Загрузка...Сделки с недвижимостью требуют тщательного документального оформления. Но не менее важно продумать порядок оплаты. Какими способами в 2022 году можно передать деньги при продаже квартиры?
Люди уже привыкли, что при продаже недвижимости следует составлять правильный договор купли-продажи. Его содержание детально продумывается, учитывается каждый нюанс.
Но когда речь заходит о расчетах по сделке, большая часть ситуаций стандартна. Деньги отдают до или после заключения договора. И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.
Как происходит процесс передачи денег при продаже квартиры в 2022 году и как не столкнуться с мошенничеством?
Общие моменты
Передача денег при продаже квартиры и выбор варианта расчетов зависят от типа рынка, на каком свершается сделка.
Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.
Это обуславливает предпочтение расчетов по безналу. Как вариант деньги могут вноситься в кассу компании с выдачей надлежащей квитанции.
Порядок осуществления расчетов определяет застройщик. Деньги со счета покупателя переводят на основании счета, выставленного компанией-застройщиком, в соответствии с условиями договора.
Если покупка квартиры осуществляется посредством участия в долевом строительстве, то используется альтернативный вариант, предусмотренный законодательством с 2022 года.
Защита денег дольщиков обеспечивается посредством перевода средств через счета эскроу.
То есть применяется безналичная форма расчетов, но деньги поступают на специальный банковский счет, а не непосредственно к застройщику.
Гораздо сложнее ситуация с оплатой на рынке вторичном. Здесь как-то больше приняты расчеты наличными.
Фактически покупатель может передать продавцу «чемодан денег», а последний точно также может утверждать, что передачи не было.
Риски достаточно велики. Повышаются они при участии в сделке сразу нескольких продавцов, когда переданные средства сразу распределяются меж ними.
Риски существуют и для продавцов вторички. Например, достигнута договоренность о получении денег после подписания договора и передачи квартиры.
И вот продавец обязательства свои исполнил, а денег так и нет. Конечно, он вправе договор расторгнут, но это не значит, что и квартира нему будет возвращена.
Для возврата имущества потребуется обращаться в суд и потратить немало времени на судебные тяжбы.
Как решить вопрос с оплатой за недвижимость правильно и как провести передачу денег при покупке/продаже квартиры?
Основные понятия
Продажа квартиры предполагает передачу права собственности на условиях заключенного договора. Данное соглашение включает в себя довольно много разделов.
Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене.
Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности.
Пункт о передаче денежных средств включает в себя:
- дату передачи средств;
- способ передачи или перечисления;
- иные значимые моменты.
Участники сделки вправе самостоятельно выбирать вариант оплаты и устанавливать момент передачи средств.
При этом правом на получение оплаты за квартиру располагает лицо, выступающее как продавец. Это собственник квартиры или его законный представитель.
Порядок заключения сделки
Условно сделку по продаже квартиры можно разделить на пять этапов:
| Заключение предварительного договора купли-продажи | Когда участники договариваются обо всех условиях предстоящей сделки |
| Проверка документации на квартиру и документов | Идентифицирующих продавца и его полномочия |
| Подписание договора | Отчуждения недвижимости |
| Государственная регистрация | Перехода права собственности |
| Передача квартиры | От прежнего собственника новому владельцу |
Что касается передачи денег за квартиру, то логично предположить, что денежная сумма должна обмениваться на право собственности. И вот тут-то и возникает основная проблема.
Если покупатель передаст деньги до получения квартиры, то в дальнейшем могут иметь место сложности с фактической передачей квартиры.
Можно месяцами ждать, когда собственник освободит жилье. Когда продавец передаст квартиру вместе с правом собственности на нее до получения денег, то есть риск и вовсе не получить оплату.
Да и случаи, когда одна из сторон получит причитающееся по сделке и впоследствии отказывается признать сей факт, тоже не редкость.
Таким образом, правильная процедура передачи денег при продаже квартиры важна для обеих сторон сделки отчуждения квартиры. И здесь у участников есть несколько вариантов.
Действующие нормативы
Порядок продажи недвижимости регламентирован Гражданским Кодексом РФ. Гл.30 так и называется «Купля-продажа». В §7 этой главы говорится о продаже недвижимости.
Каждая отдельная статья параграфа затрагивает отдельные моменты сделки – договор, его форму, госрегистрацию, определение предмета и прочее.
Ст.555 §7 гл.30 ГК РФ посвящена цене договора продажи недвижимости. В частности говорится об обязательности ее указания. При отсутствии цены договор считается незаключенным.
В следующей ст.556 рассматривается передача недвижимости, предусматривающая составление приемопередаточного акта на объект.
А в ст.558 сказано о том, что договор о купле-продаже признается заключенным с момента регистрации его госорганами.
То есть закон регулирует достаточно подробно порядок проведения сделки продажи. Но вот что касается оплаты, то кроме того, что необходимо указать цену, как-то особо передача средств не регламентирована.
В этом смысле стороны сделки имеют определенную свободу в выборе способа передачи-получения денег.
Как происходит передача денег при продаже квартиры
При продаже квартиры передача денег становится зачастую «камнем преткновения» меж участниками сделки.
Продавец желает получить деньги как можно скорее, а покупатель не желает платить, пока не убедится в получении права собственности.
Стоит отметить, что не следует передавать деньги до регистрации права собственности. Нередко мошенники пользуются именно такой схемой, когда берут деньги до обращения в Росреестр.
В процессе регистрации порой выявляются нюансы, не позволяющие зарегистрировать право собственности (например, продавец по факту не является правомочен на проведение сделки).
Но вернуть уже переданные деньги удается не всегда. А при отсутствии надлежащих доказательств и вовсе невозможно доказать, что деньги переданы.
С другой стороны не хочет рисковать и продавец. Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами?
Чаще всего деньги передаются наличными. И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется расписка.
Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.
Произведение расчета
В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:
- банковская ячейка;
- привлечение нотариуса;
- аккредитив.
Ячейка используется при передаче наличных денег. Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.
Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы. Но в то же время необходимо знать тонкости применения каждого способа.
Если правильно применить выбранный вариант, то вероятные риски, связанные с передачей денег, сводятся практически к нулю.
Через банковскую ячейку
Аренда сейфа в банке в последнее время все больше обретает популярность при расчетах на рынке недвижимости. Банковской ячейкой именуется сейф в специальном банковском хранилище (депозитарии).
Банк передает такой сейф в аренду на период любой длительности с целью сохранения ценностей. При этом банком не проверяется, что будет сберегаться в ячейке.
Основная банковская задача это обеспечение охраны сейфа и контроля доступа к нему. За счет этого передача денег через банк осуществляется в строго конфиденциальном порядке.
Арендатором ячейки становится покупатель. Он закладывает в сейф сумму, предназначенную для передачи продавцу.
Последний получить деньги может только согласно с условиями дополнительного соглашения, заключенного меж продавцом, покупателем и банком.
В оформляемом соглашении прописываются условия доступа к ячейке — конкретный срок и документы, какие обязан предоставить продавец.
Сущность данного способа в том, что продавец документально удостоверяет факт продажи квартиры конкретному покупателю.
Взамен он получает возможность извлечь из ячейки деньги. Если в установленные сроки продавец не объявился, то покупатель может забрать деньги сам.
При таких расчетах наличность пересчитывается и проверяется в банке при закладке их в сейф, в присутствии продавца.
При этом ключ от сейфа может оставаться у покупателя до получения расписки в получении средств после госрегистрации или сразу передаваться продавцу.
Важно! В соглашении можно предусмотреть условие совместного доступа, независимо от иных условий. К примеру, стороны отказались от сделки.
Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад.
За наличные
Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка. Например, покупатель передает средства, а взамен получает расписку.
Это становится доказательством факта передачи средств и при необходимости такой документ может использоваться даже в судебных разбирательствах.
Но при этом составить расписку нужно правильно. Пишет ее продавец, желательно полностью от руки, без помарок и зачеркиваний, а затем заверяет своей подписью, соответствующей паспортному образцу.
Безопасная передача наличных обеспечивается привлечением депозита нотариуса. Деньги размещаются на специальном счете нотариуса перед сделкой.
После оформления покупателем права собственности деньги передаются продавцу.
Условия получения денег также оговариваются в соглашении, как и в случае с банковской ячейкой. Депозит нотариуса можно применить и при расчетах по безналу.
Другие варианты
Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив. Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов.
В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов.
Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.
Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель).
Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.
Схема передачи
Как проходит передача денег от покупателя к продавцу? Схема передачи денег при продаже квартиры всецело зависит от способа, выбранного сторонами:
| Наличными из рук в руки | покупатель передает деньги продавцу; продавец пересчитывает полученную сумму (желательно проверяет купюры на подлинность) и пишет расписку в получении; расписка передается покупателю |
| Наличными через банковскую ячейку | стороны сделки составляют соглашение с условиями передачи и доступа; в присутствии всех участников деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейку; после выполнения своих обязательств продавец предъявляет оговоренные документы и получает деньги |
| Через депозит нотариуса | оформляется дополнительное соглашение к договору об условиях приема-передачи денег; деньги зачисляются на счет нотариуса (наличными или переводом со счета); продавец выполняет условия соглашения и представляет необходимые доказательства; нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца |
| Посредством аккредитива | покупатель заключает с банком-эмитентом соглашение об аккредитиве; оформляются необходимые документы (об условиях выплаты, о подтверждающих документах и прочее); деньги переводятся в банк-исполнитель (банк продавца); продавец выполняет обязательства (передает квартиру); покупатель регистрирует право собственности; продавец обращается в свой банк за получением средств |
В какой момент происходит
В договоре о купле-продаже квартиры всегда прописывается момент, когда передаются деньги. Как правило, предусматривается это в пункте о «Порядке расчетов».
Теоретически стороны могут самостоятельно установить момент передачи средств. Так при передаче денег наличными расчет может осуществляться:
| До подписания договора и госрегистрации права собственности | В данном случае формируется ситуация, при какой договор не подписан, а деньги переданы. В итоге и деньги, и права на имущество принадлежат одному человеку. Создается значительный риск для покупателя |
| После подписания договора и госрегистрации полученного права | Здесь обстоятельства складываются с точностью до наоборот. И деньги, и право на квартиру находятся у покупателя. Существенно при этом рискует продавец |
| После подписания договора в день сделки, но до госрегистрации права | Продавец сохраняет за собой права на квартиру до регистрации перехода права собственности. Конечно, для покупателя сохраняется риск. Но при этом у него есть доказательства в виде заключенного договора и расписки. При необходимости к передаче денег можно привлечь свидетелей |
И все же, в какой бы момент наличные деньги при продаже квартиры не передавались, операция остается рискованной. Другое дело, когда используется банковский сейф, нотариальный депозит или аккредитив.
Видео: 7 ошибок при передаче денег за квартиру
В этом случае сам момент передачи не принципиален. Деньги на сохранение можно положить абсолютно в любое время. Все равно продавец получит их только после выполнения заранее согласованных условий.
Возможные дополнительные расходы
Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.
Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.
В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).
Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц. Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.
Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.
Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.
Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.
Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств. Когда применяется аккредитив, стоимость банковского обслуживания возрастает.
Увеличивается и число сопутствующих расходов – открытие счета покупателем и продавцом, комиссии за перевод меж банками, комиссия за обналичивание средств.
К тому же услугу аккредитива предоставляет не так много банков, а за счет ее редкого использования у многих банков просто отсутствует навык ее использования.
Да и при срыве сделки возврат средств будет долгим, а иногда и требующим судебных разбирательств, что опять же потребует затрат.
Но, несмотря на наличие дополнительных расходов, безопасные способы передачи денежных средств с привлечением банка или через нотариуса все-таки более целесообразны.
Стоимость сделки при этом увеличится, но зато риск потери денег или имущества будет предотвращен.
Оформление сделки, связанной с приобретением жилища в собственность, требует особой внимательности со стороны покупателя и обязательной проверки. В роли объекта может выступать квартира, дом и другое помещение, которое стоит на учете в качестве недвижимого имущества. В ходе любой сделки, связанной с отчуждением имущества, осуществляется передача права собственности от продавца к покупателю и дальнейшая его регистрация в Росреестре.
В данной статье читатели смогут ознакомиться с пошаговой инструкцией по проведению купли-продажи квартиры в 2022 году. Дополнительно будет приведен перечень необходимой документации и нюансы, которые следует учитывать во время проведения сделки.
Важная информация, касающаяся проведения сделки
Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть только в том случае, если сделка по отчуждению объекта. Основанием для регистрации становится договор купли-продажи, заключенный между сторонами по всем правилам. После подписания документ передается на регистрацию в Росреестр.
Как определить бюджет сделки?
На начальной стадии потенциальный покупатель должен принять решение о приобретении недвижимости и определиться с максимально возможной стоимостью жилья. Данный этап очень важен, поскольку стоимость жилья в России постоянно меняется, и, решив приобрести одну квартиру, гражданин может не рассчитать собственные финансовые возможности.
Как вариант, можно рассмотреть привлечение заемных средств или дохода с продажи другого движимого или недвижимого имущества. Чтобы исключить различные сложности и проблемы, стоит заранее решить для себя, какую сумму можно потратить или взять в кредит.
Как провести сделку – самостоятельно или через риелтора?
Традиционно покупатель может выбрать один из двух возможных вариантов приобретения квартиры. Такая же возможность есть у продавца. Достаточно обратиться в риэлтерскую компанию, чтобы получить необходимую услугу, однако необходимо учитывать, что такие услуги потребуют дополнительных финансовых расходов.
Самостоятельная продажа или покупка недвижимости – это более рискованное мероприятие, поскольку высока опасность столкнуться с мошенниками. Кроме того, от сторон потребуется выполнить немало обязательных действий, связанных с подготовкой документации и посещением различных инстанций.
Проверка объекта сделки на предмет обременений
Обременением называется ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества и запрещающее проведение с ним различных правовых операций. Речь идет о финансовых и имущественных претензиях третьих лиц к владельцу квартиры, которые возникают в результате ранее взятых обязательств.
К обременениям могут быть отнесены следующие моменты:
- Квартира является залоговым имуществом.
- Жилище находится в аренде у третьего лица или имеется договор ренты с пожизненным иждивением.
- На жилплощадь наложен арест.
- В отношении имущества идет судебное разбирательство.
При наличии таких ограничений жилплощадь нельзя передавать другому лицу в рамках сделки купли-продажи. Чтобы проверить наличие ограничений, заранее необходимо обратиться в Росреестр и получить выписку, где будет указано наличие или отсутствие обременения. Сделки купли-продажи квартиры с обременением не запрещены законом, однако лучше избежать такой ситуации.
Подготовка документов и оформление договора купли-продажи
Чтобы зафиксировать все договоренности, которых достигли участники соглашения в отношении будущей сделки, подписывается договор купли-продажи. В документе должны присутствовать следующие данные:
- личные данные участников сделки, включая паспортные данные;
- объект сделки и его полное описание;
- наличие (отсутствие) обременений на жилище;
- порядок расчетов и передачи денежных средств.
Готовое соглашение составляется в трех экземплярах и в дальнейшем подлежит госрегистрации. В свою очередь, окончательная передачи жилья покупателю выполняется после подписания передаточного акта. Вся информация, изложенная в соглашении, должна быть подкреплена специальными бумагами:
- паспорта участников сделки;
- правовые документы на жилище;
- техническая документация на квартиру;
- выписки из ЕГРН;
- выписка с лицевого счета квартиры.
Могут потребоваться и другие документы, если собственником является несовершеннолетний ребенок или частью квартиры владеет второй супруг. Регистрация сделки в Росреестре – это заключительный этап регистрации сделки, после которого процедура купли-продажи считается завершенной.
Заключение
Сделка по реализации или приобретению квартиры требует к себе немало внимания и нуждается в тщательной проверке. Процедура включает в себя несколько этапов, по завершении которых покупатель может пользоваться жилищем по праву собственности. Важно соблюдать все необходимые требования при составлении договора купли-продажи и проверять сделку перед подписанием соглашения.
