Из чего состоит образец проекта перепланировки квартиры в 2022 году

Меню

Что такое проект перепланировки?

Проект перепланировки и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства.
В проекте отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана БТИ.

Оформление и содержание

Проект оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации» и ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей».

Требования к составу проектной документации для согласования перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25 октября 2011 г (с изменениями на 13 февраля 2022 г).

Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:

Текстовая часть

Титульный лист

Данный лист содержит адрес объекта, шифр проекта, номер договора и дату изготовления. Также указываются реквизиты организации, разработавшей проект, ставятся подписи ответственных лиц и Заказчика.

Содержание тома

Содержание проекта оформляется в виде таблицы с указанием сквозной нумерации листов.

Запись ГИПа

Обязательство главного инженера проекта о соответствии проектных решений действующим нормам, заверенное подписью и печатью.

Пояснительная записка

Первым листом пояснительной записки является её содержание. Пояснительная записка включает в себя краткую информацию об объекте: (адрес, этаж, серия дома, год постройки и т.д.), а также описание принятых в проекте решений.

Графическая часть

Местоположение объекта

Фрагмент карты с указанием округа и района, в котором расположен объект проектирования.

План и экспликация квартиры до перепланировки

Чертёж, отражающий фактическую планировку квартиры. Выполняется на основании документации БТИ и визуально-инструментального обследования. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений согласно техническому паспорту БТИ.

План демонтируемых конструкций и оборудования

Чертёж, на котором синим цветом показываются сносимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.

План монтируемых конструкций и оборудования

Чертёж, на котором красным цветом показываются возводимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.

План и экспликация квартиры после перепланировки

Чертёж, отражающий планировку квартиры после реализации проектных решений. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений, с пометкой об уточнении их после обмеров техником БТИ.

План и экспликация полов

Чертёж с обозначением покрытия полов в помещениях. Чертёж дополняется таблицей с эскизами конструкций полов и описанием их состава. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла и ванной должна быть сделана гидроизоляция. Устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов подтверждается актами на скрытые работы.

Схема гидроизоляции «мокрых» зон

Чертёж, содержащий подробное описание работ по гидроизоляции ограждающих конструкций санузла и ванной.

Схемы инженерных систем

Чертёж с обозначением трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления, газоснабжения. Чертёж дополняется пространственными схемами расположения инженерного оборудования.

Дополнительные документы

Теплотехнический расчёт

Выполняется при демонтаже оконно-балконного блока и подоконной части наружной стены с последующей установкой «французских» дверей. Производится согласно требованиям СП 50.13330.2012. Содержит вывод о том, что в результате изменения формы оконного проема суммарные теплопотери новых конструкций не превышают соответствующие показатели существующих.

Схема усиления и конструктивные чертежи

Выполняется при затрагивании несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии). Содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Устройство усиления проёма подтверждается актом на скрытые работы.

Расчёт коэффициента естественной освещённости

Выполняется при переносе кухни, например, на площадь коридора. Необходим для подтверждения нормативных параметров естественной освещённости помещения.

Однолинейная схема электроснабжения

Выполняется при замене газовой плиты на электрическую с увеличением выделенной на квартиру мощности.

Фотофиксация и фотомонтаж

Выполняется при затрагивании фасада здания (устройство/ закладывание дверных и оконных проёмов в наружных стенах, монтаж вентиляционных коробов, устройство крылец и козырьков и пр.). Данный раздел подлежит согласованию с Москомархитектурой.

Блог о проектировании зданий, сооружений и инженерных систем

Опыт практикующих инженеров и архитекторов нашей компании по следующим направлениям: архитектурное проектирование, конструктивные решения, противопожарные системы, перепланировки, инженерные системы и многое другое.

Перейти на страницу блога…

Законодательство РФ требует, чтобы для осуществления радикальных изменений в помещении, будь оно жилое или нежилое, заранее составлялся проект. Проводить перепланировку можно, если этот документ будет одобрен Жилинспекцией и пройдет согласование с другими контролирующими инстанциями.

После выполнения ремонтных работ все изменения в обязательном порядке вносятся в техническую документацию на помещение. Насколько качественно будет сделан ремонт с технической точки зрения, зависит не только от строительной компании, но в первую очередь от грамотно составленного проекта.

Многие владельцы помещений думают, что проект – это дизайнерская разработка, но этот документ относится к технической инженерной документации. Требуется такой документ в тех случаях, если затевается масштабная перепланировка, которая должна затронуть не только ненесущие конструкции, но и несущие, инженерные сети, полы, «мокрые» зоны и др. Фактически после ремонта план помещения будет изменен.

Подготовить проект заказчику может проектное бюро, имеющее соответствующий допуск СРО, или другая организация. Помимо проекта инициатор капитального ремонта готовит немало других бумаг, если чего-то будет не хватать, или выявятся технические ошибки в инженерной разработке, то в перепланировке откажут.

Подавать снова документы на согласование можно будет только спустя 3 месяца. Хотя некорректный отказ разрешается оспорить в судебном порядке.

Считается, что этот документ имеет юридическую силу в отличие от дизайн-проекта, который вообще не рассматривается контролирующими органами.

Когда владелец помещения делает простое переустройство помещения, по типу косметического ремонта, например, заменяется ванная и газовая плита, покрытие пола, дверные и оконные блоки, стеклится балкон, штукатурятся стены и др., то разрабатывать и утверждать проект не нужно, т. к. конфигурация помещения при этом не меняется.

Главные нюансы

Жилищный кодекс в 4-й главе, статьях 25, 26, 29 дает описание видам работ, для которых требуется утверждение, и приводит правила их проведения.

Внести в проект запрещенные работы никак невозможно, даже если собственник видит перепланировку именно таким образом. В некоторых постройках, например, проводить строительные работы запрещено, здание может относиться к историческому наследию страны, или находиться в аварийном состоянии.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Следует также учитывать, что любое помещение до или после ремонта должно соответствовать строительным и санитарным нормам, указанным в СНиПах и СаНПинах. Для составления проектной документации существуют специальные правила, указанные в ГОСТах.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Что это такое

Технический проект – это пакет документов, в котором в деталях описывается, как, на основании чего и какие изменения будут проводиться в помещении. Ремонтные работы относительно имеющегося у помещения техпаспорта и поэтажного плана здания должны быть описаны подробно с учетом того, что можно и нет делать в конкретном помещении.

Если, к примеру, в панельном доме, в квартире не может быть установлен камин, или кухня с газовой плитой объединена с гостиной, то внести это в проект невозможно. На основании разработанного проекта план помещения полностью или частично меняется.

Документ должен содержать не только необходимые расчеты, но и различные схемы, таблицы, которые по отдельности подписывают разработчики. Если владелец решил перепланировать квартиру в новостройке, то лучше проект заказать у автора дома.

Основная цель проекта:

• максимально создать безопасность в помещении и для всего дома во время ремонта и после;
• не нарушить прав жильцов многоквартирного дома;
• обустроить жилое или нежилое пространство таким образом, чтобы законодательные нормы не были нарушены.

Предварительно перед оформлением проекта собственники заказывают дизайн-проект, он представляет собой эстетическую обрисовку помещения, т. е. как оно будет выглядеть после ремонта. Это важно для владельца помещения, но не для инженеров и строителей.

Образец проекта перепланировки квартиры:

Общие положения

По общим правилам отражать в техпаспорте не нужно работы, когда, например:

• возводится или демонтируется перегородка из легкого материала;
• в ненесущих конструкциях оборудуются новые дверные проемы;
• оборудование или сантехнические приборы переносятся в пределах кухни, санузла;
• другое.

После завершения работ достаточно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он осмотрел помещение на наличие возможных нарушений, при необходимости по результатам его заключения будет выдан новый техпаспорт.

К работам, которые требуют согласования и разработки проекта, можно отнести:

• увеличение жилой площади за счет нежилой, в том числе и лоджии;
• перемещение «мокрых» комнат, но при этом они могут быть расположены только над нежилыми зонами соседей;
• расширение кухни;
• обустройство проема или ниши, когда затрагивается несущая конструкция (стена, перекрытие);
• оборудование лестницы, когда 2 квартиры объединяются в одну;
• присоединение к помещению чердака или подвала;
• оборудование (пристройка) лоджии на первом этаже;
• частичный демонтаж несущих стен;
• другие изменения.

В зависимости от сложности ремонта принято различать перепланировку:

В двух последних случаях собственник, на которого законодатель возлагает ответственность за принадлежащее ему помещение, уплатит штраф за самовольные действия.

Условия и документы

Обратиться за разрешением для перепланировки, а значит и проектом может собственник квартиры, частного дома, отдельно стоящего здания, физлицо или предприятие.

Если это делает наниматель муниципального жилья или арендатор, то ему потребуется иметь разрешение собственника и нотариально оформленную доверенность. Потребуется иметь с собой помимо техпаспорта и поэтажного плана здания документы на собственность или договор соцнайма (аренды).

Необходимо понимать, что образец проекта для перепланировки нежилой квартиры или жилой – сложный технический документ, составить его может только организация, которая:

• состоит в Саморегулируемой организации проектировщиков (СРО);
• постоянно проектирует многоквартирные типовые постройки;
• получила лицензию на оформление проектов для нетипичных серий домов.

Проект состоит из множества листов, к обязательным прилагаются дополнительные, в каждом отдельном случае комплект будет разным для каждого индивидуального заказчика.

Например, если необходимо будет:

• заменить полы, то потребуется оформить экспликацию пола, потому что необходимо в одних местах устанавливать гидроизоляцию, а в других звукоизоляцию;
• изменить конфигурацию вентиляционного канала или переместить инженерные сети, перенести сантехническое оборудование, то потребуется соответствующий план их размещения;
• поменять конфигурацию «мокрого» помещения, то какая схема потребуется, − конечно, расположения гидроизоляции;
• чертежи несущих конструкций и усиления нужны будут, если предполагается их затрагивать;
• отдельные цветные чертежи нужны, если кухня или санузел переносится в другое место;
• при изменениях на фасаде здания нужно будет приложить фотомонтаж до и после выполнения работ;
• демонтировать подоконный блок и расширить жилую комнату, расширить дверной или оконный проем, то потребуется теплотехнический расчет.

Образец состава проекта перепланировки квартиры

В проект потребуется обязательно внести общую информацию о доме, к примеру:

• количество этажей и этаж, где расположена квартира;
• данные о владельце здания и конкретного помещения;
• тип квартиры;
• сведения о материалах, которые использовались для строительства;
• сколько длится эксплуатация жилого дома;
• другие.

В основном проекты составляются для перепланировки квартир. Если потребуется провести ремонт в частном доме, то техническая документация будет больше, т. к. обычно объем работ увеличивается. Интересы соседей при этом не затрагиваются.

В пакет документов, из которых должен состоять весь проект, включается:

1. Титульный лист. Здесь отображается структура проекта, указываются чертежи и список основных разработанных документов, дополнительные только прилагаются.
2. Пояснительная записка. В ней отображаются:
   • цели, с которыми проводится перепланировка;
   • список видов работ;
   • теххарактеристики помещения;
   • мероприятия, которые будут проведены для создания противопожарной и другой безопасности;
   • список нормативных актов, которые задействовал проектировщик;
   • другое.
3. Изначальный план помещения, указанный в техпаспорте до проведения работ.
4. План демонтажа и монтажа различных конструкций.
5. План переоборудования, т. е. каким будет помещение после ремонта. Именно на нем отображается вся работа, которую предстоит провести.
6. План расположения здания в населенном пункте.
7. Другие дополнительные разделы, схемы и графики.

Все листы проекта подписываются руководителем проектного бюро, в конце документ заверяется заказчиком, т. е. он соглашается с предложенной разработкой.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Пример заполнения

Информация в проекте может подаваться различно, одну потребуется включить в виде текста или описательной части, другую заключить в таблицу, иную представить в виде схемы или чертежа с пояснениями. После того как все будет готово, оформляется пояснительная записка, в которой подробно излагается порядок проведения работ.

В нее можно внести информацию подобным образом:

• указать данные на помещение – адрес, а также что проект был разработан на основании техзаключения;
• проект изготовлен в 2022 году в соответствии с нормативными актами (они могут быть государственного значения и регионального);
• проектом предусмотрено, что перегородки в квартире будет демонтированы частично, новые такой же толщины установлены в других местах, указанных на чертежах;
• санузел будет переоборудован, совмещен с ванной комнатой, сантехника перемещена в его пределах;
• подоконный блок при выходе на лоджию будет демонтирован, а на его месте установлена стеклянная дверь для сохранения теплового контура в помещении в зимний период;
• объем нагрузки на перекрытия не превышает установленной СНиПом нормы;
• при входе в санузел должен быть установлен порожек высотой 4 см;
• вентиляционный канал и инженерные сети будут полностью сохранены в первоначальном состоянии;
• подоконная часть может быть вырезана с помощью алмазной фрезы, использовать ударные инструменты не разрешается;
• в состав отделочных работ должна входить гидроизоляция стен и перекрытия на том месте, где будут располагаться кухня и совмещенный санузел;
• в процессе ремонта заказчик обязуется предоставлять доступ в помещение инспектору из организации, которая выдала техзаключение, для оформления актов по выполненным скрытым работам;
• строительные работы будет проводить организация, имеющая специальную лицензию, она обязана придерживаться правил техники безопасности и противопожарных норм;
• другую.

Прочие формальности

Заказчик должен знать, как ему подать документы в случае, если ремонт уже завершен без ранее оформленного проекта, и узаконить свои действия. Подготовка технического проекта занимает определенное время, это также потребуется учесть.

Согласование и заключение

В законном порядке инициатор переоборудования помещения сначала получает разрешение, а затем проводит ремонт. Но если собственник осуществит несогласованные изменения, то ему следует понимать, в чём сложность образца проекта перепланировки квартиры.

Теперь проектировщикам придется вносить в проект то, что уже сделано. Чаще всего оказывается, что по результатам технического обследования, которое провел специалист, наблюдаются нарушения, их внести в проект нельзя, поэтому придется кое-что переделывать.

Процесс узаконивания перепланировки с учетом устранения нарушений занимает больше времени. Принять к рассмотрению техзаключение проектное бюро сможет, если ремонт будет полностью соответствовать нормам законодательства. При этом заказчик обязан будет представить не первоначальный техпаспорт, а с красными линиями, его также выдает БТИ.

В техзаключении служащий Жилинспекции или БТИ:

• объяснит, насколько помещение является безопасным для эксплуатации в данный момент;
• даст рекомендации в отношении восстановительных работ или по усилению отдельных конструкций, если это необходимо;
• укажет, как вернуть помещению состояние, соответствующее законодательным нормам;
• сделает другие выводы.

В любом случае инициатор перепланировки обращается в проектное бюро только при наличии техзаключения, а после оформления проекта готовит пакет документов на согласование.

Ему потребуется:

1. В Жилинспекцию подать заявление и необходимые бумаги. В их список входит и разрешение совладельцев помещения, жильцов дома, банка, если квартира находится в залоге, заключение от СЭС и МЧС, Энергонадзора, газовой конторы и других. Жилинспекция и другие инстанции должны одобрить техдокументацию.
2. В некоторых случаях разрешение, которое выдаст Жилинспекция, будет достаточным, и ремонт можно начинать. В других согласовать перепланировку потребуется еще с МВК или отделом архитектуры города, все зависит от требований, которые установлены в конкретном муниципальном образовании.
3. После окончательного согласования выдается разрешение, которое действительно в течение года, но законодатель дает возможность его продлевать. Именно за это время нужно сделать перепланировку.
4. После окончания работ также вызывается техник, который оформляет акт завершения перепланировки. На его основании можно получать новый техпаспорт и переоформлять правоустанавливающие документы на помещение в регистрационной палате.

Сроки и формы изготовления

Считается, что для разработки сложного технического проекта проектировщикам необходимо 1−3 месяца, более простые задания они могут выполнить в течение 10 дней.

Согласно ЖК, ст. 26 представленная документация должна рассматриваться в течение 45 дней, после чего заявитель получает положительное решение или письменный отказ. После этого инициатору перепланировки направляется уведомление.

Скорость разработки проекта зависит оттого:

• как в данный момент загружены проектировщики;
• какой объем работ необходимо сделать;
• какую площадь помещения необходимо переоборудовать;
• насколько сложные работы придется выполнить.

Существуют типовые формы или готовые проекты, которыми может воспользоваться любой желающий, они разрабатываются автором дома специально для жильцов.

Если воспользоваться специальным каталогом, где они опубликованы, то не потребуется заказывать индивидуальный проект. Сгруппированы типовые проекты по типам зданий. Запросить такой каталог можно в БТИ или у застройщика, если здание недавно сдано в эксплуатацию.

Воспользовавшись типовым проектом, можно не тратить время на разработку нового, и сразу подавать документы на согласование. Но такой вариант может избрать для себя тот собственник, кто еще ремонт не начинал. Если же дизайнерские задумки собственника невозможно вместить в типовую форму, то ее использовать не получится.

Подводные камни

Несогласованную перепланировку не всегда получится узаконить, если при обследовании помещения будет обнаружено, что собственник без разрешения:

• снес несущие конструкции или оборудовал в них дверных проемы без специального усиления;
• объединил кухню, оборудованную газовой системой, и комнату;
• перенес отопительную систему на лоджию;
• перенес «мокрые» зоны на жилую площадь частично или полностью;
• демонтировал вентиляционный канал и оборудовал другой;
• захватил частично общедомовое имущество;
• перенес газовые или водяные стояки;
• совершил другие противоправные действия.

Все эти и другие нарушения придется устранять.