнского капитала. Люди начинают задумываться об увеличении семей и, как следствие, о расширении жилплощади. Сейчас в России на человека приходится в среднем 24 кв. м жилья — это в полтора-два раза ниже, чем в странах Европы. Реновация, которая стартовала в столице, мотивирует к улучшению жилищных условий и тех, кто в эту программу не попал.
В девелоперском бизнесе — иная ситуация. Переход от долевого строительства к проектному финансированию, по мнению участников рынка, сильно сократит количество застройщиков. Проектное финансирование снизит доходность жилого строительства с нынешних 20–30% до 6–8%. И разумеется, финансирование будет доступно не всем. Выживут лишь крупные девелоперы, которые получат поддержку от государства и банков. По мнению самих же застройщиков, цены на жилье при этом могут вырасти на 20–25% уже в ближайшие два года. Данная ситуация, утверждают застройщики, будет способствовать выравниванию баланса спроса и предложения и увеличению спекулятивного спроса на фоне растущих цен. В таких условиях может сложиться предпосылка для возникновения нового пузыря, который, по моим оценкам, начнет надуваться уже до конца года.
Впрочем, ситуация с ипотекой и строительством в России, на мой взгляд, имеет больше отличий, чем сходств, с тем, что происходило в США в плане факторов образования пузыря. В США 127 млн домохозяйств, из них собственным жильем обеспечены лишь 64%. Большой неудовлетворенный спрос на жилье, низкие ставки, особенности рынка, махинации посредников привели к тому, что качество ипотечных заемщиков резко снизилось. Последовавший экономический кризис в результате ударил по всем — хорошим и плохим заемщикам, ипотечным корпорациям, банкам.
90% ипотечного рынка в России приходится на крупнейшие банки, приблизительно ¾ — на госбанки. В связи с грядущими изменениями на строительном рынке, а также в банковском секторе (трехуровневая система) резкого расширения бизнеса ожидать не стоит. В регионах, в отличие от столицы, выбор банков, как и объектов жилого строительства, обычно небольшой. На ЦФО приходится треть ипотечного рынка, на Москву и область — 22%. Идущие следом Петербург и Ленобласть занимают менее 8% рынка. Доли регионов в ипотеке мизерны.
В России насчитывается 55 млн домохозяйств, жильем обеспечены 87%. Не обеспечены, в основном, жители городов, в которых проживает 72% (109 млн человек). Портрет среднего ипотечного заемщика — одинокий человек или семья в возрасте от 30 до 40 лет, проживающие в городах-миллионниках, коих в России насчитывается всего 23 (с учетом агломераций) с населением около 53 млн человек. Минимально необходимый доход ипотечного заемщика для крупных городов сейчас 70 тыс. в месяц — это заметно выше, чем рассчитано в начале статьи, поскольку критерии банков довольно строгие. Банки все еще не готовы в массовом порядке раздавать ипотеку. Домохозяйств, подходящих под эти критерии, ориентировочно около 8 млн. Причем часть из них уже имеет ипотеку или она им не нужна.
Прогноз, что банки будут выдавать 2 млн ипотечных кредитов в год (в 2017-м — 1,09 млн), выглядит реалистичным лишь при условии строительного бума жилья в регионах. А бум, в свою очередь, формируется не на пустом месте, а при улучшении ситуации с занятостью и доходами в регионах. Пока же рынок растет настолько, насколько сокращается бедность, и преимущественно за счет столиц. Более реальный, на мой взгляд, прогноз — по 25% прирост объемов ипотеки в 2022 и 2022 годах, в основном в массовом сегменте и за пределами столичного региона. Можно предположить, что повторится ситуация 2006–2007 годов, на 50% взлетят цены на жилье и вырастет спрос на ипотеку. У людей будет все меньше возможностей купить жилье без банковского кредита.
Пузырь может лопнуть и из-за внешнего шока. Насколько громко — зависит от того, когда это произойдет. Если кризис не за горами — через пару лет, — то заметно пострадают те, кто опять возьмет кредит и купит жилье на пике — их будет уже не десятки тысяч, а порядка 1,5–2 млн человек. Кредитный кризис сильнее всего ударит по среднему классу. Государство, конечно, опять поможет. Но если заглянуть дальше, то, помимо традиционных последствий схлопывания пузыря в виде роста безработицы и бедности, в итоге может увеличиться доля государства на рынке кредитования, строительства и домовладения. Рыночная экономика небыстро залечит такую рану.
Об авторах
Георгий Ващенко
начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
