Нюансы договора купли-продажи земельного участка через МФЦ в 2022 году

Условия
Список документов
Требования к договору
Пошаговая инструкция

Куда лучше обратиться?

В статье 549 ГК РФ указано, что заключения договора для сделки купли продажи достаточно, но когда речь идёт о недвижимости, согласно нормам статьи 558 ГК РФ, сам ДКП вступает в юридическую силу только после его регистрации. Она проводится в Росреестре, куда документы можно подать:

непосредственно в территориальное отделение Росреестра;
через МФЦ.

Справка. МФЦ – это многофункциональные центры «Мои документы», исполняющие государственную услугу по передаче документов в различные инстанции.

Общие моменты обращения в данные учреждения заключаются в следующем:

Правоспособность процедуры регистрации одинакова.
Процедура состоит из тех же этапов, включающих передачу и получение документов.
Новому собственнику выдают ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, что даёт право владения землёй и домом.
Сведения о регистрации имущественной сделки, прекращении и возникновении права собственности передаются в информационный банк ГКН.
В обоих случаях допускается передача электронной заявки через сайт Госуслуг.

То есть, вся юридическая операция проводится надлежащим образом как в территориальном отделении Росреестра, так и в МФЦ. Однако можно выделить отличия, которые заключаются как в правовых особенностях, так и в формах обращения.

Юридические отличия:

Центр исполняет лишь вверенные ему государством полномочия представителя для проведения регистрации. Основная работа по внесению сведений происходит в Росреестре, после того как регистрационная служба Центра передаст ему пакет документации.
Соответственно, центр несёт ответственность лишь за приём документации, и её сохранность до момента передачи в Росреестр. И после получения – до выдачи на руки новому собственнику. Остальная ответственность вменяется специалистам, обслуживающим госкадастр.

Организационные отличия, влияющие на формы обращения и удобство пользования:

Зачастую очереди в МФЦ меньше, в Центр можно прийти как по предварительной записи, так и сдать документы по талону или по живой очереди, в тот же день.
Некоторые отделения Росреестра принимают только по предварительной записи. В других случаях получить талон не всегда удаётся, а живая очередь здесь не предусмотрена.
Центр может находиться ближе к дому, так как обычно в городских населённых пунктах функционирует несколько МФЦ.
График работы МФЦ более удобный – до 20.00 вечером, субботы рабочие.
В посёлках и городах районного статуса открыты только МФЦ и отсутствуют отделения Росреестра.

Исходя из представленного сравнительного анализа, обращение в многофункциональные центры наиболее целесообразно в силу причин:

этих учреждений больше по количеству и они менее загружены;
они специально предусмотрены для предоставления услуг по работе с документами;
сдать документы можно сразу после подписания договора;
велика вероятность, что такой Центр будет расположен ближе к дому.

Важно! В г. Москва работа с физическими лицами в Федеральном органе Росреестра не проводится, им нужно сразу обращаться в МФЦ.

Оформление через многофункциональный центр

Условия

В компетенцию Центра входит регистрация купли продажи земельной и иной недвижимости с уже подготовленным ДКП и наличием пакета всей требующейся документации.

Подать документы должно только соответствующее правоспособное лицо:

стороны имущественного договора;
законный представитель несовершеннолетнего собственника: родитель, опекун;
уполномоченный представитель сторон договора.

Если продаётся дом без строения, то земля должна быть оформлена в собственность, при наличии на участке капитального жилого дома, продаже подлежит только дом, с отчуждением участка в качестве придомовой территории.

Список документов

Если в сделке участвует только земельный участок (ЗУ) без капитального строения, то следует представить:

паспорта сторон сделки;
заявление в Росреестр;
договор купли продажи ЗУ в трёх экземплярах;
правоустанавливающий документ на ЗУ;
кадастровый паспорт;
план ЗУ с указанием границ (межевой план);
свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
кадастровую справку об отсутствии обременений и залога;
кадастровую справку об отсутствии строений.

Если на участке возведён капитальный жилой дом, то пакет документации, вместо кадастровой справки об отсутствии строений, дополнительно включает в себя документы на жильё:

правоустанавливающий документ;
свидетельство о собственности на дом или выписку из ЕГРН;
кадастровый паспорт дома;
технический план дома, справку об инвентаризационной стоимости (из БТИ).

К правоустанавливающим документам на недвижимость относится одно из нижеследующих:

свидетельство о наследовании ЗУ и строения;
договора имущественных сделок;
акт выдела и приватизации участка;
акт о выкупе участка у администрации;
разрешение на строительство дома;
акт введения дома в эксплуатацию.

Кроме перечисленного, для продавца могут понадобиться следующие документы:

разрешение супруга на продажу (для совместно нажитого имущества);
разрешение от совладельцев (при долевой собственности);
доверенность (для представителей).

Все перечисленные документы должны быть нотариально удостоверены. Если собственник продавец – несовершеннолетний ребёнок, то дополнительно прилагается разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, а так же – свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних детей. Если фамилия собственника изменялась, например, при замужестве, нужно приложить удостоверяющий документ – свидетельство о браке.

Требования к договору

Договор при оформлении сделки через МФЦ может составляться только в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), в него обязательно должны быть включены следующие реквизиты:

Дата и место заключения;
Сведения о сторонах: фамилия, имя, отчество, паспортные данные и место проживания (прописки);
Сведения о том, что ЗУ в собственности, с указанием реквизитов право устанавливающего документа и времени его приобретения, получения в наследство и т.п;
Характеристики участка: кадастровый номер, категория земель, общая площадь и адрес расположения (если он присвоен);
Стоимость ЗУ, сведения об отсутствии капитальных строений;
Констатация факта проведения сделки сторонами, в результате которой ЗУ передаётся от продавца к покупателю;
Существенные положения договора: права и ответственности сторон, обязанности сторон (сроки и условия передачи, ответственность за их нарушение), условия расторжения ДКП;

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка

Он составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается его участником, ставится дата заключения.

Внимание!

Если в договоре отсутствует положение о том, что его подписание выполняет роль передаточного акта, то следует приложить акт приёма передачи объекта (

ст. 556 ГК РФ

Если есть жилой дом при оформлении договора дополнительно вносятся обязательные положения и сведения:

о наличии капитального строения;
его кадастровых и технических характеристиках;
о способе и времени его приобретения в собственность;
о факте продажи дома вместе с участком.

В этом случае сведения о ЗУ и строении указываются в следующей последовательности:

В предмете договора вначале даются сведения о том, что продаётся жилой дом, находящийся в собственности, затем сведения о том, что он расположен на земельном участке, с указанием права собственности.
После определения жилой недвижимости даются её параметры и характеристики, затем после указания на ЗУ даются сведения о нём.
В положениях о стоимости указывается цена дома, затем – цена надела.
В остальных положениях указывается формулировка «дом, расположенный на земельном участке» или «дом с землёй.

Такая последовательность связана с тем, что земля следует судьбе дома или иной, расположенной на ней, недвижимости.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом

Пошаговая инструкция

Вначале стороны составляют договор, подписывают его. Если собственник несовершеннолетний, или надел принадлежит нескольким собственникам – купчая удостоверяется нотариально. В остальных случаях нотариальное удостоверение может быть добровольным (ст. 163 ГК РФ).

После заключения договора обеим сторонам следует:

Подойти совместно в ближайший МФЦ.
Взять в терминале талон электронной очереди.
В ожидании своей очереди – написать заявление. Для этого можно воспользоваться образцами, представленными на стенде.
После составления заявления уплатить пошлину за регистрационные услуги в терминале МФЦ.

Скачать бланк заявления на регистрацию прав собственности
Скачать образец заявления на регистрацию прав собственности

Когда очередь подойдёт – участники сделки будут приглашены к своему окну. Регистратору подаётся заявление от сторон сделки или представителей, после чего он проводит действия:

Принимает заявления на регистрацию.
Удостоверяется в правоспособности заявителей.
Проверяет пакет документов по сделке.
Удостоверяется в том, что госпошлина уплачена.
Удостоверяет копии документов по представленным оригиналам.
Выдаёт расписку в получении документов.
Определяет дату повторного посещения.

Затем МФЦ регистрирует принятый пакет документации и передаёт его в Росреестр, где будут проводиться основные регистрирующие действия. Лицо, принявшее документы, обязано выдать расписку об их получении, в которой указано:

Ф.И.О участника сделки;
перечень поданной документации;
дата повторного визита.

Скачать бланк расписки о получении документов на регистрацию прав собственности

В указанное число следует подойти для получения удостоверенного договора и выписки из ЕГРН, с паспортом и распиской. Срок проведения регистрации – 10 рабочих дней, при одновременном обращении сторон. Если обратились порознь – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются за 3 рабочих дня.

Пошлина составляет:

2 000 – для физических лиц;
22 000 – для юридических;
350 рублей – для земель сельхоз назначения или доли ЗУ.

Нотариально удостоверенные сделки пошлиной не облагаются.

Важно! В МФЦ предусмотрена услуга по бесплатному ксерокопированию документации.

Через службу государственной регистрации

Условия

Юридические условия оформления сделки в Росреестре те же, что и в МФЦ. Регламент обслуживания граждан опирается на Приказ Минэкономразвития П/№ 450 от 26.08.15 г.

К регистрации допускаются только правоспособные лица:

участники сделки;
их законные или уполномоченные представители,

Заявления принимаются специалистом по предъявлении паспортов. Попасть на приём можно только по предварительной записи, произведённой:

через сайт Госуслуг;
при личном посещении;
по телефону.

Некоторые отделения имеют возможность выдавать талоны в терминале, но желающих всегда больше, чем возможность учреждения обеспечить их талонами.

Список документов

Формально здесь требуются документы в том же объёме, что и в МФЦ. Но есть и небольшие нюансы. Если МФЦ допускает снятие копий с нужных документов, то в территориальном отделении этого не предусмотрено. Поэтому дополнительно нужно снять ксерокопии:

с паспортов;
свидетельств о наследовании;
свидетельств о рождении;
решений суда;
свидетельств о браке.

Нотариально удостоверять их не нужно, они подаются вместе с оригиналами регистратору. По завершении процедуры оригиналы возвращаются.

Ещё один нюанс – уплата госпошлины. Реквизиты регистрирующих органов различаются, поэтому если она оплачена по реквизитам МФЦ – процедуру нужно проводить в Центре. Если же указаны реквизиты Регпалаты – следует идти в территориальное отделение.

Если в МФЦ не требуется предъявление квитанции об уплате пошлины, так как она проверяется в специальной программе, то здесь такая программа не предусмотрена, и квитанция прилагается к остальному пакету документации.

Требования к договору

Договор представляется в трёх экземплярах на бумажном носителе в подготовленном виде, к нему прилагается пакет сопроводительной документации. Он подготавливается заранее, и никаких отличий в нём, в зависимости от места регистрации, быть не должно.

Допускается передача договора почтовым отправлением. В этом случае высылаются 2 экземпляра ДКП – обязательно оригиналы, с приложениями на землю и на дом. Можно отправить электронные документы, но повторный визит будет проходить при личном присутствии, где будет проставлена отметка о регистрации.

Пошаговая инструкция

Иное название этого органа – кадастровая палата. Оно более распространено в среде граждан населённого пункта и находится в каждом региональном центре. Именно туда следует обращаться, соответственно адресу расположения приобретённого земельного участка.

Справка. В МФЦ могут подаваться документы на земли, расположенные в других регионах и населённых пунктах, а в кадастровой палате – только по своему региону.

Заранее проводятся следующие поэтапные действия:

запись на приём;
уплата пошлины;
составление заявления (при затруднениях – составляется в Регпалате).

По указанному времени заинтересованные лица прибывают в отделение с договорами и пакетом приложений. Предварительно можно обратиться к консультанту, который проверит пакет документации и правоспособность каждого документа.

Заявление можно составить по образцу, представленному на сайте Росреестра или полученному на стенде в помещении отделения. Здесь же можно подойти к консультанту за помощью.

Затем участники сделки подают документы. Эта процедура проходит намного дольше, чем в МФЦ, так как Росреестр является ответственным регистрирующим органом, и проверяется правоспособность каждой поданной бумаги. Зато, если процедура по приёму документации завершилась удачно – можно считать, что возврата документов не будет. Здесь также выдаётся расписка о приёме документов, в которой назначен срок следующего визита. На повторном визите расписку забирают, а вместо неё выдают договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Стоимость регистрации ничем не отличается. Сроки снижаются за счёт того, что транспортировка документов не осуществляется. Поэтому по регламенту для участников, подошедших совместно, они составляют 7 дней, а для подошедших порознь – 18 рабочих дней. Нотариально удостоверенные ДКП регистрируются по тем же правилам, что и в МФЦ.

ДКП на землю и дом нужно зарегистрировать в отделении Росреестра, куда можно подойти непосредственно, или передать договор с приложениями через МФЦ. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистрационные процедуры практически идентичны, но имеют некоторые различия, которые следует учитывать

Многие из нас сталкиваются с необходимостью оформить землю, но как подумаешь, через какую бумажную волокиту предстоит пройти, чтобы оформить земельный участок прежде, чем начать строительство дома своей мечты, то все желания жить поближе к природе быстро испаряются. Есть несколько вариантов оформления земли. Рассмотрим вопрос, как оформить земельный участок через МФЦ, а также существующие ограничения передачи земельных участков в частную собственность.

Обратите внимание, что оформлять регистрацию права собственности имеют право дееспособные граждане, достигнувшие совершеннолетия, либо их официальные опекуны.

Варианты оформления права собственности на землю

Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько вариантов получения права собственности на землю:

Договор купли-продажи.
Договор дарения.
Принятие в наследство.
Приватизация.
Вклад в уставной капитал организации.
Договор обмена.

При регистрации права собственности на земельный надел через МФЦ, необходимо совершить следующие действия:

Необходимо прийти в МФЦ или позвонить по телефону горячей линии для того, чтобы записаться на приём к специалисту. В некоторых МФЦ посетителям выдаются талоны посещений.
Заполнить заявление на регистрацию права собственности.
Предоставить квитанцию оплаты госпошлины.
Подать пакет обязательных документов.
После завершения процедуры регистрации права собственности на землю забрать готовый документ.

Теперь давайте рассмотрим способы регистрации права собственности земли по порядку.

Как оформить договор купли-продажи

При регистрации продажи земельного участка, необходимо оформить право собственности в МФЦ. Для этого нужно прийти в многофункциональный центр и подать пакет обязательных документов:

Паспорта и их ксерокопии сторон договора купли-продажи.
Оригинал договора купли-продажи.
Документ о праве владения собственностью.
Соглашение сторон договора купли-продажи, заверенное нотариусом.
Квитанция об оплате госпошлины и ее ксерокопия.
Кадастровая выписка.
Доверенность на представителя стороны в случае необходимости.
Заявление на бланке государственного образца о регистрации земельного участка.

Оформление договоров дарения и обмена

Договор между сторонами при дарении и обмене ещё не даёт права собственности на землю. Для приобретения права собственности необходимо зарегистрировать его в МФЦ. Для этого нужно подать специалисту МФЦ следующие документы:

Правоустанавливающий договор.
Квитанция оплаты госпошлины.
Оригинал паспорта правопреемника и его ксерокопия.
Документ, подтверждающий право собственности стороны договора, передающей земельный участок во владение другой стороне сделки.

Важно знать, что в случаях, когда заявитель не имеет возможности посетить многофункциональный центр лично, он может оформить нотариальную доверенность на другое лицо и наделить его полномочиями совершить оформление земельного участка в качестве официального представителя интересов заявителя.

Оформление права наследования земельного участка

Законодательство Российской Федерации при оформлении права наследования предусматривает обращение наследников на получение наследства в срок 6 месяцев.

После оформления права на наследство в нотариальной конторе, следует обратиться в МФЦ для регистрации права собственности, подготовив перечень указанных документов:

Оригинал паспорта.
Заполненный бланк заявления установленного образца.
Кадастровую выписку.
Свидетельство о смерти наследователя.
Нотариально заверенный документ о праве наследования.
Оплаченная квитанция госпошлины.

Приватизация земельного надела

В первую очередь, собственник должен обратиться в органы местного муниципалитета и составить заявление установленного образца, предоставить кадастровый план и документы, разрешающие строительство жилых и нежилых помещений.

Органы муниципалитета рассматривают заявление и выносят одно из заключений:

Провести отчуждение земельного пая в пользу заявившего на условиях оплаты.
Разрешить приватизацию земельного пая без оплаты.
Отказ в проведении приватизации. В законодательстве прописан исчерпывающий перечень из 25 причин отказа в проведении приватизации земельных участков. Если заявитель считает, что его права нарушены, он может в судебном порядке оспорить решение муниципалитета.

После вынесения решения муниципальными органами, заявитель обращается в МФЦ и предоставляет пакет документов:

Оригинал паспорта.
Заявление установленного образца.
Кадастровая выписка.
Решение органов местного муниципалитета.

Вклад земельного участка в уставной капитал

Бывают случаи, когда в качестве уставного капитала вносят не денежные средства, а недвижимое имущество. В таких случаях право собственности на земельный участок получает организация, получившая его в качестве вклада в уставной капитал.