Как выглядит образец проекта перепланировки в 2022 году

Законодательство РФ требует, чтобы для осуществления радикальных изменений в помещении, будь оно жилое или нежилое, заранее составлялся проект. Проводить перепланировку можно, если этот документ будет одобрен Жилинспекцией и пройдет согласование с другими контролирующими инстанциями.

После выполнения ремонтных работ все изменения в обязательном порядке вносятся в техническую документацию на помещение. Насколько качественно будет сделан ремонт с технической точки зрения, зависит не только от строительной компании, но в первую очередь от грамотно составленного проекта.

Многие владельцы помещений думают, что проект – это дизайнерская разработка, но этот документ относится к технической инженерной документации. Требуется такой документ в тех случаях, если затевается масштабная перепланировка, которая должна затронуть не только ненесущие конструкции, но и несущие, инженерные сети, полы, «мокрые» зоны и др. Фактически после ремонта план помещения будет изменен.

Подготовить проект заказчику может проектное бюро, имеющее соответствующий допуск СРО, или другая организация. Помимо проекта инициатор капитального ремонта готовит немало других бумаг, если чего-то будет не хватать, или выявятся технические ошибки в инженерной разработке, то в перепланировке откажут.

Подавать снова документы на согласование можно будет только спустя 3 месяца. Хотя некорректный отказ разрешается оспорить в судебном порядке.

Считается, что этот документ имеет юридическую силу в отличие от дизайн-проекта, который вообще не рассматривается контролирующими органами.

Когда владелец помещения делает простое переустройство помещения, по типу косметического ремонта, например, заменяется ванная и газовая плита, покрытие пола, дверные и оконные блоки, стеклится балкон, штукатурятся стены и др., то разрабатывать и утверждать проект не нужно, т. к. конфигурация помещения при этом не меняется.

Главные нюансы

Жилищный кодекс в 4-й главе, статьях 25, 26, 29 дает описание видам работ, для которых требуется утверждение, и приводит правила их проведения.

Внести в проект запрещенные работы никак невозможно, даже если собственник видит перепланировку именно таким образом. В некоторых постройках, например, проводить строительные работы запрещено, здание может относиться к историческому наследию страны, или находиться в аварийном состоянии.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Следует также учитывать, что любое помещение до или после ремонта должно соответствовать строительным и санитарным нормам, указанным в СНиПах и СаНПинах. Для составления проектной документации существуют специальные правила, указанные в ГОСТах.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Что это такое

Технический проект – это пакет документов, в котором в деталях описывается, как, на основании чего и какие изменения будут проводиться в помещении. Ремонтные работы относительно имеющегося у помещения техпаспорта и поэтажного плана здания должны быть описаны подробно с учетом того, что можно и нет делать в конкретном помещении.

Если, к примеру, в панельном доме, в квартире не может быть установлен камин, или кухня с газовой плитой объединена с гостиной, то внести это в проект невозможно. На основании разработанного проекта план помещения полностью или частично меняется.

Документ должен содержать не только необходимые расчеты, но и различные схемы, таблицы, которые по отдельности подписывают разработчики. Если владелец решил перепланировать квартиру в новостройке, то лучше проект заказать у автора дома.

Основная цель проекта:

• максимально создать безопасность в помещении и для всего дома во время ремонта и после;
• не нарушить прав жильцов многоквартирного дома;
• обустроить жилое или нежилое пространство таким образом, чтобы законодательные нормы не были нарушены.

Предварительно перед оформлением проекта собственники заказывают дизайн-проект, он представляет собой эстетическую обрисовку помещения, т. е. как оно будет выглядеть после ремонта. Это важно для владельца помещения, но не для инженеров и строителей.

Образец проекта перепланировки

квартиры:

Общие положения

По общим правилам отражать в техпаспорте не нужно работы, когда, например:

• возводится или демонтируется перегородка из легкого материала;
• в ненесущих конструкциях оборудуются новые дверные проемы;
• оборудование или сантехнические приборы переносятся в пределах кухни, санузла;
• другое.

После завершения работ достаточно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он осмотрел помещение на наличие возможных нарушений, при необходимости по результатам его заключения будет выдан новый техпаспорт.

К работам, которые требуют согласования и разработки проекта, можно отнести:

• увеличение жилой площади за счет нежилой, в том числе и лоджии;
• перемещение «мокрых» комнат, но при этом они могут быть расположены только над нежилыми зонами соседей;
• расширение кухни;
• обустройство проема или ниши, когда затрагивается несущая конструкция (стена, перекрытие);
• оборудование лестницы, когда 2 квартиры объединяются в одну;
• присоединение к помещению чердака или подвала;
• оборудование (пристройка) лоджии на первом этаже;
• частичный демонтаж несущих стен;
• другие изменения.

В зависимости от сложности ремонта принято различать перепланировку:

В двух последних случаях собственник, на которого законодатель возлагает ответственность за принадлежащее ему помещение, уплатит штраф за самовольные действия.

Условия и документы

Обратиться за разрешением для перепланировки, а значит и проектом может собственник квартиры, частного дома, отдельно стоящего здания, физлицо или предприятие.

Если это делает наниматель муниципального жилья или арендатор, то ему потребуется иметь разрешение собственника и нотариально оформленную доверенность. Потребуется иметь с собой помимо техпаспорта и поэтажного плана здания документы на собственность или договор соцнайма (аренды).

Необходимо понимать, что образец проекта для перепланировки нежилой квартиры или жилой – сложный технический документ, составить его может только организация, которая:

• состоит в Саморегулируемой организации проектировщиков (СРО);
• постоянно проектирует многоквартирные типовые постройки;
• получила лицензию на оформление проектов для нетипичных серий домов.

Проект состоит из множества листов, к обязательным прилагаются дополнительные, в каждом отдельном случае комплект будет разным для каждого индивидуального заказчика.

Например, если необходимо будет:

• заменить полы, то потребуется оформить экспликацию пола, потому что необходимо в одних местах устанавливать гидроизоляцию, а в других звукоизоляцию;
• изменить конфигурацию вентиляционного канала или переместить инженерные сети, перенести сантехническое оборудование, то потребуется соответствующий план их размещения;
• поменять конфигурацию «мокрого» помещения, то какая схема потребуется, − конечно, расположения гидроизоляции;
• чертежи несущих конструкций и усиления нужны будут, если предполагается их затрагивать;
• отдельные цветные чертежи нужны, если кухня или санузел переносится в другое место;
• при изменениях на фасаде здания нужно будет приложить фотомонтаж до и после выполнения работ;
• демонтировать подоконный блок и расширить жилую комнату, расширить дверной или оконный проем, то потребуется теплотехнический расчет.

Образец состава проекта перепланировки квартиры

В проект потребуется обязательно внести общую информацию о доме, к примеру:

• количество этажей и этаж, где расположена квартира;
• данные о владельце здания и конкретного помещения;
• тип квартиры;
• сведения о материалах, которые использовались для строительства;
• сколько длится эксплуатация жилого дома;
• другие.

В основном проекты составляются для перепланировки квартир. Если потребуется провести ремонт в частном доме, то техническая документация будет больше, т. к. обычно объем работ увеличивается. Интересы соседей при этом не затрагиваются.

В пакет документов, из которых должен состоять весь проект, включается:

1. Титульный лист. Здесь отображается структура проекта, указываются чертежи и список основных разработанных документов, дополнительные только прилагаются.
2. Пояснительная записка. В ней отображаются:
   • цели, с которыми проводится перепланировка;
   • список видов работ;
   • теххарактеристики помещения;
   • мероприятия, которые будут проведены для создания противопожарной и другой безопасности;
   • список нормативных актов, которые задействовал проектировщик;
   • другое.
3. Изначальный план помещения, указанный в техпаспорте до проведения работ.
4. План демонтажа и монтажа различных конструкций.
5. План переоборудования, т. е. каким будет помещение после ремонта. Именно на нем отображается вся работа, которую предстоит провести.
6. План расположения здания в населенном пункте.
7. Другие дополнительные разделы, схемы и графики.

Все листы проекта подписываются руководителем проектного бюро, в конце документ заверяется заказчиком, т. е. он соглашается с предложенной разработкой.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Пример заполнения

Информация в проекте может подаваться различно, одну потребуется включить в виде текста или описательной части, другую заключить в таблицу, иную представить в виде схемы или чертежа с пояснениями. После того как все будет готово, оформляется пояснительная записка, в которой подробно излагается порядок проведения работ.

В нее можно внести информацию подобным образом:

• указать данные на помещение – адрес, а также что проект был разработан на основании техзаключения;
• проект изготовлен в 2022 году в соответствии с нормативными актами (они могут быть государственного значения и регионального);
• проектом предусмотрено, что перегородки в квартире будет демонтированы частично, новые такой же толщины установлены в других местах, указанных на чертежах;
• санузел будет переоборудован, совмещен с ванной комнатой, сантехника перемещена в его пределах;
• подоконный блок при выходе на лоджию будет демонтирован, а на его месте установлена стеклянная дверь для сохранения теплового контура в помещении в зимний период;
• объем нагрузки на перекрытия не превышает установленной СНиПом нормы;
• при входе в санузел должен быть установлен порожек высотой 4 см;
• вентиляционный канал и инженерные сети будут полностью сохранены в первоначальном состоянии;
• подоконная часть может быть вырезана с помощью алмазной фрезы, использовать ударные инструменты не разрешается;
• в состав отделочных работ должна входить гидроизоляция стен и перекрытия на том месте, где будут располагаться кухня и совмещенный санузел;
• в процессе ремонта заказчик обязуется предоставлять доступ в помещение инспектору из организации, которая выдала техзаключение, для оформления актов по выполненным скрытым работам;
• строительные работы будет проводить организация, имеющая специальную лицензию, она обязана придерживаться правил техники безопасности и противопожарных норм;
• другую.

Прочие формальности

Заказчик должен знать, как ему подать документы в случае, если ремонт уже завершен без ранее оформленного проекта, и узаконить свои действия. Подготовка технического проекта занимает определенное время, это также потребуется учесть.

Согласование и заключение

В законном порядке инициатор переоборудования помещения сначала получает разрешение, а затем проводит ремонт. Но если собственник осуществит несогласованные изменения, то ему следует понимать, в чём сложность образца проекта перепланировки квартиры.

Теперь проектировщикам придется вносить в проект то, что уже сделано. Чаще всего оказывается, что по результатам технического обследования, которое провел специалист, наблюдаются нарушения, их внести в проект нельзя, поэтому придется кое-что переделывать.

Процесс узаконивания перепланировки с учетом устранения нарушений занимает больше времени. Принять к рассмотрению техзаключение проектное бюро сможет, если ремонт будет полностью соответствовать нормам законодательства. При этом заказчик обязан будет представить не первоначальный техпаспорт, а с красными линиями, его также выдает БТИ.

В техзаключении служащий Жилинспекции или БТИ:

• объяснит, насколько помещение является безопасным для эксплуатации в данный момент;
• даст рекомендации в отношении восстановительных работ или по усилению отдельных конструкций, если это необходимо;
• укажет, как вернуть помещению состояние, соответствующее законодательным нормам;
• сделает другие выводы.

В любом случае инициатор перепланировки обращается в проектное бюро только при наличии техзаключения, а после оформления проекта готовит пакет документов на согласование.

Ему потребуется:

1. В Жилинспекцию подать заявление и необходимые бумаги. В их список входит и разрешение совладельцев помещения, жильцов дома, банка, если квартира находится в залоге, заключение от СЭС и МЧС, Энергонадзора, газовой конторы и других. Жилинспекция и другие инстанции должны одобрить техдокументацию.
2. В некоторых случаях разрешение, которое выдаст Жилинспекция, будет достаточным, и ремонт можно начинать. В других согласовать перепланировку потребуется еще с МВК или отделом архитектуры города, все зависит от требований, которые установлены в конкретном муниципальном образовании.
3. После окончательного согласования выдается разрешение, которое действительно в течение года, но законодатель дает возможность его продлевать. Именно за это время нужно сделать перепланировку.
4. После окончания работ также вызывается техник, который оформляет акт завершения перепланировки. На его основании можно получать новый техпаспорт и переоформлять правоустанавливающие документы на помещение в регистрационной палате.

Сроки и формы изготовления

Считается, что для разработки сложного технического проекта проектировщикам необходимо 1−3 месяца, более простые задания они могут выполнить в течение 10 дней.

Согласно ЖК, ст. 26 представленная документация должна рассматриваться в течение 45 дней, после чего заявитель получает положительное решение или письменный отказ. После этого инициатору перепланировки направляется уведомление.

Скорость разработки проекта зависит оттого:

• как в данный момент загружены проектировщики;
• какой объем работ необходимо сделать;
• какую площадь помещения необходимо переоборудовать;
• насколько сложные работы придется выполнить.

Существуют типовые формы или готовые проекты, которыми может воспользоваться любой желающий, они разрабатываются автором дома специально для жильцов.

Если воспользоваться специальным каталогом, где они опубликованы, то не потребуется заказывать индивидуальный проект. Сгруппированы типовые проекты по типам зданий. Запросить такой каталог можно в БТИ или у застройщика, если здание недавно сдано в эксплуатацию.

Воспользовавшись типовым проектом, можно не тратить время на разработку нового, и сразу подавать документы на согласование. Но такой вариант может избрать для себя тот собственник, кто еще ремонт не начинал. Если же дизайнерские задумки собственника невозможно вместить в типовую форму, то ее использовать не получится.

Подводные камни

Несогласованную перепланировку не всегда получится узаконить, если при обследовании помещения будет обнаружено, что собственник без разрешения:

• снес несущие конструкции или оборудовал в них дверных проемы без специального усиления;
• объединил кухню, оборудованную газовой системой, и комнату;
• перенес отопительную систему на лоджию;
• перенес «мокрые» зоны на жилую площадь частично или полностью;
• демонтировал вентиляционный канал и оборудовал другой;
• захватил частично общедомовое имущество;
• перенес газовые или водяные стояки;
• совершил другие противоправные действия.

Все эти и другие нарушения придется устранять.

Одним из наиболее важных документов для согласования перепланировки квартиры является правильно оформленный проект, который должен полностью соответствовать требованиям законодательства.

Но, так как разработкой проектов занимаются в основном лицензированные организации, большинство людей не знает и не стремится узнать о том, как должны оформляться подобные документы, хотя во многих случаях это не мешало бы знать, так как законодательство постоянно меняется, и в любой момент можно столкнуться с тем, что некомпетентный специалист, не следящий за подобными изменениями, в итоге сделает неправильный проект.

По этой и многим другим причинам важно знать, как оформляется образец проекта перепланировки квартиры в 2022 году и как его сделать самому.

Как сделать самому

Некоторые люди, проконсультировавшись с профессиональными специалистами и изучив основные нормы, принимают решение самостоятельно разработать проект перепланировки своей квартиры, после чего начинают задумываться над тем, а есть ли вообще такая возможность и примут ли с ним документы в жилищной инспекции.

На практике есть только одна возможность оформления этого документа по закону – передача его соответствующему проектно-инвентаризационному бюро, которое сделает на основании предоставленного документа собственный проект с техническими подробностями и указанием того, как должны проводиться различные работы. Также подобные организации предоставляют клиентам любые нужные адреса и телефоны тех учреждений, в которых нужно будет получить разрешение на использование этого документа.

После того, как будет проведена перепланировка, в этом же органе можно будет получить новый технический паспорт на жилье.

Что входит в образец проекта перепланировки квартиры

Но для того, чтобы самостоятельно оформить образец перепланировки квартиры, нужно правильно понимать, как вообще должен выглядеть этот документ и какая в нем должна содержаться информация.

Согласование

Для того, чтобы самостоятельно оформить разрешение на проведение перепланировки, достаточно будет обратиться в несколько основных инстанций:

• БТИ, которое должно предоставить поэтажный план квартиры, а дополнительно также выдать экспликацию к нему;
• Администрация указанного населенного пункта, в котором проводится процедура регистрации вносимых изменений;
• Жилищная инспекция, занимающаяся вопросами оборота документов на жилье;
• Роспотребнадзор, МЧС, управляющая компания, архитектор-проектировщик и еще ряд других инстанций, которые должны предоставить разрешение на проведение всех ремонтных работ.

Заключение о пожарной безопасности

Таким образом, вопреки распространенному мнению, процедура согласования квартиры не ограничивается только походом в БТИ.

Не стоит забывать о том, что свое разрешение на проведение перепланировки должны предоставить все лица, которые проживают в указанной квартире и имеют права собственности на указанное помещение

Техническое заключение

Техническое заключение может потребоваться в том случае, если нужно узаконить уже выполненный ремонт. В данном случае должно оформляться любое техническое заключение, основанное на результатах соответствующего обследования жилья. Главной целью такой проверки является определение того, в каком состоянии на данный момент находятся все конструкции указанного дома, есть ли в них какие-либо дефекты и пригодны ли они для дальнейшей эксплуатации, то есть проверка того, насколько они работоспособны и сохранили ли свою несущую способность.

В техническом заключении должны указываться выводы уполномоченных служащих по поводу того, насколько безопасной является эксплуатация указанного объекта, а также какие они могут дать рекомендации по поводу того, как можно провести восстановительные, усилительные или какие-либо другие работы, которые помогут зданию вернуться в надлежащий внешний вид.

Стоит отметить тот факт, что в процессе проведения технического обследования уполномоченные лица обращают особенное внимание тому, насколько конструкция сохранила несущую и ограждающую способности, сверяя их показатели с соответствующими СНиПами. Помимо этого, обязательно проверяется фундамент и грунт, на котором размещено здание.

Само техническое заключение включает в себя следующие сведения:

• детальное описание технических характеристик конструкции дома;
• результаты проведения проверки всех стен и перегородок, включая как внутренние, так и внешние;
• отчет по проведению проверки всех перекрытий, присутствующих на территории жилого помещения;
• результаты проведения инженерного обследования имущества;
• оценка результатов, полученных в процессе проведения практических испытаний используемых строительных материалов;
• общий план квартиры;
• чертежи, аксонометрия и другие побочные бумаги.

Завершается техническое заключение детальным перечнем выводов, компенсирующих работ и рекомендаций, которые специалист может дать, основываясь на результатах проведенного обследования, для того, чтобы повысить степень безопасности эксплуатации объекта

Пример заполнения

Для начала заполняется краткое содержание, на котором написано, какой по нумерации лист содержит в себе ту или иную информацию. Лучше всего эти сведения оформить в виде таблицы для удобства и обеспечения быстрой проверки всех данных.

После этого заполняется пояснительная записка, на которой пишется следующее:

1. Настоящий проект на проведение перепланировки квартиры, находящейся по адресу «указать адрес объекта», разрабатывался на основе технического задания заказчика, а также результатов технического заключения, вынесенного «организация, выдающая техническое заключение».
2. Проект был выполнен в соответствии с «перечень нормативных актов, в соответствии с которыми выполнялся проект (может быть индивидуальным для каждого региона).
3. Перепланировка помещения, предусмотренная этим документом, никоим образом не противоречит СНИП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные».
4. Проект предусматривает частичное разрешение имеющихся перегородок, обустройство новых перегородок, изготовленных из «материал и толщина, которая будет присутствовать в новых перегородках», переустройство санузлов с дополнительной установкой сантехники, разрушение подоконных частей с установкой новых стеклянных дверей, полностью сохраняющих прежний тепловой контур здания и помещения.
5. Объем распределенной нагрузки на перекрытия не превышает 150 кг/м2, что полостью соответствует нормам СНиП 2.01.07-85
6. В процессе проведения перепланировки узлов особенное внимание обращается на тщательное прокладывание гидроизоляции пола по перекрытию над тем помещением, которое находится этажом ниже.
7. При входа в ванную или туалетную комнаты в дверном пойме устанавливается дверной порог, высота которого составляет 4 см.
8. В процессе отделочных работ предусматривается проведение гидроизоляции полов и стен.
9. Конструкция полов указана в листе «Экспликация полов».
10. Отделка стен проводится в полном соответствии с техническим заданием, полученным от заказчика.
11. Все вентиляционные каналы и другие инженерные сети будут полностью сохранены, не считая местных подводок, а также переустановленной сантехники.
12. В процессе проведения всех ремонтных работ, связанных с переустройством данного объекта и его чистовой отделки заказчик предоставит доступ для специалистов, направленных от «название организации, выдавшей техническое заключение» для того, чтобы проводить тщательный авторский надзор, а также оформлять акты по всем проведенным скрытым работам.
13. Выполнением всех ремонтных работ занимаются только профессиональные организации с соответствующей лицензией, которые должны полностью соблюдать правила техники безопасности, а также требования противопожарных норм.
14. Все приобретенные материалы в обязательном порядке должны иметь соответствующий сертификат Росстандарта.
15. Вырезание подоконной части должно осуществляться только с использованием алмазных фрез. Использование любых ударных методов разборки исключается.
16. Остекление фасада здания проведено в соответствии с единым проектом.

Образец проекта перепланировки

На следующем листе указывается полный перечень противопожарных мероприятий, а далее подкрепляется экспликация помещения и его план до того, как была проведена перепланировка, с указанием всех предполагаемых изменений. Точно так же должны прикрепляться документы, которые будут соответствовать изменениям и демонстрировать помещение уже после проведения перепланировки.

Превратить в нежилое помещение

На сегодняшний день получить разрешение на проведение перепланировки любого нежилого объекта можно только в том случае, если проект полностью соответствует нескольким нормативным документам.

В частности, существует ряд отдельных положений, в соответствии с которыми вносятся изменения в нежилые помещения, размещенные в жилых домах, а также расположенные в отдельно стоящих зданиях. При этом стоит отметить, что общий принцип безопасности является единым для всех вариантов проведения перепланировки.

Каждый отдельный вариант предусматривает разные этапы согласования в зависимости от того, насколько сложной является реализация выбранных проектных решений, и в каком объеме нужно будет провести все соответствующие работы.

Практически в каждом случае для согласования ремонтных работ для начала собственнику нужно будет собрать определенный пакет бумаг, а именно:

• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• поэтажный план с прикрепленной к нему экспликацией;
• выписку, сделанную из технического паспорта и составленную в соответствии с формой 1А;
• справку из БТИ, указывающую на состояние здания;
• техническое заключение, выдаваемое проектной организацией, имеющей соответствующей допуск СРО, а также составленный на его основе проект перепланировки;
• заявление, оформленное в соответствии с установленными нормами.

Помимо этого, для проведения этой процедуры может понадобиться соответствующее техническое заключение, составленное автором проекта всего дома.