Загрузка...19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
Если участок не изъят из оборота и не является зарезервированным для государственных нужд, то его можно арендовать.
В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.
Необходимые условия
Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:
- Участок поставлен на кадастровый учет.
- Определено его разрешенное использование.
- Он отнесен к определенной категории земель.
- Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.
Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности
Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.
Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:
- Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
- Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
- Некоммерческие организации с целью ИЖС.
- Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
- Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.
Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.
Оно включает в себя такие реквизиты:
- Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
- Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
- Цель использования ЗУ.
- Контактные данные заявителя.
К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.
В течение месяца заявление рассматривается администрацией, при его одобрении подготавливается договор на предоставление земли в аренду.
Его основные реквизиты:
- Сведения об арендаторе и арендодателе.
- Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
- Предназначение ЗУ.
- Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
- Данные о строениях (если имеются).
- Цена договора и способ расчета.
- Срок действия договора.
- Подписи сторон и дата заключения договора.
Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2000 рублей для физлиц.
Торги по предоставлению права аренды земли у административных властей проходят стандартным путем: устанавливается начальная стоимость, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона, если цена объявляется более трех раз, право аренды переходит к участнику, повысившему цену последним.
Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.
Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.
Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.
Важные моменты
Нюансы
Сроки аренды ограничены во времени, максимальный срок составляет 49 лет, причем для некоторых разновидностей земель он еще меньше (20 лет для ИЖС в границах населенного пункта). Но арендатор имеет приоритетное право заключения нового договора аренды, если он добросовестно исполнял свои обязательства. В ряде случаев он приобретает приоритетное право выкупа земли у администрации.
Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду без получения на то разрешения у администрации, но цели использования земли и прочие существенные условия должны оставаться теми же (ст. 22 ЗК).
Аренда некоторых видов участков имеет дополнительные условия и ограничения, большая их часть изложена в статье 39.8 ЗК.
Например, аренда земных недр подразумевает обязательную рекультивацию земель.
Когда возможен отказ?
Администрация откажет в предоставлении права аренды в следующих случаях:
- Заявление неправильно заполнено, в нем не указаны ключевые данные.
- Участок зарезервирован администрацией для муниципальных нужд или уже принадлежит другим гражданам или организациям.
- ЗУ изъят из оборота.
- На участке расположены строения, принадлежащие администрации или другим лицам.
- Не установлено разрешенное использование ЗУ.
Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.
Особенности оформления аренды части земельного участка
Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.
Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).
Аренда без межевания: условия и законность такой сделки
С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2022 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.
Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.
Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.
Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).
Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:
- Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
- В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Как оформить сделку
Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть — здесь):
- Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
- Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.
При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:
- Название документа, дата и место подписания;
- Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
- ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
- почтовый и фактический адрес, номер телефона.
От лица организации в договор необходимо внести:
- полное наименование (по уставным документам);
- ФИО и должность руководителя или иного лица;
- реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
- юридический и фактический адрес, номер телефона.
- Права и обязанности всех сторон.
- Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
- Цели использования части участка.
- Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
- Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
- Порядок решение спорных моментов.
- Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.
Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.
Что следует учесть при составлении договора
Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:
- Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
- Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
- Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
- Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.
Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.
На какой срок возможна аренда
Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.
Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».
В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.
Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).
При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.
https://www.youtube.com/watch?v=OkINZBOIZWc
Обновлено: 2 ноября 2022, в 19:13
Земля, являющаяся собственностью муниципалитета, может представляться в наем, если на ней располагается недвижимое имущество, принадлежащее государству. В распоряжение администрации могут передаваться и государственные территории. Они могут представляться в аренду, если не были изъяты из гражданского оборота для нужд государства. Какие требования существуют и какова процедура аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности?
Установленные требования
Статьей 22 ЗК РФ установлены категории лиц, которые вправе стать нанимателями. Ими могут стать организации, граждане России, иностранных государств и лица без гражданства.
Нанять муниципальную землю можно лишь при выполнении некоторых требований.
Ими являются:
• Информация об участке должна быть внесена в ГКН и ему присвоен кадастровый номер;
• Определена разновидность его использования;
• Он относится к конкретной категории земель;
• Площадь свободна от претензий посторонних субъектов и ранее не была передана в аренду кому-нибудь.
Нанять у муниципалитета участок возможно только за определенную плату. Безвозмездно может представляться земля в бессрочное пользование или на определенный срок государственным органам или религиозным учреждениям в случаях, прямо установленных земельным законодательством.
Порядок проведения процедуры
Получить в аренду землю, принадлежащую муниципальным органам государственной власти, можно только при участии в торгах. При их проведении определяется стоимость территории и наименование арендатора.
Но иногда возникают случаи, когда участок может быть представлен без организации аукциона. Такие случаи регламентированы ст. 39.6 ЗК РФ.
Это:
• Возможность представления территории для возведения личного жилого дома и создания собственного домохозяйства в пределах населенного пункта;
• Представление участка для ведения огородничества или пастбища для домашнего скота;
• Выдача земли некоммерческим организациям для индивидуального строительства;
• Передача земельного объекта для организации сада либо огорода;
• Представление арендных участков владельцу строений, расположенных на них.
Чтобы получить арендные права на муниципальные территории без организации аукциона потребуется составить соответствующее заявление.
В него необходимо включить информацию о:
• Реквизитах гражданского паспорта обратившегося лица или реквизиты организации;
• Объекте: его номер в кадастре и адрес места нахождения;
• Цели применения объекта;
• Контактах заявителя.
Вместе с обращением представляется пакет документации, удостоверяющий правомочия заявителя на заключение арендного соглашения без осуществления конкурсных мероприятий. Представленные сведения проходят проверку уполномоченной организацией в течении одного месяца, по её результатам принимается решение о передаче желаемой площади в наем либо об отказе. После одобрения обращения составляется договор о предоставлении участка.
Скачать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
В документе указываются:
1. Сведения о сторонах арендных договоренностей.
2. Адрес места нахождения территории, её площадь и кадастровый номер.
3. Предназначение объекта.
4. Документ – основание, устанавливающий правомочия собственника.
5. Данные о постройках, расположенных на участке.
6. Договорная стоимость и порядок осуществления расчетов.
7. Реквизиты участников, их подписи и дата совершения сделки.
Когда период аренды составляет больше одного года, то заключаемые договоренности нужно зарегистрировать в Росреестре. Для осуществления процедуры необходимо подготовить соответствующие бумаги и заполнить заявку, представив с ней копии соглашения и кадастровый паспорт на объект. Регистрационная процедура производится после уплаты госпошлины, размер которой составляет 2 000 рублей.
Правила проведения торгов
Они могут производиться в форме:
• Конкурса, при котором участвующие в нем лица соревнуются по различным условиям сделки, включая стоимостные требования;
• Аукциона, когда претенденты борются лишь за стоимость найма.
Процесс заключается в прохождении определенных этапов, включая:
1. Уведомление о планируемых торгах.
2. Подготовка требуемой документации.
3. Прием заявок от претендентов и их изучение.
4. Осуществление процедуры.
5. Подписание соглашения по итогам конкурса.
Участвовать в аукционе может любой субъект, соответствующий определенным условиям.
Информация о планируемых торгах должны быть опубликованы в срок не позже одного месяца до их начала. Заявки должны быть представлены и уплачены средства в качестве задатка не позже 5 дней до начала мероприятия. Стартовая стоимость договора устанавливается в сумме 1,5% от кадастровой цены имущественного объекта либо должна приравниваться к рыночной стоимости арендных обязательств, рассчитанной по результатам экспертной оценки. Итоги процедуры заносятся в протокол, копия которого прикрепляется к соответствующему соглашению.
Субъект, подающий сведения для участия в торгах, может привлекаться к ответственности за их достоверность. Если их недостоверность устанавливается комиссией, то претенденту может направляться отказ в участии в мероприятии на любом его этапе.
Организаторы конкурса не вправе устанавливать правила, отличающиеся от регламентированных законодательством. Кроме того, нельзя придумывать причины для отказа, не предусмотренные законом.
При выявлении незаконных требований, заинтересованное лицо может обратиться в суд для защиты своих прав.
Рассматривая такую жалобу, суд может принять решение о признании результатов торгов недействительными.
До подачи обращения заявитель обязан внести установленную сумму задатка, что подтверждает серьезность его настроя.
Если обратившееся лицо проигрывает по итогам аукциона, то денежная сумма будет возвращена ему полностью.
По окончании торгов победившее лицо и владелец земли подписывают соответствующий протокол об итогах. При отказе они могут быть привлечены к ответственности. Если уклоняется организатор, то победитель вправе взыскать удвоенную сумму задатка и вреда, полученного из-за участия в конкурсе, в размере, превышающем внесенные денежные средства.
В случае отказа победителя подписывать результаты торгов ему не возвращается внесенная сумма.
