Принцип составления договора найма жилплощади в 2020 году

На сегодняшний день многие граждане вынуждены пользоваться съемным жильем, а действующее законодательство старается все более подробно регулировать данный вопрос.

В первую очередь, это касается правил оформления договоров, которые составляются между собственниками недвижимости и заинтересованными гражданами, которые хотят получить временное проживание.

В связи с этим для того, чтобы избежать каких-либо неприятных ситуаций, стоит заранее разобраться в том, как оформляется договор аренды или найма жилплощади в 2020 году.

Основные положения документа

В процессе оформления договора найма жилой площади нужно в обязательном порядке указать в нем следующие данные:

  • Предмет договора, включающий в себя основную информацию о сдаваемом жилье.
  • Срок действия, а также порядок, в соответствии с которым должно осуществляться исполнение данного соглашения. В частности, указывается дата начала пользования жильем со стороны заинтересованного лица, а также окончательную дату, когда человек должен будет выселиться. Помимо этого, могут указываться условия продления договора в дальнейшем.
  • Расчеты сторон. В данном разделе указывается сумма ежемесячной оплаты за предоставленное жилье, сумма аванса, который был предоставлен наймодателю со стороны заинтересованного лица, а также другие денежные суммы, переданные в процессе оформления соглашения.
  • Обязанности сторон. В этой категории указывается, что съемщик должен в обязательном порядке оплачивать ежемесячно требуемую сумму за аренду квартиры в установленные сроки. Помимо этого, прописываются условия эксплуатации жилья, которые устанавливаются собственником данной недвижимости.
  • Ответственность сторон. Наймодатель подает заявление о том, что на момент заключения договора он не знает о каких-либо претензиях третьих лиц на указанную недвижимость.
  • Порядок расторжения договора. Перечень условий, на которых может осуществляться предварительное расторжение составленного соглашения.
  • Реквизиты каждой из сторон.

Главные уточнения

Для того, чтобы оформить договор, который будет полностью удовлетворять интересы каждой из сторон, стоит запомнить ключевые требования, регулируемые действующим законодательством.

Особенности и гарантии

Договор представляет собой не просто рядовой документ, на котором будет присутствовать две подписи, несмотря на то, что многие считают его именно таковым. Данная бумага представляет собой документарное юридическое подтверждение факта заключения отношений владельца недвижимости с квартиросъемщиками. В связи с этим рекомендуется его оформлять таким образом, чтобы в дальнейшем исключить возможность возникновения каких-либо проблем.

Процедура предоставления жилой недвижимости в аренду на срок менее пяти лет достаточно строго регламентируется действующим законодательством. Ключевые пункты прописаны в главе 35 Гражданского кодекса, но при этом официальный бланк этого документе не указывается ни в данном, ни в каких-либо других нормативных актах, и точно так же нигде не говорится о том, что требуется его обязательно заверять у нотариуса.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования

Каких-либо четких ограничений, в соответствии с которыми должна осуществляться процедура оформления этого документа, не устанавливается, в связи с чем его можно составлять на основании базовых критериев для каких-либо других договоров.

Таким образом, в тексте соглашения обязательно должен указываться предмет и стороны этого договора, а также их права и обязанности. Когда два гражданина уже договорились об основных условиях, они должны скрепить подписями соглашение, чтобы оно вступило в силу.

При этом в обязательном порядке нужно принимать во внимание несколько ключевых нюансов:

  • Срок, на который предоставляется указанная недвижимость, начиная от любого срока и заканчивая пятью годами.
  • Если соглашение не включает в себя точные сроки, на которые предоставляется жилье, автоматически человек получает возможность пользоваться им на протяжении пяти лет.
  • Для того, чтобы проверять клиентов, можно изначально обозначать незначительные временные рамки, после чего постепенно увеличивать срок.
  • Договор может расторгаться только на тех условиях, которые предварительно были прописаны в составленном соглашении. Таким образом, жилец не должен в обязательном порядке покидать указанную недвижимость по внезапному приказу владельца.
  • В качестве дополнительного документа может использоваться акт приема-передачи различного имущества или же отдельный бланк, на основании которого определенное имущество предоставляется гражданину в найм вместе с недвижимостью.
  • После того, как документ окончательно подписывается, квартира переходит под действие конституционного права каждого человека на неприкосновенность его жилья. В связи с этим владельцы смогут прийти в свои площади только после того, как предупредить об этом и оговорит точное время встречи.

Типовой договор найма жилого помещения:

Образец формы

Какими-либо существенными условиями составленный договор ни в коем случае не должен ограничиваться. При этом стоит отметить тот факт, что напрямую действующее законодательство не указывает, какую форму должен иметь данный документ, хотя на практике уже сформировались определенные правила, на основании которых формируется структура договора аренды.

 Скачать образец договора найма жилплощади

Центральные пункты

В соглашении обязательно должны присутствовать следующие данные:

  1. Преамбула. В данном случае указывается точное наименование договора, место и точное время его оформления, наименования или имена каждой стороны, а также их сокращения, которые будут указываться в дальнейшем тексте соглашения.
  2. Предмет договора. В данной категории подробно охарактеризуется жилье, сдаваемое по договору аренды.
  3. Размер оплаты аренды.
  4. Права и обязанности каждой из сторон.
  5. Ответственность каждой из сторон.
  6. Срок, на протяжении которого будет действовать соглашение.
  7. Реквизиты и подписи обеих сторон.

Как составить договор найма жилой площади

Для того, чтобы избежать каких-либо проблем в процессе предоставления жилья в найм, стоит обязательно прописать в договоре следующие пункты:

  • точную дату предоставления недвижимости в аренду и ее последующего возврата;
  • сумма арендной оплаты, а также стоимость оплаты телефона, коммунальных или каких-либо других услуг;
  • информация об ответственности и обязанностях, которые берет на себя каждая из сторон;
  • установленные штрафные санкции;
  • точную опись имущества.

Если в аренду предоставляется меблированная квартира, в которой установлена какая-либо дорогостоящая техника и всевозможные предметы интерьера, вместе с договором в обязательном порядке должна быть составлена опись, в которой будет указываться точный год выпуска каждой вещи, а также ее состояние и присутствующие дефекты.

В описи также присутствует два акта сдачи-приемки, первый из которых оформляется до предоставления жилья в аренду, в то время как второй оформляется после того, как сданная площадь будет возвращена владельцу.

Детали содержания текста

Договор найма жилья имеет установленный практикой образец, в соответствии с которым его принято составлять в преимущественном большинстве случаев. При этом, соответственно, определенные данные в документе граждане указывают полностью самостоятельно, причем отдельное внимание в данном случае нужно уделить точности заполнения. В обязательном порядке указывается имя и статус каждой из сторон, а далее прописывается общее описание дома или квартиры, на которую оформляется соглашение.

Немаловажным в данном случае является указание прав и обязанностей каждой из сторон. В процессе оформления соглашения нужно обязательно указать все пункты, которые в дальнейшем должны будут безоговорочно соблюдаться каждым из участников договора.

К примеру, наймодатель может принимать обязательство по проведению капитального ремонта в квартире в установленные сроки, а также поддерживать контроль за состоянием недвижимости в определенное время.

На арендатора в преимущественном большинстве случаев возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, а также своевременному проведению требуемых ремонтных работ. Отдельное внимание стоит уделить тому, что в договоре обязательно должно указываться, что квартирант имеет право использовать предоставленное ему жилье исключительно в целях проживания, а арендодатель может требовать оплаты всевозможных жилищных услуг, а также получать арендную плату в заранее оговоренные сроки.

Последним этапом оговариваются нюансы оплаты различных коммунальных услуг и самой аренды. Затраты, необходимые для оплаты жилищных услуг, изначально могут указываться в первоначальной стоимости аренды или же могут отдельно оплачиваться вне зависимости от первоначальной суммы его квартплаты. По соглашению между сторонами перечисление требуемой суммы может осуществляться безналичным расчетом или же передаваться непосредственно в руки.

Помимо всего прочего, нужно уделить внимание нескольким важным моментам:

  • Депозит. Данный пункт соглашения в преимущественном большинстве случаев вызывает массу вопросов, потому что существует множество вариантов трактования данного термина. Депозит представляет собой сумму, которая подлежит возврату оплатившему лицу с момента расторжения договоренностей, если за жильцами не остается никакой задолженности перед владельцем. Из депозита может удерживаться определенная сумма, необходимая для компенсации испорченного имущества, однако данное удержание предусматривается только в том случае, если на момент въезда в жилье составлялась соответствующая опись.
  • Для того, чтобы сэкономить на оплате налогов, договоры долгосрочной аренды рекомендуется оформлять не более, чем на 11 месяцев, не предусматривая при этом возможность пролонгации. По истечению данного промежутка времени просто осуществляется оформление нового соглашения.
  • Многие собственники задумываются о том, нужно ли оформлять временную прописку для арендатора. На практике в преимущественном большинстве случаев данная процедура осуществляется самим жильцом, а в дальнейшем снять человека с регистрации может как он сам, так и непосредственный владелец недвижимости.
  • Если владелец собирается повысить стоимость аренды еще до истечения договора, то в таком случае жильцу предоставляется возможность отказаться от дополнительного соглашения, но при этом и владелец в данном случае имеет полное право на то, чтобы инициировать досрочное расторжение договора по той причине, что он перестал быть для него выгодным.

Дополнительные моменты

Обеим сторонам договора будет полезно разобрать в процессе оформления договора также любые дополнительные моменты, касающиеся сроков действия документа и возможности его досрочного расторжения.

Расторжение и прочие нюансы

В преимущественном большинстве случаев специалисты рекомендуют заранее прописывать ключевые условия предварительного расторжения договора.

Наниматель имеет полное право инициировать расторжение договора по собственному желанию, если все лица, которые с ним проживают, согласны с этим решением, а наймодатель был предупрежден о данном решении, как минимум, за три месяца.

По желанию владельца недвижимости договор может расторгаться в одностороннем порядке, если соблюдаются следующие основания:

  • наниматель не оплачивает аренду на протяжении более полугода;
  • наниматель повредил или разрушил какое-либо имущество, находящееся в собственности наймодателя;
  • наниматель использует предоставленную ему недвижимость не по ее прямому назначению.

Также предусматривается возможность расторжения договора в принудительном порядке, но для этого нужно будет проводить соответствующее судебное разбирательство. В данном случае в качестве истца может выступать любая из сторон.

Сроки действия

С практической точки зрения подобные соглашения распределяются на две основные категории – договоры, действующие на протяжении более или менее одного года. Если в договоре не устанавливаются какие-либо конкретные сроки, то в соответствии с нормами, указанными в статье 683 Гражданского кодекса он автоматически будет считаться заключенным на срок до пяти лет.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Всевозможные обременения, которые появляются на основании оформленного договора со сроком менее одного года, должны в обязательном порядке регистрироваться в Росреестре.

Помимо этого, при оформлении краткосрочных соглашений не будут действовать правила, распространяющиеся на ремонт помещения, потому что в данном случае необходимость проведения ремонтных работ в принципе может не возникнуть.

Риски и случаи мошенничества

Торопливость и невнимательность клиентов, которые заинтересованы в как можно более скором получении жилой недвижимости, всегда играют на руку недобросовестным лицам, в связи с чем следует уделить как можно больше времени изучению личной документации собственника квартиры, различным правоустанавливающим бумагам, в соответствии с которыми указанное лицо имеет право собственности на данное жилье, а также различным правилам, на основании которых будет осуществляться проведение всех необходимых финансовых расчетов.

Насторожиться стоит в том случае, если стоимость жилой площади существенно ниже по сравнению с рыночной или же если собственник всячески старается ускорить процедуру оформления договора и передачи денег, даже не настаивая на проведении детального осмотра квартиры.

Помимо всего прочего, чтобы избежать каких-либо проблем, стоит в обязательном порядке заверить свидетельство о передаче денег соответствующей распиской.

Норма жилплощади на 1 человека

составляет не менее 12 квадратных метров.

Что такое досмотр пожилых людей за право наследования жилплощади — читайте в этой публикации.

Также читайте, как встать на очередь на расширение жилплощади.

Сдача жилья без договора возможна, но в 99 % случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, договор безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается договор найма.

Чем отличаются договоры найма и аренды?

Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование. Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по договору аренды.

Почему важно понимать разницу?

Эта важность очевидна в спорных ситуациях. Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным.

Предмет договора

Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная, с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как например часть комнаты или кухня тоже могут быть и нередко являются предметом договора.

Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям. Определяют их жилищная инспекция.

В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т.д.), но и коридором, лестницей, оборудованием в/вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.

Стороны сделки

Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.

Наниматель – это собственник или доверенное лицо.

Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.

Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.

Существенные условия

Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров. Они всегда прописаны в типовом образце, который можно скачать ниже.

Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать владения, полученные арендатором как предмет найма. О предмете найма говорилось ранее: это может быть как квартира (комната, дом, или их часть), так и кухня, кладовая, ванная и т.д. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом.

Если в документе не указывались сведения о помещении, сданном в аренду, то он считается не подписанным!

Нюансы по срокам найма

Договор найма жилого помещения может быть краткосрочным или долгосрочным, но не более 5 лет.

Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут.

Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.

Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.

Плата за наём и способы расчётов

Одним из основных условий договора является плата за наём помещения. Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, а также остальные условия, такие как сумма, должны быть установлены в договоре.

Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.

Наниматель имеет право на требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.

Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.

Однако: плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.

Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие:

  • Определённая сумма платы, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты;
  • Предоставления каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя;
  • Передачи арендатором наймодателю вещи, указанные в договоре, в собственность или во временное пользование;
  • Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).

Основания для расторжения

Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.

Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях:

  • Использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
  • Ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
  • Неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд;
  • Уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.

Могут быть и другие основания для расторжения договора найма, но они должны быть указаны документе и обговорены обеими сторонами.

Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:

  • Собственник не предоставил жильё, или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
  • В квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и если о них не знал наниматель;
  • Наймодатель не проводит ремонт в срок, написанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
  • Жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.

Нюансы по тексту документа

У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно писать самому. Обратите внимание на точность заполнения.  Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат).

Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки, также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.

На арендатора возлагается оплата коммунальных услуг, электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.

Права тоже отличаются:

  • Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время;
  • Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.

Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг. Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы. По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.

Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:

  1. Депозит. Пункт договора, который обычно вызывает наибольшие сложности, потому что трактовать понятие «депозита» можно по-разному. Депозит — это сумма, подлежащая возврату после расторжения договора, если у  жильцов нет задолженности перед собственником. Из депозита можно удержать сумму за порчу имущества, однако удержание возможно только если на момент въезда была составлена опись.
  2. Сумма оплаты должна быть указана обязательно, иначе это будет уже не договор найма, а договор безвозмездного пользования. Плата за пользование помещением должна быть указана обязательно. Однако можно прописать символическую сумму. Также не следует указывать в письменном договоре одну сумму, а устно озвучивать — другую, например, более высокую. В случае проблем вернуть разницу через суд будет невозможно.
  3. С целью экономии на налогах долгосрочные договоры целесообразно заключать на 11 месяцев. Подчеркиваем — без пролонгации! Затем можно заключить новый.
  4. Многих собственников смущает необходимость оформлять жильцу временную прописку. На самом деле временную регистрацию на срок действия договора оформляет сам жилец. Снять регистрацию может по заявлению как жилец, так и владелец помещения.
  5. Как разрешить ситуацию, если наймодатель хочет повысить арендную плату до окончания срока действия договора? Может ли жилец в этом случае платить по старой цене?  Да, жилец имеет на это полное право и спокойно может отказаться от подписания дополнительного соглашения. Однако и владелец помещения имеет право инициировать досрочное расторжение договора, если тот перестал быть для него выгодным.

Регистрация

Предусмотрены ли какие-нибудь санкции для тех, кто не зарегистрировал договор? Нет. Закон не обязывает регистрировать договор найма, это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года (исключая те договоры, которые были заключены в короткий период с 1 до 4 марта 2013 года).

Но — важно! —  регистрировать нужно ограничение в правах собственности, которое возникло в результате заключения договора найма (срок договора — более года). В этом случае отсутствие регистрации влечет наложение штрафа в размере 5 тыс. руб.

Подать заявление в Росреестр необходимо в течение месяца после даты заключения договора.

Бланк договора

По ссылке приведен типовой бланк договора найма, актуальный в 2020 году, его будет достаточно для большинства случаев. Некоторые условия могут меняться в зависимости от ситуации. Как заполнить договор? Два варианта уже заполненных договоров (подлежащий государственной регистрации и нет) также приведены ниже.

Помимо бланка договора, для заключения сделки, как правило, нужны:

  1. Акт приема-передачи квартиры в аренду. Подтверждает факт передачи недвижимости, а также содержит список с перечнем имущества, ответственность за сохранность которого ложится на арендатора сразу после заключения договора.
  2. Расчетная ведомость (график платежей).

Правила оформления договора найма между физическими лицами на видео

О порядке заполнения и регистрации договора найма рассказывает юрист Виктор Лежнев.

Договор аренды жилья образца 2020 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье. Здесь же приведем подробный алгоритм составления договора и его образец, который можно скачать в один клик.  

Обязательно ли составлять договор аренды жилья 

Можно ли составить договор аренды жилья самостоятельно без юриста 

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2020 года бесплатно

Структура договора аренды жилья

Лица, заключающие договор

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

Плата за жилье

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Ответственность по договору аренды жилья

Обязательно ли составлять договор аренды жилья 

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с  точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды. 

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

  • хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
  • сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста 

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Скачать договор

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

  • есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
  • договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
  • размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2020 года бесплатно

 

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

  • о личности арендодателя и арендатора;
  • предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
  • размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением). 

Скачать заполненный образец договора аренды жилья 2020 года  вместе с актом приема-передачи квартиры можно бесплатно на нашем сайте. 

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
  2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
  3. Размер арендной платы.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
  7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

  • договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
  • договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

  • договоры продолжительностью более года;
  • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

  1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
  2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

  1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
  2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

  1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
  2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
  3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Юридическая консультация

>

Административное право

>

Оформление документов

>

Договор о съеме жилья: законодательство РФ, особенности процедуры и ее различные юридические тонкости

Ни для кого не секрет, что любые правоотношения, имеющие или не имеющие финансовую основу, важно подкреплять официальными документами. Съем жилья для любой цели – не исключение, поэтому составлять договор при его организации просто необходимо.

Многие люди недооценивают важность данного документа, а он, в свою очередь, способен являться полноценной гарантией защиты законных прав и интересов как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя. В сегодняшнем материале наш ресурс решил рассмотреть договор о съеме жилья, максимально подробно осветив базовые принципы и нюансы его оформления.

О съеме жилья

Договор о съеме жилья: гарантия выполнения условий договора

Съем или найм жилья – это вид правоотношений, при котором одна сторона, называемая наймодателем, обязуется передать другой стороне, называемой съемщиком или нанимателем, некоторое жилое помещение в пользование на определенный временной срок.

Данный вид общественных отношений всегда подкрепляется некоторыми договоренностями, иногда представленными устным соглашением, но намного чаще – официально оформленным договором. По своей сути, съем жилья может быть представлен:

  1. коммерческим соглашением, то есть жилье сдается на возмездной основе (за определенную плату, необязательно денежную);
  2. социальным или дарительным соглашением, которое отличается тем, что жилое помещение передается нанимателю совершенно безвозмездно.

На сегодняшний день законодательство РФ позволяет выступать нанимателем жилья всем личностным единицам юриспруденции нашей страны. К ним в полной мере относятся:

  • физические лица (граждане и индивидуальные предприниматели);
  • юридические лица (организации);
  • муниципалитет и высшие государственные органы, действующие в интересах государства.

В общем виде, стороны соглашения по найму жилья представляют собой непосредственного владельца помещения или лица, работающего от его имени по доверенности, и граждан или их группу, берущих во временное владение жилое помещение.

Вне зависимости от юридического статуса, в сделке каждая сторона обязуется исполнять официально подкрепленные договоренности. Как показывает практика, при возникновении спорных вопросов устное соглашение практически всегда исключает возможность решения проблемы через суд, а вот официально оформленный договор нередко позволяет защитить права и интересы сторон сделки в соответствии с законом. Именно поэтому заключать договор съема жилья очень важно при осуществлении подобной процедуры.

Нюансы процедуры найма

Договор о съеме жилья можно пописать только в случае согласия всех собственников данного жилья

Прибегнув к процедуре найма или сдачи жилья, обе стороны сделки должны знать ее нюансы, которые закреплены законодательством РФ. Для удобства наших читателей представляем базовый перечень тех положений, которые необходимо знать при съеме жилья:

  • Сдача жилья в найм возможна только тогда, когда все официальные владельцы помещения согласны на это. В противном случае, арендная сделка может быть признана недействительной, что повлечет за собой некоторые проблемы для всех ее сторон.
  • Непосредственно съем жилья должен проводиться с участием одного из его владельцем или с присутствием официального представителя такового.
  • Объектом найма при любом его виде должно выступать исключительно то жилье, которое находится отдельным строением от близь лежащих. То есть, наймодатель имеет право сдавать только полноценную комнату, квартиру или дом, но, к примеру, не часть комнаты.
  • Срок съема жилья определяется сторонами сделки и указывается в соответствующем договоре, если такого пункта в соглашении не имеется, то срок его действия становится равным 5 годам.
  • При коммерческом найме жилья размерность и порядок выплаты средств оговариваются сторонами в том же договоре. Важно отметить, что изменить данный пункт соглашения в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон сделки.
  • Если после заключения договора о съеме жилья право собственности его владельца перешло другому лицу, то соглашение не теряет силу и действует до своего завершения.
  • Расторгнуть договор по своей инициативе могут обе стороны сделки при том как в судебном, так и в мирном порядке. Наиболее весомые поводы к расторжению соглашения – это несоблюдение одной из сторон сделки условий договора или норм действующего законодательства.

В остальном же, особенностей у процедуры найма жилья нет, поэтому трудностей она вызвать точно не должна.

Принципы оформления договора

Договор о съеме жилья имеет юридическую силу

Договор о съеме жилья – это документ, официально закрепляющий порядок данного вида правоотношений. По своей сути, подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения и может быть составлено в простой письменной форме.

Главное при его составлении придерживаться базовых юридических норм, действующих на территории РФ. К последним относятся:

  1. правильность общего содержания договора;
  2. грамотность его составления;
  3. полное исключение использования в тексте соглашения нецензурной лексики и оскорблений.

При необходимости уточнить законодательные аспекты оформления подобного договора необходимо обращаться сразу к нескольким нормативно-правовым актам. Основные из них следующие:

  • Гражданский Кодекс РФ – рассматривает общий порядок найма и заключения договоров;
  • Жилищный Кодекс РФ – определяет основные принципы найма жилых помещений на разных условиях;
  • Федеральные законы РФ – более тонко регламентируют некоторые нюансы найма.

Важно отметить, что договор о съеме жилья не имеет законодательно установленной формы, поэтому составляется всегда в свободном формате. Несмотря на это, в правовой сфере нашей страны уже успел сложиться типовой вид данного документа, который в обязательном порядке содержит следующую информацию:

  1. контактные и личностные данные сторон сделки: наймодателя и нанимателя (ФИО, адрес проживания, телефон и т.д.);
    срок действия соглашения (дата вступления в силу и ее окончания);
  2. информация о сдаваемом жилье (техническая характеристика, адрес, месторасположение и т.п.);
  3. отсылки на документы, используемые при заключении договора (правоустанавливающие бумаги на сдаваемое жилье, паспорта граждан, техническая документация и т.д.);
  4. стоимость аренды и порядок передачи средств (при необходимости);
  5. прочая информация о правах/обязанностях сторон и условиях данного договора;
  6. дата составления и подписи сторон.

Стоит понимать, что максимально грамотно составить договор о съеме жилья можно только с непосредственным участием в данном процессе профессионального юриста. В противном случае всегда имеются риски, что какие-то аспекты или нюансы составления документа будут упущены.

Не забывайте, договор – это документ, содержащий все условия съема жилья и права/обязанности сторон сделки, поэтому его положения должны удовлетворять желаниям и интересам как наймодателя, так и нанимателя жилья, иначе заключать соглашение нежелательно.

Для лучшего понимания сути договора о съеме жилья предлагаем ознакомиться с его следующим образцом:

Обязанности и права сторон сделки

Договор о съеме жилья убережет от мошенников!

Резюмируя сегодняшний материал, не лишним будет рассмотреть основные обязанности и права, которыми наделяются стороны сделки по найму жилого помещения. Важно понимать, что соблюдать их важно, ведь они определяются и договором съема, и законодательством РФ, а нарушение обоих регуляторов правоотношений недопустимо.

Начнем, пожалуй, с прав и обязанностей наймодателя. Перечень таковых следующий:

  1. обязанность передать предмет договора во временное владение нанимателю;
  2. обязанность осуществлять соответствующую эксплуатацию жилья, частью которого является сдаваемое помещение;
  3. обязанность своевременно организовывать капитальный ремонт сдаваемого помещения, если другого порядка не определено в договоре;
  4. обязанность предоставлять нанимателю базовый перечень коммунальных услуг за дополнительную плату;
  5. право на досрочное расторжение договора при наличии со стороны нанимателя нарушения положений договора съема или действующего законодательства РФ.

Обязанности же и права у съемщика жилья имеют следующий вид:

  • использовать полученное жилье только для проживания;
  • сохранить полученное помещение в сохранном и должном для эксплуатации виде до завершения срока действия договора;
  • вовремя и в полной мере уплачивать оговоренные в договоре средства за съем жилища;
  • проводить текущий ремонт полученного помещения, если другого порядка не определено в договоре;
  • право на вселение людей в полученное жилье, осуществление его поднайма и проведение переустройства, но исключительно с согласия наймодателя.

Остальные правовые и обязательственные условия оговариваются непосредственно в заключаемом договоре и также должны быть соблюдены всеми сторонами сделки после ее заключения.

Как видите, суть и общие принципы съема жилья, а также составления соответствующего договора, достаточно просты для понимания. Главное в процессе разбора процедуры – обращаться к законодательству РФ и представленному выше материалу. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в оформление договоров!

Мнение юриста-эксперта:

Гражданский кодекс РФ договору найма жилого помещения отводит целую главу (гл.35). Существенные условия договора состоят в предмете договора. Им является обособленное жилое помещение, пригодное для проживания. Имеются еще обязательные дополнительные условия, предусмотренные законом. Они перечислены в упомянутой выше главе ГК. Это обязанности сторон по содержанию помещения, оплаты стоимости проживания, срок действия договора и условия проживания.

Также в договоре могут быть и иные условия, о которых стороны договорились. Несоблюдение этих условий ведет к признанию такого договора незаключенным. Письменная форма договора обязательна. В статье обращается внимание читателей на необходимость заключения договора на съемное жильё в целях исключения неприятностей. Особенно это важно для семей.

При поиске вариантов найма жилья, необходимо обращать внимание на статус лица, которое будет фигурировать в договоре в качестве владельца жилого помещения. Им должен быть собственник или уполномоченное собственником лицо. Достоверность такой информации можно проверить в соответствующем реестре в сети интернет.

На период найма жилья, добросовестный наймодатель всегда предложит оформить временную регистрацию по месту пребывания. Этим необходимо пользоваться, чтобы узаконить свое присутствие в жилом помещении. Завершающим документом при оформлении сделки является подписание обеими сторонами акта приема-передачи жилья. Именно этот документ подтверждает факт законного вселения в жилое помещение.

И еще одна рекомендация. В 2020 году по инициативе Правительства планируется принять законопроект о предоставлении налогового вычета тем гражданам, которые снимают жилье. Необходимы будут надежные документы для оформления льготы.

Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья? Как минимизировать риски при съеме квартиры? На эти и иные вопросы ответит адвокат:

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: