Загрузка...Объединение кухни и комнаты не допускается, если в первом из помещений стоит газовая плита, хотя допускается ее замена на перегородку, также такое разрешение не выдается при наличии между ними несущей стены, тут исключений не делается.
Если же плита электрическая и стена ненесущая, то такая реконструкция возможна, но требуется надлежащим образом ее оформить, при отсутствии такой процедуры в дальнейшем владелец жилья может столкнуться с неприятными последствиями.
Варианты переустройства пространства
Если снесение стены между кухней и гостиной оказалось возможным, то далее это объединенное помещение можно оформить одним из целого ряда способов:
| Можно установить непосредственно на границе между бывшими помещениями, там, где ранее была перегородка, барную стойку | Она будет разделять зоны приготовления пищи и семейного общения (если речь о гостиной). Это элемент может быть коротким, занимая лишь часть длины, либо почти полностью отгораживать два бывших помещения |
| Допускается поставить стол | В этом случае семейная трапеза будет происходить на границе пространств. Украсить его область можно, используя обильное количество светильников |
| Разные уровни помещений | Пол в кухне на пару дециметров выше, чем в остальном пространстве |
| Рекомендуется как вариант разграничение двух зон материалами | В том числе — пола, стен, потолка. При этом отделить одно помещение от другого можно цветами (как обоев, так и напольного покрытия и натяжных потолков), так и текстурами материалов. В то же время стоит иметь в виду, что близкие по гамме оттенки дадут расширение пространства в визуальном плане |
| Перегородка, в некоторых случаях (если плита газовая) этот вариант и вовсе обязательный | В ее качестве могут выступать панели или дверцы. Часто они либо складываются гармошкой, либо отодвигаются по бокам пространства |
В некоторых случаях также возможно расширение ванной и санузла за счет коридора, так как проход в кухню через это пространство больше не требуется.
Фото: пример объединения кухни и комнаты
Процесс оформления
Процесс оформления перепланировки квартиры с объединением кухни и комнаты имеет следующие этапы:
| Оформление в бюро технической инвентаризации плана дома (поэтажного) | Кроме того, технического паспорта на объект при его отсутствии |
| Создание изображения | Представляющего перепланировку, которую готовятся выполнить |
| Направление в БТИ заявления | В письменной форме о необходимости проведения перепланировки |
| Заказ проекта в архитектурном бюро | — |
| Дальнейшее его утверждение | В жилищной инспекции при муниципальном органе власти |
| Также оформление разрешений на реализацию проекта в | Сетевых организациях, поставляющих газ и электричество;
МЧС; Архитектурном контроле;
|
| Непосредственное осуществление объединения комнаты с кухней | По его результатам оформляется акт выполненных работ |
| Оценка выполненных работ особой комиссией | Которая формируется местными властями, ее итогом становится акт приемки перепланировки |
Далее владелец узаконивает выполненные действия:
| Сначала он приходит в архитектурный отдел муниципалитета | С бумагами, чтобы получить его одобрение |
| Следом возможен этап обращения в суд | С целью утверждения перепланировки, но только если до ее выполнения не было получено разрешение от жилищной инспекции, то есть были пропущены предыдущие этапы этого списка, тогда эта инстанция узаконивает изменения,когда же процедура была соблюдена, то необходимости в данной стадии нет |
| После принятия архитектурным отделом положительного решения (либо такого же судом) | Владелец с ним обращается в БТИ, где ему выдают свежий техпаспорт на жилье с изменениями |
| Далее в кадастровой базе данных Росреестра | Следует внести необходимые изменения |
Отдельно если в результате реконструкции площадь объекта изменилась, потребуется оформить заново свидетельство о собственности на собственность в этой структуре. Приведенную выше процедуру перепланировки требуется соблюдать.
Следствием ее нарушения станет ответственность перед законом, а также затруднения при заключении любых сделок, в том числе при продаже этого объекта, хотя формально она не будет запрещена, но ее приобретение будет не в интересах покупателя. Также банк не даст ипотечный кредит под такой объект для приобретения нового.
Перечень необходимых документов
Для утверждения такого изменения необходимо собрать довольно значительное количество бумаг, так как узаконить реконструкцию можно только в результате сложной процедуры.
Прежде всего, проект, установлено, что за ним следует обратиться в организацию, профессионально занимающейся их разработкой.
Такого рода документов существует два, эскиз и проект, если речь идет об объединении комнаты и кухни, то нужен именно второй, который выполняется при работах более сложного характера, нежели первый.
В нем должны быть оговорены:
- вид помещения;
- количество этажей в здании;
- применяемые материалы.
Также там должны отсутствовать технические ошибки, поскольку при их наличии жилищная инспекция его отвергнет.
Помимо этого понадобятся следующие бумаги:
- заявление на переустройство недвижимости;
- общегражданский паспорт владельца помещения;
- документ, удостоверяющий право собственности (свидетельство) заявителя на объект;
- техпаспорт на недвижимость;
- выписка из домовой книги, где приведены все, кто прописан в данном помещении;
- при наличии иных собственников жилого помещения — их согласие на данную процедуру;
- копия лицевого счета объекта, в которой подтверждается, что на нем не висит долгов по коммунальным услугам;
- заключение от санэпидемстанции, согласно которому помещение отвечает санитарным нормам;
- и от МЧС — что соответствует противопожарным;
- согласие — проживающих в соседних квартирах, если действие задевает их интересы; также в здании в целом, если реконструкция касается и их;
- заключение экспертизы относительно того, выполняет ли стена функции несущей и, следовательно, допускается ли планируемая в ее отношении операция;
- если данное здание имеет историческую ценность, то требуется одобрение органа, который отвечает за охрану объектов, относящихся к культурному наследию.
Эти бумаги далее подаются в Бюро технической инвентаризации. Их список не закрытый, этот орган может запросить и другие, если сочтет это необходимым.
Нюансы объединения
Объединение двух помещений, кухни и комнаты, имеет свои особенности в зависимости от того, каковы характеристики данного объекта недвижимости. Далее речь пойдет о нескольких типовых случаях.
В хрущевке
В квартирах, относящихся к хрущевкам, во многих местах стены вовсе не являются несущими. В стандартных вариантах таких зданий между кухней и комнатой находится лишь легкая перегородка. Поэтому в этом случае качество стен не препятствует слиянию двух помещений.
А, к примеру, объединение любого из них с балконом запрещено, поскольку он считается холодным пространством и любой уровень утепления не сделает это действие допустимым для лоджий.
В панельном доме
В свою очередь панельные дома, или брежневки, существенно разнятся по типам. Во многих из них стена между кухней и комнатой является несущей, что означает, что такое преобразование жилого помещения не допустимо, так как ее устранение влечет недопустимый перенос нагрузки на другие элементы конструкции.
В то же время, в других зданиях эти два пространства отгорожены ненесущими, поэтому в них такое действие допускается.
Иначе говоря, возможность произвести присоединение кухни к иному помещению зависит от того, о какой конкретно брежневке идет речь.
Видео: по данной теме
С газом
При наличии на кухне газовой плиты на объединение такого помещения с прочими в целом наложен запрет.
В числе прочего это ограничение исключает такую возможность и для многих хрущевок, где стоят именно такие устройства.
Допускается создать лишь окно или проход, при этом в соответствующем проеме требуется установить дверь, которая бы плотно закрывалась.
Допустимый выход — снос стены (только ненесущей!) и установка раздвигающейся перегородки (на практике многие в дальнейшем сносят эти конструкции, когда они были согласованы и поставлены вместе стены через некоторое время после завершения работ, однако это безусловно запрещено).
Также возможно демонтировать в помещении газ и установить там электрическую плиту. В этом случае каких бы то ни было ограничений не существует. Требуется изучать стены, но это устройство ограничительным фактором не является.
Какова стоимость согласования
Стоимость согласования перепланировки варьируется по регионам, диапазон цен на различные операции, которые входят в эту процедуру приблизительно следующий:
| План жилья, предоставляемый бюро технической инвентаризации | 5–7 тысяч рублей |
| Создание проекта объединения помещений в строительной компании или архитектурном бюро | 25–40 тысяч. Существенно сэкономить на этом компоненте можно, если использовать типовой проект, отказавшись от оригинального |
| Технический план | 1500 рублей |
| Государственная пошлина | 500 – 1000 р. |
Разумеется, следует иметь в виду и затраты на сами работы.
Таким образом, объединение кухни и комнаты безусловно допускается, если в первом из помещений стоит не газовая плита и когда разделяющая их стена не несущая.
До начала этой процедуры требуется собраться ряд бумаг, включая допуски от различных ведомств и получить основное разрешение от жилищной инспекции муниципалитета.
После ее проведения необходимо зарегистрировать выполненные изменения в Бюро технической инвентаризации, получив на него новый технический паспорт.
Также требуется занести в базу данных Росреестра сведения относительно выполненных изменений, а если теперь у жилого помещения иная площадь, понадобится получить и новое свидетельство о праве.
Малые габариты кухонного помещения, а также его неудобное расположение – это лишь некоторые проблемы, свойственные как старым типовым квартирам, так и новостройкам.
По этой причине многие владельцы решаются на перепланировку кухни, совершая попытки повышения ее комфортабельности за счет иных помещений квартиры. Следует помнить, что перед тем, как производить эксперименты с перепланировочными работами, связанными с кухонной зоной, следует пройти все
согласовательные процедуры
и получить разрешение на совершение таких действий от контролирующих органов.
Это необходимо, поскольку имеют место случаи, когда осуществление перепланировки кухни становится невыполнимой из-за несоответствия определенным нормам и правилам.
Правила переустройства квартиры и ее частей
При проведении устройства кухни-гостиной необходимо руководствоваться основными строительными правилами и нормами, которые позволяют осуществить полный или частичный демонтаж только той стены, которая не относится к несущей.
Хорошим дизайн-решением станет зонирование кухни-гостиной. Подобные изменения не приведут к ослаблению каркаса дома, снижению его прочности и долговечности, а также не станут причиной разрушения здания.
Изменение кухонного пространства может включать в себя следующие действия:
- демонтаж стены (полный или частичный);
- демонтаж окон, дверей;
- замена двери аркой;
- закладывание оконных проемов и их обустройство встроенными шкафами.
Перепланировка, связанная с переносом либо демонтажом стен, требует оформления и согласования с такими инстанциями как пожарная служба,
БТИ
, архитектура.
На сегодняшний день существует простая процедура оформления перепланировки, которая применима для следующих случаев:
- объединение коридора с кухонным помещением;
- совмещение кухни со смежной жилой комнатой;
- переоборудование дверного проема кухни в арочный.
Следует отметить, что указанные ремонтные работы будут правомерными только при условии, что стены, которые подвергаются сносу, не относятся к категории несущих.
Существует законодательный запрет на совершение следующих действий:
- «вынос» лоджии или балкона – их объединение с жилой комнатой;
- демонтаж звукоизолирующего полового материала;
- демонтаж вентиляционных шахт и каналов.
Стоит обратить внимание, что к наиболее опасным работам, относящимся к перепланировочным, считаются изменения квартир внутри панельных домов.
Что можно и что запрещено изменять
Перепланировка кухни в кухню-гостиную является самой популярной процедурой, воплощаемой в жизнь при поведении ремонтных работ. Владельцы квартиры увеличивают площадь не только маленьких кухонь, но и изменяют конфигурацию больших помещений. Зачастую такие действия включают в себя различные виды нарушений в зависимости от вариантов совершаемой переделки.
Объединение кухонного и смежного жилого помещения актуально как для маленьких квартир, так и для жилья, обладающего просторной площадью, поскольку помогает убрать ненужные коридоры и зонировать пространство.
При этом такой вариант перепланировочных изменений требует обязательного согласования с органами власти и соблюдения определенных правил. Основное из них – это запрет на снос капитальной стены, разделяющей кухню и комнату, т.к. это может нарушить жесткость каркаса всего домовладения.
В таком случае осуществить задуманную перепланировку можно путем организации в несущей стене дополнительно укрепленного проема. Подобные работы имеют право проводить специалисты, строго соблюдая утвержденную проектную документацию. Проект такой перепланировки будет содержать сведения о допустимой ширине проема и рекомендации по проведению работ. На практике такой проем имеет ширину 1-1,2 метра.
Нормы закона налагают запрет на объединение газифицированной кухонной площади с жилой, несмотря на то, что имеется такая возможность. Наличие газового оборудования существенно ограничивает проведение перепланировочных мероприятий в кухне и их согласование. В таком случае два помещения можно разделить раздвижной перегородкой либо осуществить монтаж проема с дверью, которая плотно закрывается.
Другой способ претворить задуманное — объединение газифицированной кухни с комнатой – убрать газ, заменив его электричеством. Однако, отключение газа в отдельной квартире — недешевое удовольствие и иногда технически невыполнимое в силу особенностей инженерной прокладки газового трубопровода.
Зону кухни можно не только объединить, но и увеличить, также с соблюдением всех норм. Одним из вариантов может быть перенос перегородки смежной комнаты, увеличивающий площадь кухни. В этом случае существует необходимость соблюсти пропорции: комната должна уменьшиться не более чем на четверть, а на прибавленной к кухне площади собственник не будет монтировать оборудование (плита, мойка). Другой вариант – это добавление к кухонной площади нежилых помещений (кладовок, коридоров и пр.), кроме санитарных (ванная и туалет): такие действия запрещены.
Объединение кухни с лоджией осуществить вполне возможно, а вот прибавить к ней площадь балкона уже нельзя. Балконная плита-перекрытие не рассчитана на увеличение нагрузки при утеплении стен и монтажа остекления зимнего варианта.
Перемещение кухонного пространства в жилые комнаты не допускается в соответствии с действующими нормами, кроме квартир, расположенных на первых этажах. Однако кухню можно перенести в нежилую часть квартиры – коридор, оборудовав кухню-нишу. Плюс такого варианта в том, что здесь не требуется наличие окна, минус – необходимость оборудовать обеденную зону в другой части квартиры, так как эта зона по нормативам должна быть освещена естественным освещением.
Основное правило: перед проведением работ необходимо не только согласовать перепланировочный проект, но и оценить возможность подключения всех коммуникаций. Кроме того, расположение кухни над жилыми комнатами соседей снизу запрещено, поэтому в документах на месте измененного кухонного помещения должно значиться любое нежилое (гардероб, кабинет, кладовка и пр.), хотя по факту там может быть обустроена жилая комната.
Исключением здесь будет расположение квартиры на последнем этаже жилого дома.
Образец перепланировки кухни в кухню-гостиную
Особенности и порядок перепланировки кухни в кухню- гостиную в хрущевке
Поскольку площадь кухонного пространства в квартирах, расположенных в жилых домах типа хрущевка, как правило, не превышает 6 кв.м., здесь перепланировка кухни в кухню-гостиную имеет свои отличительные особенности.
Производить увеличение площади кухонного помещения в объекте, относящемуся к такому виду, достаточно просто, так как квартиры-хрущевки не имеют большого количества капитальных стен, а кухню от комнаты в основном отделяет простая перегородка.
Хорошим вариантом перепланировки станет демонтаж стены между кухней и гостиной комнатой, в результате чего получится большая кухня-гостиная, где можно будет готовить и принимать пищу, встречать гостей. Такое пространство логично будет разграничить барной стойкой.
Начиная работы по перепланировке, стоит учесть, что осуществить такое изменение конфигурации квартиры будет невозможно, если кухня оборудована газовой плитой, это стоит учесть.
Процедура оформления
Проводить перепланировочные работы можно только после предварительного получения на них разрешительной документации от местных органов власти.
Кроме того, Жилинспекция может осуществить проверку квартиры и ее состояния и, выявив наличие незаконно проведенных работ, наложить штраф на хозяина и обязать его устранить все проделанные работы, вернув помещение в прежнее состояние (ст. 7.21. Административного кодекса РФ).
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах грозит виновному лицу наложением штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб.
Во избежание наступления негативных правовых последствий самовольного изменения жилья необходимо пройти следующие этапы согласования действий по перепланировке:
- Заказать в БТИ поэтажный план.
- Обратиться в Жилинспекцию с просьбой согласовать планируемые к проведению работы.
- Составить в специализированной организации перепланировочный проект.
- Пройти процесс согласования проекта в требуемых инстанциях.
- Сдать все собранные документы в администрацию.
- Получить оформленное разрешение на проведение работ.
- Провести ремонт в строгом соответствии с проектом.
- Сдать оконченные работы приемочной комиссии и подписать у нее Акт об окончании перепланировки.
- Внести изменения в техплан(паспорт) квартиры, обратившись в БТИ.
- Получить в Росреестре правоудостоверяющие документы на квартиры с учетом внесенных в кадастр изменений.
Цена по согласованию может складываться из нескольких факторов. Основным из них является стоимость услуг фирмы по изготовлению проекта. Примерная стоимость основных затрат по перепланировке: проектная документация – от 20 тыс. руб.; план БТИ – от 5 тыс. руб.; госпошлина в Росреестре – от 200 руб.; получение техплана – от 1200 руб.
Следует отметить, что при осуществлении действий по перепланировке существует возможность использования Каталогом, содержащим эскизы типовых проектов. Так можно значительно сократить расходы, исключив необходимость заказа проекта.
Образец заявления на перепланировку жилого помещения:
Порядок согласования
Сложность ведения перепланировочных работ в квартире заключается в существовании огромного количества правил и нормативов, регулирующих данный процесс. Исходя из этого, согласование не является простой процедурой. При проведении работ по перепланировке основной задачей является соблюдение прав иных граждан (соседей) на безопасность проживания, жизнь и здоровье.
Оформление разрешения на осуществление изменений помещения кухни начинается с обращения в такие инстанции как МЧС и СЭС. Специалисты указанных организаций после посещения планируемого к изменению жилья оценят реальную возможность проведения перепланировки. Вопросы по согласованию перепланировочных действий решаются с учетом индивидуальных особенностей каждой квартиры или дома.
Более простым в плане получения разрешения на перепланировку будет процесс, касающийся следующих вариантов жилья:
- расположение квартиры на первом этаже дома;
- размещение под квартирой нежилых объектов – магазинов, офисов, складов, кафе и пр.;
- для многоуровневой квартиры (здесь менять местоположение помещения кухни можно в любое место, кроме первого уровня);
- при переносе кухни в место над иным нежилым помещением квартиры, расположенной этажом ниже (шкаф, кладовая, коридор и пр.).
При подаче положительного заключения на осуществление планируемых действий по перепланировке от МЧС и СЭС, следующим шагом будет обращение собственника квартиры/основного квартиросъемщика (если квартира не приватизирована) в БТИ с целью получения технического плана квартиры. После этого следует обращение в специализированную организацию за составлением проекта.
Без изготовления этого документа осуществлять перепланировку кухни будет невозможно. Даже проведение небольших работ на кухне, например, изменение местоположения раковины, требует оформление проекта. Проектные фирмы в обязательном порядке должны иметь допуск СРО. Согласованием перепланировочного проекта занимается Жилинспекция.
Необходимый пакет документов, подаваемый с целью согласования перепланировки кухни, выглядит следующим образом:
- унифицированная форма обращения – заявление с приложением;
- удостоверяющий личность документ;
- документы правообладателя на жилье;
- техплан(паспорт) квартиры;
- положительное заключение СЭС и МЧС;
- перепланировочный проект.
При осуществлении изменений конфигурации квартиры, находящейся в муниципальной собственности, заявитель дополнительно представляет договор соцнайма и согласие всех проживающих с ним совершеннолетних граждан на перепланировку (в письменном виде).
Ремонтные работы, изменяющие конфигурацию квартиры и проведенные без предварительного разрешения органов власти, считаются самовольными и незаконными. Если, пройдя процедуру согласования уже проведенной перепланировки квартиры, ее владельцу будет отказано в узаконении таких действий, то последнему придется обращаться в суд.
В рамках судебного делопроизводства истцу необходимо будет убедить суд в безопасности проведенных изменений, а также отсутствии нарушений закона и прав иных граждан. Только доказав указанные обстоятельства можно получить положительное решение судебного органа.
В случае установления судом существования каких-либо серьезных нарушений, допущенных в процессе проведения работ по перепланировке, суд примет решение об их устранении либо возвращении жилью первозданного вида.
В целом процедура согласования действий по изменению облика квартиры занимает время от 2 до 3 месяцев. Именно этот срок необходим Жилищной инспекции для принятия решения о возможности проведения перепланировочных действий. Кроме того, необходимо учитывать временные затраты на сам ремонт, сроки длительности которого будут зависеть исключительности от сложности задуманных изменений жилья.
