Последствия неузаконенной перепланировки в 2022 году

Собственники или арендаторы нежилых помещений для достижения поставленных целей в бизнесе стараются не только сделать капитальный ремонт, но и провести переоборудование, т. е. обустроить его максимально под вид деятельности, которым в нем придется заниматься.

Юридические лица и предприниматели под офис, магазин, парикмахерскую, кафе могут приобрести 1−2 квартиры в многоквартирном доме на 1-м этаже или здание, отдельно стоящее. Если такое здание было построено еще в советские времена, то оно является частью нежилого фонда страны, т. е. государственным.

Если отдельно стоящее здание было возведено собственником земельного участка, т. е. бизнесменом или физлицом, и строилось изначально в коммерческих целях, то оно является частной постройкой и числится на балансе предприятия или ИП. Узаконить перепланировку в квартире или частном здании намного проще, чем в государственном помещении.

Законодатель позволяет собственникам проводить переоборудование помещений, но на определенных условиях. Они обязаны придерживаться технических, жилищных и санитарных норм. В идеале сначала необходимо подготовить проект, получить разрешение, а затем проводить строительные работы.

Но на практике происходит иначе. Сначала собственник или арендатор, с разрешения последнего, перепланирует помещение без документального разрешения, а затем начинает узаконивать свои действия.

Такие действия изначально считаются противоправными и подлежат наложению материального взыскания, независимо оттого, было переоборудовано

жилое

(ЖП) или

нежилое помещение

(НП). На недопустимые и допустимые строительные манипуляции в помещении, которое является собственностью гражданина, ИП или предприятия, законодатель указывает в ГК.

Согласование с контролирующими инстанциями не требуется при проведении мелких работ, не затрагивающих инженерные конструкции, например, косметический ремонт, замена встроенной мебели и оборудования, др.

В других случаях требуется получить разрешение или после проведенных изменений узаконить перепланировку. После проверки специальной комиссией может оказаться, что собственник нарушил требования закона, т. е. переоборудование нельзя никак разрешить, поэтому помещение придется вернуть к первоначальному виду.

Определение понятий

Изменения, которые собственник проводит в ЖП или НП, можно назвать:

Перепланировка

К ней относятся существенные изменения жилья, когда комнаты могут объединяться в одну большую или, наоборот, из 2-комнатной квартиры удается сделать 3-комнатную. Сюда можно отнести перенос дверных и оконных проемов, смещение или возведение стен, организацию проходов в несущих конструкциях, перенос «мокрых» помещений», другое. Среди работ, которые включает любая перепланировка, всегда имеются те, что проводятся без согласования, т. е. допустимые, и другие, когда их проводить без разрешения нельзя.

Переустройство

Связано с дополнительной установкой оборудования или его заменой, а также сантехники. В помещении может быть заменено газовое оборудование (плита) на электрическое, проведен капитальный ремонт без изменения его конфигурации или плана. Оповещать муниципалитет или БТИ о проведении капитального ремонта, а тем более косметического нет необходимости.

Подобные действия отличаются видом и сложностью проводимых работ, узаконить требуется перепланировку, на переустройство достаточно получить техническое заключение инспектора БТИ или Жилинспекции. Причем не имеет значения, где проводились работы, в квартире или частном доме.

Если результатом перепланировки стало ухудшение условий проживания или технического состояния помещения, то она считается незаконной и должна быть аннулирована. Когда перепланировка была проведена без согласования, она считается несогласованной, но при предоставлении необходимых документов ее будет возможно узаконить.

В то же время признать перепланировку незаконной не всегда правильно. В одних случаях переносить несущие конструкции можно, например, квартира находится на верхнем этаже, общая прочность многоквартирного дома не нарушится. Но перенести несущую стену в квартире на 1-м этаже нельзя.

То же самое касается обустройства в несущих стенах дополнительных дверных проемов или оборудование ниш. Санузел перенести и разместить над жилой комнатой нельзя ни при каких обстоятельствах, а заменить алюминиевые радиаторы на чугунные можно.

Если собственник жилой квартиры на 1-м этаже переведет ее в статус НП, а затем полностью переоборудует, снесет стены внутри, потому что ему требуется открыть магазин, то такая перепланировка не может быть разрешена, его обяжут вернуть помещению первоначальный вид. Узаконить свои действия он не сможет даже через суд.

Фактически перепланировка может быть:

Незаконная	Когда проведенные изменения не соответствуют требованиям СНиПов и СаНПиНов, другим постановлениям или законодательным актам, принятым в конкретном муниципальном образовании, регионе.
Несогласованная	Это самовольное радикальное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка может быть узаконена именно потому, что при ней никакие нормы не были нарушены. Провести перепланировку помещения имеет право собственник или арендатор, если у него на это будет нотариально оформленная доверенность.

В другом случае третье лицо, т. е. строительная фирма, но для оформления документов также потребуется доверенность. Четвертым лицом является наниматель муниципального жилья.

Несмотря на то, что собственник подаст документы на узаконивание своих действий, ему могут отказать не только по техническим причинам, но из-за отсутствия или неверно оформленных документов. Одни придется подготовить дополнительно, а другие, что чаще всего касается проекта или эскиза выполняемых работ, переделать.

После этого подавать документы на согласование придется повторно. Для разработки эскиза рекомендуется выбирать зарекомендовавшую себя проектную организацию.

Перепланировка помещений

подразумевает увеличение площади и оптимизацию всего пространства.

О стоимости проекта перепланировки мы расскажем далее.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Нормативная база

Вопросы, связанные с перепланировкой помещений, освещаются законодателем в Жилищном кодексе, главе 4, статьях с 25 по 29 включительно.

Там:

даются основные понятия в отношении данного вопроса;
рассматриваются, какие могут быть основания для проведения работ;
указывается перечень документов, требуемых для принятия решения о возможности проведения переоборудования помещения;
сказано, в какие сроки может проходить согласование с различными инстанциями;
говорится, какими могут для собственника оказаться последствия неузаконенной перепланировки;
сказано, какую собственник берет на себя ответственность, если совершит незаконные действия.

Наказание за самовольное переустройство или перепланировку ЖП предусмотрено положениями ст. 29 ЖК. Размер штрафа должен быть рассчитан в соответствии с требованиями КоАП, ст. 7.21. В ЖК, ст. 27 законодатель указывает, по каким причинам собственнику могут отказать узаконить перепланировку в НП.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Какие виды работ признаются самовольными

Самовольной необходимо считать перепланировку, которая была проведена без соответствующего на то разрешения. Законодатель указывает, что собственник или арендатор (наниматель) помещения обязан подать на рассмотрение проект и другие документы для осуществления полной или частичной реконструкции.

Если даже при наличии проекта работы будут проведены с техническими погрешностями, то отвечать за это придется собственнику или проживающему в ЖП.

К работам, которые нельзя проводить без разрешения, законодатель относит:

смещение или перенос несущих стен, что увеличивает нагрузку на общую конструкцию дома, будь он частный или многоквартирный;
перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
подключение теплых полов к общедомовому горячему водоснабжению;
перенос санитарной комнаты и сантехнического оборудования;
установку перегородок и дополнительных стен, даже если собственник желает таким образом увеличить количество жилых комнат;
изменение размеров дверных и оконных проемов;
снос или перенос балкона, лестничного пролета;
перенос вентиляционного канала, системы отопления (радиаторов), газового и водопровода;
установку нового оборудования, когда инженерные сети приходится прокладывать иначе;
расширение нежилой площади помещения (коридор, санузел, кухня) за счет жилой более чем на ¼;
снос перегородки или стены между кухней, где находится газовая плита, и жилой комнатой;
перенос «мокрых помещений» и расположение их над жилыми комнатами соседей снизу;
другое.

По закону все проводимые в помещении работы необходимо поэтапно записывать в специальном журнале, который должен предъявляться при приемке помещения строительной комиссии.

Проводить строительные работы должны специалисты компаний, имеющих лицензию на осуществление подобной деятельности. Ведь самовольное безграмотное вмешательство в конфигурацию помещения может быть опасным для жизни окружающих.

Если после проведения некоторых строительных работ, окажется, что произошла полная реконструкция помещения, а не перепланировка, то потребуется специальное разрешение для строительства. Такое часто происходит, когда к частному дому оборудуется пристройка, полностью переоборудуется крыша под мансарду или надстраивается второй этаж.

Какими будут последствия неузаконенной перепланировки

Неузаконненная перепланировка может быть рано или поздно выявлена.

Существуют стандартные ситуации, когда о нарушениях становится известно контролирующему органу:

могут пожаловаться в полицию соседи, если ремонт затронет общедомовое имущество или, например, помещение будет использоваться под цех по изготовлению выпечки (копченых колбас), жалоба поступит на постоянный неприятный запах в подъезде, потому что мощности вентиляционного канала и вытяжек будет недостаточно;
факт перепланировки может стать известен одной из коммунальных служб, о чем она обязана просигнализировать в Жилинспекцию или БТИ;
при изменении правового статуса (продажа, обмен, дарение, наследование, др.) обычно такие факты вскрываются, когда новый собственник переоформляет техпаспорт;
чрезвычайная ситуация, она может произойти из-за неправильно размещенного газового оборудования, системы водопровода;
с проверкой может прийти техник из БТИ или представитель Жилинспекции.

К правовым последствиям неузаконенной перепланировки можно отнести:

оплату штрафа, который будет выписан Жилинспекцией, а затем требование подать документы на узаконивание работ;
требование вернуть помещение в первоначальное состояние, если узаконить изменения согласно установленным нормам невозможно;
при отказе от 2-х предыдущих требований в судебном порядке владельца могут лишить прав собственности, а недвижимость продать с публичных торгов.

Ответственность за самовольное переоборудование несет собственник частного помещения или основной наниматель, проживающий на основании договора соцнайма (ЖК, ст. 29, ч. 2−3). К арендатору, если он провел перепланировку, предъявить требования может только собственник. Если дойдет до того, что помещение продадут, то вырученные деньги за минусом расходов получит собственник.

С нанимателем муниципального жилья может быть расторгнут договор, после чего его с семьей выселят из помещения по решению суда. Муниципалитет обязан будет вернуть помещению первоначальный вид, если узаконить перепланировку нельзя.

Но в конечном итоге оплатить за ремонтные работы придется выселенному нанимателю, хотя к тому моменту может пройти немало времени. По факту возвращения помещения к первоначальному виду орган местного самоуправления должен составить акт его осмотра.

Штрафы

Административные санкции предполагают, что на нарушителя будет наложен штраф:

Если третьим лицам не был нанесен ущерб

физлицо, которое переоборудовало без разрешения жилой дом, – 1−1,5 тыс. руб.;
физлицо, которое переоборудовало жилую квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, – 2−2,5 тыс. руб.;
должностное лицо – 4−5 тыс. руб.;
юрлицо, которое осуществило несогласованную перепланировку НП, − 40−50 тыс. руб.

Если имущественные интересы третьих лиц или их здоровье пострадало

физлицо обязано будет оплатить до 5 тыс. руб.;
должностное лицо оплатит до 50 тыс. руб.;
с предприятия будет взыскано 300−350 тыс. руб., но максимально сумма может составить 1 млн руб.

Дополнительно к штрафу, если все-таки узаконить перепланировку возможно, нарушитель получит предписание:

получить новый техпаспорт, а для этого придется пройти всю процедуру узаконивания;
исправить технические и строительные ошибки, которые привели к тому, что переоборудование помещения является незаконным, а затем узаконить перепланировку и получить новую техническую документацию.

Если пострадавшие третьи лица докажут в судебном порядке, что им был нанесен серьезный ущерб, а действия владельца (нанимателя) помещения носили умышленный характер, то в рамках разбирательства может быть применена уголовная ответственность.

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Продажа и покупка такой квартиры

С самыми большими неприятностями столкнется покупатель, который решит приобрести жилье в ипотеку. Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой заключаются в том, что после оформления кредитного договора он не сможет заключить сделку, а как следствие оформить на себя права собственности.

Банк может потребовать расторжения договора, т. к. он не заинтересован в узаконивании самовольных действий предыдущего владельца. При оформлении ипотечного договора приобретаемая недвижимость должна быть взята под залог до времени, пока кредит полностью не будет выплачен, а это станет невозможным.

В другом случае, если владелец решит продать квартиру или дом с неузаконенной перепланировкой, он столкнется с ситуацией, что покупатель, который согласится ее приобрести, снизит цену примерно на 25%. В дальнейшем покупателю придется делать ремонт по возращению помещению изначального вида или узаконивать переоборудование, а это будет стоить денег.

Хотя законодатель не накладывает ограничение на продажу помещений с неузаконенной перепланировкой. Если же перепланировка была осуществлена в муниципальном ЖП, то наниматель может потерять право на участие в приватизации, т. е. потеряет жилплощадь.

Можно ли избежать наказания

Избежать последствий после нарушения положений закона можно только одним путем, − подать документы на узаконивание строительных манипуляций. Но избежать наказания никак не получится. Как только инспектор Жилинспекции выявит несоответствие плана помещения по техпаспорту реальному, он сообщит о выявленном нарушении и на собственника или нанимателя будет наложен штраф.

Инспекция обязана его выписать, только после оплаты можно будет подавать документы на осуществление процедуры узаконивания. Избежать наказания можно только одним путем, сначала подать документы на получение разрешения, а только затем делать ремонт.

Как узаконить изменения

Если перепланировка уже была сделана, то процедура узаконивания может занять несколько месяцев. Собственнику НП, расположенного в отдельно стоящем доме, придется обратиться в БТИ, а владельцу квартиры жилой или нежилой в Жилинспекцию с заявлением.

После этого:

Должен прийти инспектор и сделать замеры помещения, естественно они будут отличаться от плана, указанного в техпаспорте. Затем на помещение оформляется техпаспорт, где нарушения указываются красными линиями, его должен получить собственник.
Подготовив необходимые документы, собственник должен обратиться в организацию, у которой есть допуск СРО. Она должна оформить техническое заключение на помещение на строительные работы, которые возможно проводить.
Получив техпаспорт, поэтажный план помещения в БТИ, техзаключение собственник обращается в проектную организацию для оформления проекта, в дальнейшем он должен быть одобрен Жилинспекцией.
После всего собственнику можно обращаться в инстанцию, которая выдает заключительное решение – межведомственную комиссию (МВК). Но для этого дополнительно придется вызывать по месту расположения объекта специалистов Энергонадзора, Энергосбыта, МЧС, Роспотребнадзора и др. Они также должны проставить свои подписи на техническом заключении о том, что помещение соответствует требуемым нормам.
Разрешение или распоряжение МВК выдаст, когда все документы будут готовы, а подписи контролирующих органов собраны, что займет немало времени.
На конечном этапе можно будет получить новый технический паспорт, а с ним отправиться в регистрационную палату и переоформить документы на помещение, т. е. внести в базу данных новые сведения. Если НП принадлежит предприятию, то потребуется внести изменения и в юридические документы.

Перепланировка квартиры вагончиком