Загрузка...Планировка территории – необходимый инструмент, задача которого – установить верные принципы землепользования в градостроительной деятельности.
Прежде чем заказать работы и начать подготовку проекта планировки объекта недвижимости, нужно иметь представление о сущности и назначении такой документации. В этой статье мы расскажем, для чего предназначен проект межевания территории (далее ПМТ), чем он отличается от проекта планировки территории (ППТ), и для реализации каких целей такая документация может пригодиться.
Проекты межевания и планировки территории – что это такое, в чем разница
Градостроительный кодекс РФ, а именно ст. 41 данного нормативно-правового акта, относит проекты межевания и планировки территории к документам, предназначенным для проведения планировки территории.
Эта документация может быть изготовлена отдельно, а может быть разработана вместе. В последнем случае проект межевания станет частью проекта планировки.
Изготовление ПМТ является частью пакета документации, необходимой для планировки земельных наделов, на которых уже существуют сооружения, или только планируется их постройка. Также этот документ пригодится для уточнения границ территории, планируемой под застройку. То есть назначение этого документа – это внутреннее межевание земельного участка для видов деятельности, в этом нуждающихся. Этот процесс не отслеживается кадастром, его цель отлична от цели межевания.
Целью создания ПМТ является выделение территорий. Таким путем размечают местность, назначенную для определенных целей, например, строительства или создания структуры. Проще говоря, когда участок нужно разделить на более мелкие части, формируется ПМТ.
Основой проекта является градостроительный план, изучив который, можно сделать вывод, возможно ли реализовать идеи застройщика применительно к конкретной местности.
Информация, содержащаяся в плане межевания, не носит частного характера и находится в открытом доступе для любого заинтересованного лица. Ознакомиться с ней можно на сайтах управлений архитектуры и градостроительства или сайтах непосредственно муниципальных образований.
В отличие от проекта, о котором речь шла выше, ППТ относится к градостроительной документации. Его связь с проектом межевания безусловна, но детализация гораздо выше, к тому же в него входят данные, не имеющие отношения к участку, на котором запланировано внутреннее межевание.
Оба документа, как правило, изготавливаются параллельно, но в ПМТ содержатся сведения, которые потом будут необходимы при проведении межевания, например, чертежи, отображающие на местности объекты капстроительства, инфраструктуру и другие данные.
ППТ – это документация, при помощи которой устанавливаются зоны, в которых размещены существующие объекты, и параметры этих зон, а также зоны, в которых возможно размещение объектов, еще не существующих, но строительство которых может быть разрешено впоследствии.
Проект межевания территории (ПМТ) содержит схему границ существующих наделов земли и границ планируемых земельных участков.
Какие сведения являются существенными в ППТ и ПМТ
Содержание проекта планировки установлено частями 2 – 6 статьи 42 Градостроительного кодекса.
Проект планировки территории формируется из двух частей: основной части, утверждение которой является обязательным, и сопутствующих материалов, являющихся ее обоснованием.
Основная часть включает в себя:
- графическое отображение планировки территории;
- правила для размещения объектов;
- характеристики развития, которое планируется на будущее, в том числе и плотность, и параметры застройки территорий;
- характеристики развития систем обслуживания и обеспечения, необходимых для планомерного развития территории.
Материалами, служащими обоснованиями проекта планировки территории, являются чертежи и пояснения.
Пояснительная записка содержит описание положений относительно параметров строительства, систем транспортного обслуживания и технического обеспечения, которые необходимы для развития и иных нюансов
Проект планировки служит базисом для разработки проекта межевания территории.
Например, так выглядит проект планировки одного из районов города Вологды:
А вот так будет выглядеть проект межевания того же района, который мы рассматривали выше:
Структура проекта межевания территории
Структура любой проектной документации является нормативной и состоит из текстовой и картографической части. В этом проект ПМТ не является исключением.
Первая часть носит описательно-информационный характер и характеризует направления межевания, проектируемого на конкретном участке.
В ее состав входят:
- титульный лист с указанием данных заказчика и исполнителя;
- сведения о наделе земли;
- нормативы, на основании которых работы были выполнены;
- табличные приложения, в которых описана процедура проведения геодезических работ;
- пояснительная записка с изложением частных случаев при проведении работ, которые не были включены в табличную часть.
В графическую часть проекта включен детальный план местности с нанесенными межевыми границами.
Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ
Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.
При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.
Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.
Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.
Таким образом, документ может понадобиться в случае установления границ доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.
Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.
Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.
Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:
- регистрация сделок с землей;
- уточнение границ;
- оформлением прирезки;
- земельных спорах и др.
Не согласны с результатами межевания и хотите обжаловать их? Сначала напишите в чат нашему специалисту, и он бесплатно проконсультирует вас.
По результатам геодезических работ будет сформирован межевой план, который в дальнейшем станет документом – основанием при проведении кадастрового учета. Этот документ является обязательным, а межевой проект – вспомогательным. Но в проекте содержатся ключевые сведения о наделе земли, базирующиеся на межевом плане.
И последнее. Что бы мы ни говорили, подготовка проектов планировки и межеваний территории будет реальной помощью при разрешении земельных споров в случаях спорного разграничения территорий. Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение каждого из дольщиков. Кадастровая регистрация общего участка производится под одним кадастровым номером. Отдельные доли участка не вносятся в кадастр, и свидетельствовать об их принадлежности какому-либо лицу может только ПМТ.
Можно ли изготовить проект межевания без проекта планировки территории
В положениях статьи 41 Градостроительного кодекса прописано, что это возможно, но такая возможность предусмотрена не для всех участков. Для того чтобы минимизировать затраты и заказать только ПМТ, участок должен обладать специальными характеристиками, и должен быть соблюден ряд условий:
- на участке не должно быть запланировано мероприятий по комплексному развитию;
- не должно быть линейных объектов;
- не должно быть запланировано изменение или упразднение красных линий.
Основные этапы подготовки проекта межевания территории
Подготовить ПМТ вы сможете в различных инстанциях, как государственных, так и частных, но род их деятельности предполагает процедурные особенности при обращении в них.
Рассмотрим подробно все варианты:
Обращение в местную администрацию
Вы можете обратиться с заявлением о получении данной услуги, в управление архитектуры и градостроительства администрации. Заявление пишется на имя главы администрации или в адрес другого уполномоченного лица.
Для того чтобы услуга была оказана, вам придется собрать пакет документов. В их комплект будут входить:
- заявление на имя уполномоченного лица;
- документ, свидетельствующий о праве собственности (или другом праве) на землю;
- генплан земельного надела со схемой коммуникаций;
- кадастровый паспорт;
- выписка из кадастра о наличии капитальных объектов недвижимости;
- топографическая съемка.
Собрав документы по списку, можно приступать к подготовке ПМТ. В течение времени, установленного регламентом, уполномоченный специалист рассмотрит предоставленные вами документы и сведения, которыми владеет сама администрация.
По итогам рассмотрения будет принято решение о возможности проведения работ, указанных в заявлении, на рассматриваемом наделе земли. При получении положительного решения от властного органа будет сформировано техническое задание, на основании которого будут выполняться геодезические работы.
Существенным условием подготовки проектов ППТ и ПМТ является выполнение топографической части. Это процесс переноса карты, имеющейся в базе Росреестра, с действующими границами в проект и принятие этой карты за основу. Именно на ней впоследствии отмечаются новые разграничения, отображаются планируемые объекты.
После подготовки и разработки проектов планировки и межевания территории они должны пройти обязательное согласование. То есть проект будет утверждаться. Согласование проходит в виде публичных слушаний, и для их проведения дополнительно потребуется выписка из Генплана застройки территорий, частью которых является интересующий нас участок земли.
Учитывая ряд факторов, а именно – природные, техногенные, сейсмоактивность – комиссия примет решение. Решение, принятое по результатам слушаний, может быть как положительным, так и отрицательным. При принятии отрицательного решения причины отказа обязательно излагаются в протоколе и подтверждаются выводами экспертов.
Недочеты и ошибки, допущенные проектировщиками, также внесут в протокол. Но сам проект изменяться не будет. Для его изменения необходимо повторное рассмотрение. Для того чтобы проект доработали, инициатор его подготовки подает заявление, прикладывая к нему заключения экспертов и расчеты, которые необходимы для исправления ошибок. Если предстоящие работы будут одобрены администрацией, то будет создан еще один вариант проекта, но все замечания уже будут в нем учтены.
Обратите внимание: если изменения касаются общей долевой собственности, то понадобится еще и согласование дольщиков. Затем проект пройдет согласование в службах, предоставляющих коммунальные услуги.
Если по истечении сроков все согласования получены, то в течение трех дней до проектировщика будет доведена информация о принятом постановлении.
Если говорить о сроках в целом, то подготовка проекта межевания территории занимает от трех до семи месяцев в зависимости от сложности предстоящих работ. Если вам необходимо выполнить оба проекта, сроки увеличатся.
Все работы, связанные с подготовкой таких проектов, выполняются на платной основе, и их стоимость будет прямо пропорциональна масштабу и степени сложности геодезических и проектировочных мероприятий.
Обращение к частным проектировщикам
Если администрация отказала вам в одобрении проекта, не стоит ожидать милостей от судьбы, а нужно просто взять и пойти в коммерческую организацию, предоставляющую такие услуги. Их деятельность возможна на основании локальных нормативных правовых актов.
Не забудьте, что частник, к которому вы обратились, должен иметь лицензию на данный вид деятельности.
В этом случае подготовка и сбор документации будут аналогичными, но вы сможете, не прибегая к взаимодействию с властными органами, заказать техническое задание и его согласование у подрядчика. С момента оплаты работ это его головная боль.
Компания, предоставляющая подобные услуги, может самостоятельно получить за вас и ряд документов, в том числе и эскиз генплана застройки. Согласование проекта будет происходить по аналогии путем проведения публичных слушаний, но ответственность за результаты вы возложите на подрядчика, если пропишите это в договоре. При таком подходе срок выполнения работ может сократиться до одного месяца.
Цена для каждого вида геодезических и кадастровых работ будет рассчитана отдельно согласно смете, и, опять же, будет пропорциональна сложности выполняемых работ и их масштабам.
Кстати, утверждение ПМТ властным органом вовсе не свидетельствует о возникновении права собственности у людей, проживающих на этом участке. Для его законной регистрации им необходимо собрать общее собрание жильцов, которое проголосует за утверждение проекта, после чего право собственности регистрируется в общем порядке путем изготовления межевого плана и подачи документов в кадастр.
Если подобные меры были вами приняты, можете отбросить сомнения: земля останется в вашем владении.
Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)
Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.
В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.
Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.
Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.
Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.
Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности. Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.
Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.
Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.
Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)
Изменения в правилах изготовления ПМТ с 01.01.2017
Изменения в условиях подготовки проекта межевания территории, которые, будучи утверждены Приказом Минэкономразвития в 2015 году, действуют с первого января 2017 года, внесли небольшую сумятицу в данный процесс.
Новый приказ утвердил требования к текстовой части межевого плана, с которыми вы можете ознакомиться на сайте Минюста по этой ссылке. Нововведения значительно усложнили работу кадастровых инженеров, проектировщиков и других лиц, заинтересованных в подготовке документов подобного рода.
Заключение
Подводя итоги, хочется отметить, что все наши права, в том числе право владения и распоряжения собственностью, защищены государством. Именно оно является гарантом соблюдения данных прав. Но не забывайте, что именно правовая грамотность является вашим первым помощником при осуществлении и реализации права, предоставленного вам государством.
Остались вопросы по проектам межевания? Задайте их юристу справа в чате, и в ближайшее время получите бесплатную консультацию специалиста.
УТВЕРЖДАЮ:
Генеральный
директор
ГУП
МО «Мособлгаз»
___________________Большаков
Д.А.
«
____ » ___________________2012 г.
Задание на межевание земельного участка
1.
Земельный
участок
_____________________________________________________
(кадастровый номер)
2.
Местоположение
земельного участка:
Московская
область, Пушкинский район, с.
Братовщина, ул.1-я Станционная, д.61
3.
Площадь
0,4937
га
4.
Наименование
и адрес правообладателя земельного
участка ГУП
МО «Мособлгаз» Московская обл., Одинцовский
район, р. п. Новоивановское, ул. Калинина,
д. 1
Филиал
ГУП МО «Мособлгаз» «Мытищимежрайгаз»
Московская область, г. Мытищи, ул.
Белобородова, д. 6
5.
Наименование
и адрес исполнителя ООО
«Научно-производственное аэрогеодезическое
предприятие «Меридиан+», 129345, г.Москва,
ул.Тайнинская д.7
6.
Границы,
требующие установления (упорядочения,
восстановления) их местоположения на
местности (кадастровые номера смежных
земельных участков и номера точек),
границы земельных участков занятых
объектами государственной собственности
все границы требуют уточнения их
местоположения на местности
7.
Особые и дополнительные требования к
производству работ и отчетным материалам
Работы
производить в соответствии с требованиями
«Технического задания» на выполнение
работ по договору №1 от 10.04.2011 г., а также
требованиями действующих нормативных
документов.
8.
Сроки и порядок представления отчетных
материалов
2012
г.
9.
Приложения:
описание
земельного участка согласно Приказу
Росземкадастра от 02.10.2002г. №327
Исполнитель
работ:
___________________ _______________
____________________
(должность) (подпись)
(фамилия и инициалы)
«_____»________2012
г.
Письмом Управления
Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости по Московской области от
4 сентября 2006 г. N 6771-13 «О формировании
объектов ограничений (обременений) прав
на землю в охранных зонах» было дано
разъяснение по ряду вопросов о подготовке
землеустроительной документации при
установлении границ охранных,
санитарно-защитных, иных зон с особыми
условиями использования земель (далее
— охранные зоны) и внесении в государственный
земельный кадастр сведений о частях,
сформированных в связи с наложением
обременений (ограничений) на земельные
участки, входящие в охранные зоны:
1. Возможность
ограничения прав на землю в виде особых
условий использования земельных участков
и режима хозяйственной деятельности в
охранных зонах предусмотрена положениями
Земельного кодекса Российской Федерации
от 25.10.2001 N 136-ФЗ (статьи 31, 56, 87, 88, 89, 90, 91,
93, 95, 96, 99), а также иными федеральными
законами.
Ограничения прав
на землю устанавливаются актами
исполнительных органов государственной
власти, актами органов местного
самоуправления или решением суда и
подлежат государственной регистрации
в порядке, предусмотренном Федеральным
законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним». При этом объектами
ограничения (обременения) прав на землю
выступают земельные участки или их
части, входящие в охранные зоны.
Исходя из пунктов
3, 6 статьи 12, пункта 1 статьи 17 Федерального
закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» для государственной регистрации
ограничений прав на землю используются
кадастровые планы земельных участков,
содержащие сведения об объектах
регистрируемого ограничения (обременения)
в объеме, необходимом для совершения
регистрационных действий.
2. Для идентификации
объектов ограничений прав на землю,
входящих в охранные зоны, предусмотрено:
— обязательность
проведения землеустройства в случаях
определения границ ограниченных в
использовании частей объектов
землеустройства (статья 3 Федерального
закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О
землеустройстве»);
—
установление (межевание) границ охранных
зон с формированием частей земельных
участков, входящих в охранные зоны, и
подготовка соответствующей
землеустроительной документации (пункты
17-20 Правил охраны газораспределительных
сетей, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 20.11.2000 №878, Порядком
установления и использования придорожных
полос автомобильных дорог федерального
значения, утверждённых Приказом
Министерства транспорта Российской
Федерации от 13 января 2010 г. №4
и т.д.);
— на основании
землеустроительной документации по
установлению границ охранных зон и
(или) материалов межевания частей
земельных участков, входящих в охранные
зоны, внесение в государственный
земельный кадастр сведений о частях,
сформированных в связи с наложением
обременений (ограничений) на земельный
участок или его часть;
— подготовка выписок
из государственного кадастра недвижимости
в объеме, необходимом для государственной
регистрации ограничений прав на землю
(в соответствии с Правилами оформления
кадастровых планов земельных участков,
утвержденных Росземкадастром 10.04.2001).
3. Землеустроительная
документация по установлению границ
охранных зон должна позволять
идентифицировать местоположение
земельных участков (или их частей)
относительно границ охранной зоны,
сведения об обременении которых будут
представляться для внесения в
государственный земельный кадастр, а
также содержать обоснование (расчет)
размеров охранной зоны исходя из
нормативных актов, регламентирующих
ее установление.
Необходимо
учитывать, что в соответствии со статьей
17 Федерального закона «О землеустройстве
установление границ охранных зон,
размеры и правовой режим которых
определяются строго в соответствии с
нормативными правовыми актами Российской
Федерации, осуществляется независимо
от согласия правообладателей земельных
участков, входящих в охранные зоны или
прилегающих к охранным зонам, поскольку
иное не предусмотрено законодательством.
Указанное
подтверждается, в частности, Правилами
охраны газораспределительных сетей
(Постановление Правительства РФ от
29.11.2000 №878), по которым утверждение границ
охранных зон газораспределительных
сетей и наложение ограничений (обременений)
на входящие в них земельные участки
производятся на основании материалов
по межеванию границ охранной зоны
органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации по согласованию
с собственниками, владельцами или
пользователями земельных участков —
для проектируемых газораспределительных
сетей и без согласования с указанными
лицами — для существующих газораспределительных
сетей.
4. При подготовке
землеустроительной документации по
установлению границ охранных зон и
(или) межеванию частей земельных участков,
входящих в охранные зоны, заинтересованные
лица вправе запрашивать сведения
государственного земельного кадастра,
необходимые для выполнения землеустройства.
При этом территориальные отделы
Управления Роснедвижимости по Московской
области:
— предоставляют
заверенные в установленном порядке
копии документов о кадастровом делении
кадастрового района и в дальнейшем
обеспечивают копирование (распечатку
из ПК ЕГРЗ) фрагментов дежурной кадастровой
карты для выборки открытой информации
о земельных участках, являющихся
объектами обременений;
— разъясняют
заявителям порядок предоставления
сведений государственного земельного
кадастра, в том числе сообщают перечень
органов и лиц, имеющих право на бесплатное
получение сведений, установленный
федеральным законом «О государственном
кадастре недвижимости»;
— осуществляют
подготовку запрошенных сведений в виде
выписок из государственного кадастра
недвижимости в срок не более чем через
десять рабочих дней со дня поступления
заявления о предоставлении указанных
сведений .
5. Для внесения в
государственный земельный кадастр
сведений о частях, сформированных в
связи с наложением обременений
(ограничений) на земельный участок
заинтересованные правообладатели
земельных участков (в т.ч. лица, в пользу
которых устанавливаются обременения)
или их уполномоченные представители
подают:
— заявки о кадастровом
учете текущих изменений, связанных с
постановкой на учет частей земельных
участков, входящих в охранную зону,
оформленные в соответствии с приказом
Росземкадастра от 13.06.2001 N П/115 «Об
утверждении документов государственного
земельного кадастра». В заявке допускается
ссылка на нормативно-правовые акты, в
соответствии с которыми установлены
обременения земельных участков;
— документы,
подтверждающие полномочия лица
действовать в качестве правообладателя
земельного участка/лица, в пользу
которого устанавливаются обременения
на земельный участок (или подтверждающие
полномочия лица действовать от имени
правообладателя земельного участка);
— документы о
межевании, оформленные в соответствии
с приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N
П/327 «Об утверждении требований к
оформлению документов о межевании,
представляемых для постановки земельных
участков на государственный кадастровый
учет», на основании землеустроительной
документации по установлению границ
охранных зон и (или) межеванию частей
земельных участков. Перечисленные
документы должны содержать данные в
объеме, необходимом для внесения в
государственный земельный кадастр
сведений о частях, сформированных в
связи с наложением обременений
(ограничений) на земельный участок или
его часть.
6. В результате
кадастрового учета текущих изменений
заявителю выдается удостоверенный
кадастровый план земельного участка,
который в объеме, необходимом для
регистрации прав, должен включать:
раздел «Общие сведения», «План
(чертеж, схема) границ земельного
участка», на котором графически
отображаются сведения о границах
земельного участка и частей участка,
являющихся объектом обременения, раздел
«Сведения о частях и обременениях
земельного участка», в котором в
текстовой форме отражаются сведения о
части земельного участка (или содержится
информация о распространении обременения
на весь земельный участок) и раздел
«План (чертеж, схема) границ части
земельного участка» в случае, если
соответствующие сведения еще нигде не
отражены в разделе.
