Особенности акта о межевании земельного участка в 2022 году

Изменения в земельном законодательстве, в частности, в определении границ участков, породило массу спекуляций. Окончание «дачной амнистии» в декабре 2017 года обязало собственников наделов оформлять документы за свой счет.Уже сейчас невозможно межевание дачного земельного участка бесплатно, новый закон однозначно трактует, что это делается за счет собственников.

Общие понятия

Установление фактических границ надела необходимо для составления корректной кадастровой карты. В ней указываются характеристики всех участков, в том числе площади, назначение и места расположения с соседними. Эта информация нужна для начисления правильной суммы налога.

Но кроме этого разграничение необходимо для уменьшения земельных споров. Они возникают после продажи, аренды, когда новый собственник понимает, что фактическая граница не совпадает с задокументированной. Зачастую подобные споры решаются только в судебном порядке.

Что это такое

Определение и закрепление области конкретного участка относительно остальных с помощью комплекса инженерно-геодезических работ называется межеванием.

Это нужно для юридического оформления надела и внесения информации о нем в государственный реестр. Также без этой процедуры невозможно подключение внешних инженерных коммуникаций.

Задачи определения границ:

Подготовка для осуществления сделок – аренда, купля/продажа.
Определение рыночной стоимости.
Корректное формирование суммы налоговых сборов.
Исключение вероятности появления споров с соседями.

Порядок определения расположения периметра описан в Земельном кодексе РФ и других законодательных документах. Замеры выполняют сертифицированные специалисты, кадастровые инженеры. Обязательно согласование со всеми соседями.

Требуемые документы – паспорт на участок и его кадастровый номер, заявление, удостоверение личности, кадастровый план территории. После выполнения всех процедур данные вносятся в государственный реестр.

На кого распространяется

По большей мере законы по межеванию относятся к частным владельцам наделов. Регулирование прав собственности юридических лиц немного сложнее, так как земля может быть в совместной собственности.

Но это не исключает возможность продажи участка физическим лицом юридическому. Часто оформляется договор аренды для строительства жилых комплексов.

Законы по межеванию распространяются на следующие категории граждан РФ:

Ведущих личное подсобное хозяйство.
Садоводов и огородников.
Владельцев дачных участков.
Занимающихся индивидуальным гаражным и жилым строительством.

Потенциальные владельцы, наследники, лица, указанные в дарственной, должны заблаговременно позаботиться о выполнении этой процедуры. В противном случае не будет возможности переоформить надел.

Чем регулируется

Основной закон, по которому установлены правила государственной регистрации – №218-ФЗ. Процедура межевания и раздела земельных участков описана в ст.11 Земельного кодекса РФ. Это базовые документы, согласно которым регулируются вопросы, связанные с наделами.

Для детального изучения нужно ознакомиться со следующими законодательными актами:

Показатели	Описание
Закон №361-ФЗ	это перечень изменений в действующее земельное право
Закон №71-ФЗ	нем описаны правила землеустройства
Закон №221-ФЗ	правила кадастровой деятельности
Распоряжение правительства РФ №2236	—

Отдельно расстраивается судебная практика. Это актуально для решения споров и конфликтных ситуаций между соседями или в отношениях с местной исполнительной властью. Они не расходятся с нормами действующего законодательства, а лишь уточняют конкретные обстоятельства.

Нововведения в процессе

Важным моментом является невозможность сделать межевание и оформление земельного участка бесплатно, новый закон 2017 года позволял осуществлять эту процедуру только до 1 января 2022 г. Так называемая «дачная амнистия» была нужна для скорейшего определения границ наделов, независимо от платежеспособности собственников.

Однако ее окончание не является причиной обязательного межевания. Владельцы участков могут и дальше не подавать уточненные данные в государственный реестр. Но при этом они должны понимать долю риска и возможные последствия от подобного бездействия.

Какие произошли изменения

Большая часть поправок была внесена в базовый документ – №218-ФЗ. В распоряжении №2236 указано, что подавать изменения, либо новую информацию в базу данных Росреестра без официального плана межевания с 1 января 2022 года запрещено. Это нужно для определения точных координат надела. По этим данным рассчитываются налоги на землю.

Дополнительные изменения:

Показатели	Описание
Невозможно осуществлять сделки купли/продажи, аренды, передачи в дар или по наследству участка, который не прошел процедуру межевания	—
В качестве основы используется кадастровый план надела	состоящий из графической и текстовой части
Результатом кадастрового исследования является электронный акт	который обязательно подтверждается электронной подписью кадастрового инженера
После информирования соседей о начале процедуры нужно подождать 30 дней	и только после этого можно получить их письменный ответ

Вступление в силу новых правил может породить ряд вопросов. В частности, законом предусмотрена возможность обжаловать правомерность информации, полученной в результате бесплатного межевания до 1 января 2022 г.

Срок подачи возражения – до 15 лет с момента получения официального документа. Остается непонятным, за чей счет будут определяться новые границы надела.

Граждане, желающие продать свой земельный участок, но не имеющие средства на межевание, вынуждены будут делать эту процедуру за средства потенциального покупателя. Это может отразиться на стоимости земли.

Плюсы и минусы процедуры

Главным положительным моментом в официальной установке границ является возможность осуществления сделок с землей – покупка, продажа, дарение и аренда. Сократится время на оформление документов и регистрации новых собственников в государственном реестре.

Также нужно учитывать такие плюсы межевания:

Показатели	Описание
Вероятность земельных споров с соседями будет минимальной	причина – отсутствие официальных оснований для пересмотра площади надела
Установление реальных границ участка	если в старых документах они были меньше, то после проведения комплекса инженерно-геодезических работ они должны измениться в большую сторону. Но возможен и обратный вариант
Возможность возводить подстроки у самых границ, но с соблюдение строительных норм	в дельнейшем третьим лицам будет сложно опротестовать право собственности на эту часть надела

Минус межевания – относительно высокая стоимость услуги. Нужно учитывать время внесения изменений в государственный реестр. Он ограничивается 2 месяцами. Но это может быть критично при оформлении сделок с наделом.

Нюансы оформления

Для начала процедуры межевания необходимо заключить договор с кадастровым инженером или профильной компанией. Информацию о них можно получить из базы данных Росреестра.

Помимо контактной информации в личном деле каждого исполнителя есть сведения о деятельности, количестве выполненных работ. Для заключения договора потребуется паспорт владельца, свидетельство о праве собственности.

Дальнейшие этапы межевания:

Показатели	Описание
Оповещение соседей	рекомендуется получить согласие в письменной форме, так как они должны присутствовать во время проведения работ. В противном случае результаты будут недействительными
Составление заключения	по его результатам делается предварительный межевой план. В акте должны быть подписи владельца участка, всех соседей, инженеров и представителя местных органов власти. Последних приглашает геодезическая компания
После согласования сроков можно забрать окончательный план	при изменении границ нужно повторно поставить участок на кадастровый учет. Для этого обращаются в Регистрационную палату или МФЦ
Подача акта в кадастровую палату	—
Получить новые документы	подтверждающие права собственности

Передачу данных в Росреестр можно не делать, так как документы оформляются в электронном виде. Рекомендуется обратиться в МФЦ, предварительно записавшись на определенное время. Срок оформления – до 2-х месяцев с момента начала процедуры.

Видео: дачная амнистия

Стоимость работ

Цены на услуги по межеванию зависят от региона. Также на формирование стоимости влияет размер участка, сложность определения границ. Поэтому многие лицензированные компании указывают договорные цены. Как таковой фиксированной ставки нет, так как все кадастровые инженеры не являются работниками Росреестра.

Ориентировочная стоимость межевания по регионам и городам:

Показатели	Сумма
Москва и Московская область	от 8 000 до 20 000 руб.
Санкт-Петербург и Ленинградская область	от 9 000 до 17 000 руб.
Новосибирск	от 3 000 руб.
Красноярск	от 2 000 руб.
Краснодар	от 7 000 руб.

Подобный подход к ценообразованиюпозволяет обговаривать стоимость услуг. Часть компаний предоставляет скидки и бонусы. Но это делается в индивидуальном порядке.

Обаятельно ли межевание в 2022 году? Если планируется передача земельного участка, временная или постоянная, без выполнения этой процедуры будет невозможно внести изменения в государственный реестр и оформить сделку. Поэтому рекомендуется сделать ее при первой возможности.

В России в своё время был утверждён Федеральный Закон №447, где одна из статей гласила, что до конца 2017 года в России должно пройти обязательное межевание земельных участков. Чуть позже был утверждён ФЗ №218, который предусматривал процедуру межевания до конца 2022 года. Первый закон даёт ясное положение того, что если в 2017 году не будет осуществлено межевание земельного участка, то начиная с 2022 года появятся сложности самостоятельного распоряжения земельным участком. Второй закон дополняет следующее, что межевание все же можно провести в 2022 году, но только для некоторых случаев, например, вы проводите строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оформляете в собственность и т.д.

Характеристики межевания в России

Как же быть в данной ситуации собственникам земельного участка. Что делать в 2017 году, а также в следующем 2022 году? Межевание необходимо в любом случае, так как вы оформляете земельный участок в собственность. Но, и в этом случае есть исключения. Вам необходимо зарегистрировать или перерегистрировать земельный надел в Росреестре, без фактического наличия координатных точек только в следующих случаях:

Земельный участок выдан для ведения частного приусадебного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства ИЖС.
Земельный надел имеет ранее выданные правоустанавливающие документы, которые подтверждают фактическое владение, но нет фактов межевания.
Земельный участок (при наличии всех правоустанавливающих документов), ранее был в бессрочном пользовании, а теперь, вы хотите перевести его в собственность.

Нормативная база межевания

По своей сути, у большинства граждан нашей страны, которые имеют земельный участок, имеются все основания не проводить межевания, но только до 1 января 2022 года(п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации последней редакции, а также по изменениям, которые были внесены с 1 января 2015 г. согласно закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 г.). таким образом, после указанной даты, межевание без государственной регистрации невозможно будет осуществлять. Так есть ли смысл проводить межевание сейчас?

Утверждение Первое. В 2017 году можно успеть оформить регистрацию имущественного права «малой кровью», без явных издержек на межевания — фактически бесплатно. С 2022 года будут утверждены новые расценки на услугу, и соответственно будет увеличен объем работы кадастровых инженеров.
Утверждение Второе. Государство формально разрешило игнорировать временные споры по размежеванию, чтобы большое количество собственников имущественного права знали о своих правах и успели об этом заявить в Росреестр. Таким образом, государство будет начислять вам земельный налог, а распоряжаться неразмежёванной землёй в перспективе вы никогда не сможете.
Утверждение третье. Государство запустило этот процесс в 2013 году, но вопросы межевания, точнее проведение межевых работ сведено к нулю. Межевание происходит только в том случае, если возникли споры с соседями или государством (вот только тогда собственники начинают понимать, что межевание необходимо СРОЧНО осуществлять). До конца года осталось немного времени, и как будет решаться вопрос с теми, кто не знает о своих правах неясно. Скорее всего,государство не пойдёт на уступки, так как для межевания было отведено предостаточно времени.
Утверждение Четвёртое. К примеру, вы провели межевание в полном соответствии с требованиями закона, но не оформили кадастровые границы. В этом случае после 2022 года вы можете спокойно продавать землю, дарить и делать все что угодно. Планируется, что после 2022 года государство возьмёт на себя все расходы по составлению границ по координатным точкам. То есть, определение границ по координатным точкам будет БЕСПЛАТНЫМ только для тех, кто провёл межевание до конца 2022 года.
Вывод. Сегодня есть действующая Федеральная Целевая Программа Росреестра на период до 2022 года, которая включает получение субвенций от Правительства на проведение кадастровых работ по определению участков границ, и если вы проведёте межевание в этом году, государство должно за свой счёт определить ваши границы участка на основании утверждённого межевого плана.

Бесплатное ли межевание?

В законе нет чётких параметров, кому можно бесплатно осуществлять межевание. Чаще всего под «бесплатным межеванием» подразумевается действие муниципального органа власти, который реализует земельный участок на торгах. В законе также определено понятие, кто и как должен проводить бесплатное межевание. Бесплатная процедура межевания осуществляется только в рамках проведения кадастровых работ комплексного типа.

Нормативная база была разработана только в 2014 году, а в конце июля 2015 года было дано разъяснение, что инициаторами проведения комплексных кадастровых работ могут выступать местные муниципалитеты, которые в свою очередь могут по своему усмотрению проводить бесплатное межевание земельного участка. Есть одна проблема, это определение межевания «на глаз» со стороны муниципалитетов. К примеру, вам предложено пройти межевание земельного участка бесплатно, вы подаёте документы, государственные органы из муниципалитетов не перепроверяют данные, и выдают вам документы по межеванию.

Проблема кадастровой оценки для земельного участка

Далее начинается самое интересное. Вы получаете из налоговой «бумажку» о том, что вам нужно заплатить громадный налог, который не соответствует вашим понятиям. Что делать в данной ситуации? Идём в Росреестр, и оспариваем кадастровую стоимость в комиссиях при Росреестре. Но, здесь начинается интересное. По закону, с 2017 года при Росреестре должно быть создано Государственное Бюджетное агентство по кадастровой оценке, которое в одном лице должно осуществлять кадастровую стоимость (до 2017 года этим делом занимались кто угодно, независимые оценщики, частные лица и т.д., главное условие оценщиков было членство в СРО). В этом году государственной оценки не будет создано, потому что не успели подготовиться к нововведениям в законе. Росреестр, в лице его зама Михаила Смирновазаявило, что только в 2022 году заработает эта структура в полную силу. Как быть в данной ситуации?

Идите в Росреестр, подавайте оспаривание на кадастровую стоимость, а далее Росреестр пусть самостоятельно думает, как решить проблему по кадастровой оценке в 2017 году. К слову, в Росреестре до сих пор не могут утвердить единую методику кадастровой оценки, вернее она имеется, но очень много несогласованностей. К примеру, кадастровый инженерпровёл кадастровую оценку согласно методике, где ваш дачный участок расположен в элитном районе, который подвёл газоснабжение в ваше товарищество, которого нет в природе. Кадастровый инженер рассчитал правильно, потому что муниципальные органы предоставили сведения, что в ваше товарищество проведён газ, который есть только на бумаге. Как видно, проблема кадастровой оценки в несогласованности действий всех ветвей власти. В любом случае, идите и оспаривайте кадастровую стоимость в Росреестре уже сегодня.

С чего можно начать межевание

Теперь остаётся проверить точность данных Росреестра. Для этого вам нужно заказать выписку ЕГРН, которая содержит все необходимые сведения о земельном участке.

Кстати, заказать выписку ЕГРН и другие кадастровые документы можно здесь.