Алгоритм обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности в 2022 году

4702

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
если на участке имеются постройки;
земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ:

Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

место и дата осуществления сделки;
реквизиты сторон;
права и обязанности сторон;
сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
порядок выполнения расчетов по сделке;
расчет стоимости участка;
условия опротестования сделки;
подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

паспорт покупателя и документы продавца;
технические бумаги на землю;
документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами. Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Статья 39.3 ЗК РФ
Статья 39.12 ЗК РФ
Статья 39.4 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

Позвоните по телефонам горячих линий и получите юридическую консультацию:

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.

В 2014 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

точный адрес земельного участка;
категорию надела, а также целевое предназначение земли;
сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
конечную цель использования территории;
кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.