Загрузка...Классическая хрущевка представляет собой жилое помещение, в котором в момент первоначальных строительных работ была сформирована не очень удачная планировка. Именно поэтому многие собственники желают осуществить мероприятия, напрямую связанные с переустройством.
Перепланировка кухни
в хрущевке имеет характерные особенности. Каждое заинтересованное лицо должно учитывать некоторые законодательные моменты, позволяющие проводить подобные операции без возможности возникновения претензий со стороны контролирующих инстанций.
Для понимания особенностей процедуры необходимо ознакомиться с определением понятий, с нюансами оформления, с перечнем установленной для реализации процесса документации, со стоимостью соответствующих услуг, с возможными проблемами при согласовании, а также с возможностью совмещения кухни с жилой комнатой.
Определение понятий
В рамках перепланировки собственники жилых помещений могут преследовать самые разнообразные цели, начиная с расширения общей площади и заканчивая увеличением ванной комнаты. Однако независимо от планируемых задач нужно соблюдать основные правила переустройства.
Для выполнения всех мероприятий нужно предварительно позаботиться о формировании проектной документации для последующего согласования в контролирующих инстанциях. Осуществление процедур становится возможным только после этого. Что касается незаконной перепланировки, то она предусматривает достаточно большие штрафные санкции для собственника.
Перед началом соответствующих мероприятий нужно разобраться с тем, что такое перепланировка. Рекомендуется не путать рассматриваемый процесс с некоторыми действиями, осуществляемыми при капитальном ремонте, например, с переоборудованием или реконструкцией.
Переоборудование заключается в замене или монтаже новых инженерных коммуникаций с учетом довольно большого количества нюансов.
Что касается реконструкции, то под данным понятием в подавляющем большинстве случаев предусматривается осуществление восстановительных операций. Например, если фасаду строения нужен косметический износ или требуется подобрать несущие конструкции в силу морального износа старых.
Особенности перепланировки кухни в хрущевке
С точки зрения несущих конструкций многие хрущевки, даже несмотря на серийный характер строительства, практически идентичны. В большинстве своем в таких домах располагается одна большая несущая стена по центру и две фасадные стены. Те перекрытия, которые размещены внутри жилого помещения, сформированы из легких материалов, что облегчает переустройство благодаря простоте оформления новой технической документации.
Стоит отметить, что серии зданий 2-18/И-209 имеют несколько иную конфигурацию. В них все поперечные стены выступают в качестве несущих. Зачастую аналогичные конструкции можно обнаружить в однокомнатных квартирах между кухней и жилой комнатой или в двухкомнатной – между помещениями.
В некоторых проектах хрущевок предусматривается наличие вентиляционного канала в стенах, что препятствует переустройству, заключающемуся в пробивании нового проема в стенах для объединения комнат.
Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:
Процедура оформления
Действующее законодательство разрешает осуществление переустройства в хрущевках, но с учетом выполнения определенного перечня условий. Важно помнить о тех мероприятиях, которые не могут быть проведены ни при каких обстоятельствах. Даже в тех случаях, когда проектная документация будет составляться уполномоченными сотрудниками БТИ, важно учитывать все тонкости.
В силу того, что в каждом конкретном случае может действовать банальный человеческий фактор, то рекомендуется избегать даже самых незначительных затруднений, которые, в свою очередь, могут значительно замедлить процесс согласования.
Важно помнить о том, что штрафные санкции за неправильную перепланировку, произведенную с нарушением норм регламентирующих нормативных актов, достаточно большие. Особенно это касается юридических лиц, желающих переустроить свое рабочее помещение.
Заранее рекомендуется ознакомиться со следующими вопросами:
- с установленными требованиями;
- с порядком оформления;
- со стоимостью услуг;
- с возможными трудностями.
Только после этого можно начать сбор документации, необходимой для согласования операций в БТИ. Актуальный алгоритм оформления стандартный – он может применяться независимо от того, в каком типе жилого имущества происходит перепланировка.
Процедура согласования заключается в следующем:
- оформление технического паспорта на объект недвижимого имущества;
- составление проекта переустройства – каждый собственник имеет законные основания для самостоятельного выбора проектной организации (важно наличие у компании допуска СРО).
С собранным пакетом необходимо обратиться к представителям территориальной жилищной инспекции, которые назначат межведомственную комиссию для проверки совершаемых в квартире работ и для составления официального акта.
Перечень необходимых документов
Заинтересованные лица помимо БТИ могут предоставить собранный пакет документации в региональный Многофункциональный центр. Это может позволить значительно ускорить согласование проекта.
Список обязательных документов в рассматриваемом случае содержит в себе следующие бумаги:
- технический паспорт квартиры;
- проект с описанием мероприятий;
- заявление установленного образца;
- документы, с помощью которого может быть подтверждено право собственности владельца;
- письменное одобрение переустройства от остальных собственников недвижимости.
Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
Стоимость
Согласование мероприятий может быть осуществлено сотрудниками специализированной компании, работающей по лицензии СРО.
При наличии разрешения от собственника помещения такая организация может взять на себя все без исключения обязательства по составлению проектной документации, подготовке прочих бумаг и согласованию в инстанциях.
При этом важно помнить о том, что актуальная стоимость работ зависит от разнообразных факторов.
Средние расценки представлены ниже:
| Разработка индивидуального проекта для грамотного осуществления | От 3 000 рублей. |
| Получение разрешения от уполномоченного представителя территориальной жилищной инспекции | От 30 000 рублей. |
| Получение разрешения через официальных посредников | От 3 000 рублей. |
| Согласование проектной документации | От 5 000 рублей. |
Образец перепланировки кухни в хрущевке
Возможные проблемы при согласовании
В процессе согласования у заинтересованных лиц могут возникнуть определённые проблемы, которые могут привести к тому, что перепланировка кухни в хрущевке станет достаточно трудоемкой и иногда невыполнимой.
Они заключаются в следующем:
- Владелец квартиры может столкнуться с проблемами, когда на кухне расположена газовая плита. В соответствии с нормами противопожарной безопасности газифицированные кухни ни при каких обстоятельствах не могут быть объединены с жилыми комнатами. Обойти этот запрет можно путем установки раздвижной перегородки между комнатами. Не рекомендуется обманывать представителей контролирующих инстанций и убирать перегородку уже после оформления нового технического паспорта. Это обуславливается тем, что соседи собственника конкретной квартиры могут не оценить его энтузиазм и пожаловаться в жилищную инспекцию, в результате чего будет наложен внушительный штраф с требованием о возвращении квартиры в состояние изначальной планировки.
- Кухня не может быть объединена с балконом в силу того, что он, как и лоджия, является холодным помещением. Именно поэтому все аналогичные мероприятия заранее не обречены на успех. Утепление балкона не сможет помочь.
- Проблема переноса кухни в другие помещения заключается в том, что в данном случае важно учитывать минимальную отведенную площадь помещения под соответствующие нужды. Стандартная кухня не должна занимать меньше 5 квадратных метров, а некоторые жилые комнаты в хрущевках не всегда позволяют разместить на своей территории специальное оборудование.
Что касается переноса жилой комнаты в кухню, то это также запрещается в силу того, что законодательство запрещает расположение жилого помещения под кухнями соседей сверху. Данный запрет можно обойти только в случае обустройства двухэтажной квартиры с учетом передислокации кухни на первый этаж.
Стоит помнить о том, что объединение комнат является основополагающим желанием всех лиц, которые хотят увеличить общее жилое пространство. Однако это невозможно без согласования с соответствующими инстанциями. При отсутствии изменений в техническом паспорте квартиры на непосредственного собственника могут быть наложены внушительные штрафные санкции.
Совмещение с комнатой
В некоторых случаях собственнику помещения становится недостаточно устройства классического дверного проема в стене для прохода на кухню, и он желает осуществить совмещение с комнатой. Такое желание может быть обусловлено возможностью создания обширной гостиной для приема большого количества гостей.
Однако из-за установленных норм безопасности рассматриваемый вариант становится невозможным. Стена между кухней и комнатой в подавляющем большинстве случаев является несущей и именно поэтому ее не получится демонтировать. К тому же обход такого запрета не представляется возможным, а самостоятельный демонтаж конструкции без согласования может привести к обрушению всего дома.
Объединение кухни и комнаты не допускается, если в первом из помещений стоит газовая плита, хотя допускается ее замена на перегородку, также такое разрешение не выдается при наличии между ними несущей стены, тут исключений не делается.
Если же плита электрическая и стена ненесущая, то такая реконструкция возможна, но требуется надлежащим образом ее оформить, при отсутствии такой процедуры в дальнейшем владелец жилья может столкнуться с неприятными последствиями.
Варианты переустройства пространства
Если снесение стены между кухней и гостиной оказалось возможным, то далее это объединенное помещение можно оформить одним из целого ряда способов:
| Можно установить непосредственно на границе между бывшими помещениями, там, где ранее была перегородка, барную стойку | Она будет разделять зоны приготовления пищи и семейного общения (если речь о гостиной). Это элемент может быть коротким, занимая лишь часть длины, либо почти полностью отгораживать два бывших помещения |
| Допускается поставить стол | В этом случае семейная трапеза будет происходить на границе пространств. Украсить его область можно, используя обильное количество светильников |
| Разные уровни помещений | Пол в кухне на пару дециметров выше, чем в остальном пространстве |
| Рекомендуется как вариант разграничение двух зон материалами | В том числе — пола, стен, потолка. При этом отделить одно помещение от другого можно цветами (как обоев, так и напольного покрытия и натяжных потолков), так и текстурами материалов. В то же время стоит иметь в виду, что близкие по гамме оттенки дадут расширение пространства в визуальном плане |
| Перегородка, в некоторых случаях (если плита газовая) этот вариант и вовсе обязательный | В ее качестве могут выступать панели или дверцы. Часто они либо складываются гармошкой, либо отодвигаются по бокам пространства |
В некоторых случаях также возможно расширение ванной и санузла за счет коридора, так как проход в кухню через это пространство больше не требуется.
Фото: пример объединения кухни и комнаты
Процесс оформления
Процесс оформления перепланировки квартиры с объединением кухни и комнаты имеет следующие этапы:
| Оформление в бюро технической инвентаризации плана дома (поэтажного) | Кроме того, технического паспорта на объект при его отсутствии |
| Создание изображения | Представляющего перепланировку, которую готовятся выполнить |
| Направление в БТИ заявления | В письменной форме о необходимости проведения перепланировки |
| Заказ проекта в архитектурном бюро | — |
| Дальнейшее его утверждение | В жилищной инспекции при муниципальном органе власти |
| Также оформление разрешений на реализацию проекта в | Сетевых организациях, поставляющих газ и электричество;
МЧС; Архитектурном контроле;
|
| Непосредственное осуществление объединения комнаты с кухней | По его результатам оформляется акт выполненных работ |
| Оценка выполненных работ особой комиссией | Которая формируется местными властями, ее итогом становится акт приемки перепланировки |
Далее владелец узаконивает выполненные действия:
| Сначала он приходит в архитектурный отдел муниципалитета | С бумагами, чтобы получить его одобрение |
| Следом возможен этап обращения в суд | С целью утверждения перепланировки, но только если до ее выполнения не было получено разрешение от жилищной инспекции, то есть были пропущены предыдущие этапы этого списка, тогда эта инстанция узаконивает изменения,когда же процедура была соблюдена, то необходимости в данной стадии нет |
| После принятия архитектурным отделом положительного решения (либо такого же судом) | Владелец с ним обращается в БТИ, где ему выдают свежий техпаспорт на жилье с изменениями |
| Далее в кадастровой базе данных Росреестра | Следует внести необходимые изменения |
Отдельно если в результате реконструкции площадь объекта изменилась, потребуется оформить заново свидетельство о собственности на собственность в этой структуре. Приведенную выше процедуру перепланировки требуется соблюдать.
Следствием ее нарушения станет ответственность перед законом, а также затруднения при заключении любых сделок, в том числе при продаже этого объекта, хотя формально она не будет запрещена, но ее приобретение будет не в интересах покупателя. Также банк не даст ипотечный кредит под такой объект для приобретения нового.
Перечень необходимых документов
Для утверждения такого изменения необходимо собрать довольно значительное количество бумаг, так как узаконить реконструкцию можно только в результате сложной процедуры.
Прежде всего, проект, установлено, что за ним следует обратиться в организацию, профессионально занимающейся их разработкой.
Такого рода документов существует два, эскиз и проект, если речь идет об объединении комнаты и кухни, то нужен именно второй, который выполняется при работах более сложного характера, нежели первый.
В нем должны быть оговорены:
- вид помещения;
- количество этажей в здании;
- применяемые материалы.
Также там должны отсутствовать технические ошибки, поскольку при их наличии жилищная инспекция его отвергнет.
Помимо этого понадобятся следующие бумаги:
- заявление на переустройство недвижимости;
- общегражданский паспорт владельца помещения;
- документ, удостоверяющий право собственности (свидетельство) заявителя на объект;
- техпаспорт на недвижимость;
- выписка из домовой книги, где приведены все, кто прописан в данном помещении;
- при наличии иных собственников жилого помещения — их согласие на данную процедуру;
- копия лицевого счета объекта, в которой подтверждается, что на нем не висит долгов по коммунальным услугам;
- заключение от санэпидемстанции, согласно которому помещение отвечает санитарным нормам;
- и от МЧС — что соответствует противопожарным;
- согласие — проживающих в соседних квартирах, если действие задевает их интересы; также в здании в целом, если реконструкция касается и их;
- заключение экспертизы относительно того, выполняет ли стена функции несущей и, следовательно, допускается ли планируемая в ее отношении операция;
- если данное здание имеет историческую ценность, то требуется одобрение органа, который отвечает за охрану объектов, относящихся к культурному наследию.
Эти бумаги далее подаются в Бюро технической инвентаризации. Их список не закрытый, этот орган может запросить и другие, если сочтет это необходимым.
Нюансы объединения
Объединение двух помещений, кухни и комнаты, имеет свои особенности в зависимости от того, каковы характеристики данного объекта недвижимости. Далее речь пойдет о нескольких типовых случаях.
В хрущевке
В квартирах, относящихся к хрущевкам, во многих местах стены вовсе не являются несущими. В стандартных вариантах таких зданий между кухней и комнатой находится лишь легкая перегородка. Поэтому в этом случае качество стен не препятствует слиянию двух помещений.
А, к примеру, объединение любого из них с балконом запрещено, поскольку он считается холодным пространством и любой уровень утепления не сделает это действие допустимым для лоджий.
В панельном доме
В свою очередь панельные дома, или брежневки, существенно разнятся по типам. Во многих из них стена между кухней и комнатой является несущей, что означает, что такое преобразование жилого помещения не допустимо, так как ее устранение влечет недопустимый перенос нагрузки на другие элементы конструкции.
В то же время, в других зданиях эти два пространства отгорожены ненесущими, поэтому в них такое действие допускается.
Иначе говоря, возможность произвести присоединение кухни к иному помещению зависит от того, о какой конкретно брежневке идет речь.
Видео: по данной теме
С газом
При наличии на кухне газовой плиты на объединение такого помещения с прочими в целом наложен запрет.
В числе прочего это ограничение исключает такую возможность и для многих хрущевок, где стоят именно такие устройства.
Допускается создать лишь окно или проход, при этом в соответствующем проеме требуется установить дверь, которая бы плотно закрывалась.
Допустимый выход — снос стены (только ненесущей!) и установка раздвигающейся перегородки (на практике многие в дальнейшем сносят эти конструкции, когда они были согласованы и поставлены вместе стены через некоторое время после завершения работ, однако это безусловно запрещено).
Также возможно демонтировать в помещении газ и установить там электрическую плиту. В этом случае каких бы то ни было ограничений не существует. Требуется изучать стены, но это устройство ограничительным фактором не является.
Какова стоимость согласования
Стоимость согласования перепланировки варьируется по регионам, диапазон цен на различные операции, которые входят в эту процедуру приблизительно следующий:
| План жилья, предоставляемый бюро технической инвентаризации | 5–7 тысяч рублей |
| Создание проекта объединения помещений в строительной компании или архитектурном бюро | 25–40 тысяч. Существенно сэкономить на этом компоненте можно, если использовать типовой проект, отказавшись от оригинального |
| Технический план | 1500 рублей |
| Государственная пошлина | 500 – 1000 р. |
Разумеется, следует иметь в виду и затраты на сами работы.
Таким образом, объединение кухни и комнаты безусловно допускается, если в первом из помещений стоит не газовая плита и когда разделяющая их стена не несущая.
До начала этой процедуры требуется собраться ряд бумаг, включая допуски от различных ведомств и получить основное разрешение от жилищной инспекции муниципалитета.
После ее проведения необходимо зарегистрировать выполненные изменения в Бюро технической инвентаризации, получив на него новый технический паспорт.
Также требуется занести в базу данных Росреестра сведения относительно выполненных изменений, а если теперь у жилого помещения иная площадь, понадобится получить и новое свидетельство о праве.
