Загрузка...Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела. Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества. В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.
Что это такое
Земельные наделы могут передаваться гражданам и юрлицам в собственность, а также во временное или бессрочное пользование. В каждом из этих случаев у владельцев возникает законное право использование земли по целевому назначению (например, земли сельхозназначения могут использоваться только для выращивания продукции сельского хозяйства или иных аналогичных целей). Ограничение прав собственников или владельцев допускаются только в случаях, предусмотренных законом, либо исходя из условий договоров.
Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:
- запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
- ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
- запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
- ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
- временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).
Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.
Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:
- публичные и частные сервитуты;
- ипотечное обременение;
- арендный договор, срок действия которого превышает один год;
- арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
- доверительное управление;
- концессия.
В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.
Как узнать
Зачем необходимо знать информацию об установленных ограничениях и обременениях на землю? Дело в том, что любое зарегистрированное обременение существенно ограничивает право собственника или владельца на свободное распоряжение наделом, а в ряде случаев и исключительное право пользования. Вот на что может влиять установленное обременение:
- собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
- по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
- на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).
Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.
Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:
- непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
- через систему Многофункциональных центров;
- в электронной форме через официальный портал госуслуг.
При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).
Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки. Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).
На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.
Как снять обременение
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на основании представленного судебного акта.
Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.
Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:
- если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
- чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
- снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).
Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.
Приобретая недвижимое имущество с ограничением, гражданин РФ может наткнуться на обман и мошенничество. Чтобы не возникло споров с правоохранительными органами, стоит знать закон и совершать сделку не во всех случаях.
Расскажем, как юридически правильно купить или продать землю с обременением.
Содержание статьи:
- Как проверить участок земли на обременение?
- Купля-продажа участка с обременением – что необходимо знать?
Как проверить участок земли на обременение?
Продавец участка с обременением не должен скрывать от покупателя, что на недвижимость наложено ограничение. Следует подготовить пакет документов, подтверждающих право собственности владельца участка.
Покупатель, в свою очередь, должен тщательно их проверить.
В документационный пакет войдут:
1.Выписка из ЕГРП
Так как свидетельство о праве собственности отменили с 15 июля 2016 года, то следует запросить из Регистрационной палаты выписку. Ей продавец подтвердит свои права на имущество.
Покупатель обязательно должен проверить дату выписки – на ней должна стоять «свежая» дата, иначе документ можно считать недействительным.
Важно: именно в выписке из ЕГРП покупатель узнает о наличии обременений, принятых в отношении данного имущества. Имеются специальные строки, в которых будет также написана причина наложения ограничений.
2.Личные документы гражданина – его паспорт
Если он является предпринимателем, то следует попросить предоставить свидетельство о госрегистрации.
Также стоит спросить свидетельство о заключении и расторжении брака: если супруга тоже претендует на участок, то вряд ли продавец его продаст.
А если имеются дети, или же собственником земли является несовершеннолетнее лицо, то следует потребовать справку из органов опеки и попечительства, что они не против продажи.
3.Документы на участок – это кадастровый план, или паспорт
С технической точки зрения стоит проверить категорию земель, вид разрешенного пользования, а также целевое назначение земель. Не на каждом участке разрешено отстроить дом или заниматься животноводством.
Заметьте, если вы являетесь покупателем, то можете проверить эти документы на участок по публичной кадастровой карте, на сайте Росреестра. Информация, содержащаяся в документах, должна быть такой же, как и на карте.
4.Старый договор купли-продажи земли
Так, покупатель проверит, кто был хозяином участка до нынешнего владельца.
5.Другие документы от архитектурных и надзорных органов
Это могут быть разрешения на строительство, отказ региональной власти от земельного участка (в случае, если земли требуются для сельскохозяйственного назначения) и др.
По этим документам можно проверить — ложный продавец, или нет.
Если какой-либо из документов, особенно выписку из ЕГРП, владелец участка земли отказывается предоставлять, то покупателю следует действовать самостоятельно, чтобы не нажить себе проблем:
1 способ: Обратиться в Росреестр или регистрационную палату и попросить сделать выписку на определенный участок, назвать адрес. Затем оплатить госпошлину: физлицо оплачивает – 200 руб., юрлицо – 600 руб. В течение 5 дней документ будет на руках, можно проверить достоверность сведений.
2 способ: Обратиться к нотариусу. Он все сделает за вас и проверит правдивость данных собственника земельного участка. Кроме того, он сможет помочь составить договор купли-продажи, даже если на земле будут числиться какие-либо ограничения. Выписка будет действовать в течение 10 дней, за это время покупатель должен решить, будет ли приобретать участок.
3 способ: Получение выписки в МФЦ, по электронной почте или почтовым переводом. Воспользоваться любым из названых вариантов можно, вот только время ожидания выписки будет больше. Например, в МФЦ – дополнительных два дня. Почтовый перевод – еще дольше.
Из выписки можно узнать, существуют ли обременения на участке. Возможно, продавец о них даже не знает.
Совет: чтобы проверить юридическое лицо, можно обратиться в налоговую службу и попросить предоставить некоторые документы, подтверждающие отличную репутацию продавца. Или же можно воспользоваться онлайн-сервисами проверок. Там можно получить сведения о предпринимателях, о доходах и даже их поставщиках.
Юристы утверждают, что чаще незаконные сделки купли-продажи участков с обременением совершаются из-за невнимательной проверки документов. Отменить сделку можно будет только через суд, поэтому тщательней проверяйте бумаги.
Купля-продажа земельного участка с обременением – что необходимо знать продавцу и покупателю?
Существует несколько видов обременений, при которых покупатель земельного участка может столкнуться с недобросовестным продавцом.
Для того чтобы этого не случилось, расскажем, какие виды обременений на землю существуют, а также определим, как должен вести себя и зачем следить покупатель.
1.Арест
Самое распространенное обременение. Арест может наступить в нескольких случаях: при судебных разбирательствах с недвижимостью, при невыполненных долговых обязательствах владельцем участка перед третьим лицом, например, банком.
Любое из ограничений не снимается собственником земли, его обязательно должна снять организация или правоохранительные органы.
Сделка покупки арестованного участка будет считаться недействительной, поэтому заключать ее нет смысла.
При первом ограничении покупатель должен:
- Попытаться поговорить с владельцем насчет ареста. Спросить, как долго будет проходить суд, в котором затрагивают недвижимость – земельный участок.
- Обратиться в службу судебных приставов и узнать, на какой период наложен арест.
- После окончания судебного разбирательства можно заключать сделку купли-продажи. Но, документы следует требовать от продавца новые, подтверждающие его права собственности на данную землю. Если у земли появилось несколько владельцев, то следует брать согласие их на продажу.
При втором типе ареста покупателю стоит:
- Обговорить с продавцом, когда будут выполнены долговые обязательства, и попытаться разрешить вопрос у юриста. Например, собственник обязуется выполнить их и выплатить долг после того, как покупатель перечислит на счет часть денежных средств за участок. Сделка будет считаться незавершенной, но покупатель выиграет время на снятие ареста. Как только он перечислит оставшуюся сумму по договору купли-продажи, можно считать, что участок был продан.
- Потребовать от собственника земли документы, подтверждающие долг перед банком. Он может взять договор с банком, в котором можно узнать об обязательствах, а также справку, в ней указана выплаченная сумма, а также сумма долга.
- Обратиться в банковскую организацию и обговорить покупку земельного участка. Некоторые долги не могут перейти к новому покупателю, а принадлежат тому гражданину, который брал кредит.
- После проверки всех документов, а также после того, как долговые обязательства владельца земельного участка были выполнены, покупатель может заключать сделку.
Приведем пример ареста из-за долгов:
Гражданин Соловьев заключил договор с банком и взял кредит на сумму 1 миллион рублей. Через полгода он не смог выплачивать кредит из-за болезни. Став инвалидом, его доходы резко снизились. Банковская организация была вынуждена подать на него в суд, чтобы взыскать задолженность. Соловьев не отказывался платить, просил убавить ежемесячный размер суммы выплат.
Пока шло судебное разбирательство, на всю недвижимость Соловьева был наложен арест. Но он об этом не знал и решил продать земельный участок, чтобы выплатить часть долга. Гражданин Петров, решивший приобрести участок, невнимательно ознакомился с документами, на арест не обратил внимание и заключил договор. Но, поставить свою подпись это лишь часть дела, следует обратиться еще в Регистрационную палату.
Перед нами — не мошенническая схема, а простое незнание законов и невнимательно отношение к документации. Петров, конечно же, узнал об аресте – судебные приставы однозначно ему бы сообщили о том, что собственником до сих пор является Соловьев, или в Регистрационной палате гражданам показали бы графу с арестом.
Покупатель, приобретающий арестованную землю, должен знать, что этого сделать невозможно. Арест не отменяется просто так продавцом.
2.Ипотека
Земельный участок, взятый в ипотеку, может находиться под арестом. Точно так же, как и в предыдущем случае, распоряжаться землей без согласия третьего лица – банка – собственник не может.
Покупатель обязательно должен попросить владельца участка предоставить личные документы, бумаги на участок, выписку из ЕГРП, а также банковские справку и договор.
Ипотечное кредитование в отличие от простого подразумевает переход долговых обязательств от одного собственника земельного участка к другому. Поэтому чтобы не нажить проблем, покупатель должен побеседовать с представителем банка и решить, как погасить долг и снять арест, наложенный на имущество.
Продавец может:
- Погасить долг самостоятельно. После чего будет снято ограничение, а затем можно заключать сделку купли-продажи.
- Заключить договор, и на полученную сумму от продажи участка или ее часть погасить ипотеку. Арест также автоматически будет снят, а сделка будет считаться выполненной.
Продавец не должен скрывать, что земля была взята в ипотеку. Ему стоит обговорить сделку с банком и уговорить его представителей дать согласие на продажу участка.
3.Аренда
Обычно в таких случаях покупатель, приобретя участок, спустя время узнает о том, что он был сдан в аренду.
Так как в выписке из ЕГРП не указываются эти сведения, то покупатель должен сам узнавать — сдается или нет земля. Для этого следует проверить документы владельца земли, обговорить с соседями, может они будут в курсе нанимателей.
Сделка купли-продажи участка с таким обременением будет считаться действительной и законной, ограничение будет снято тогда, когда истечет срок договора аренды.
Если покупатель не хочет ограничивать себя, то он должен договориться с нанимателем и попросить расторгнуть договор.
Кстати, договор аренды в одностороннем порядке в редких случаях можно расторгнуть.
4.Концессия
«Улучшенное» соглашение об аренде может прибавить проблем покупателю. Так же, как и договор аренды, соглашение о концессии не может быть расторгнуто по просьбе одной стороны. Наниматель, имеющий право пользоваться землей как ему захочется, будет стоять на своем, ведь земельный участок ему приносил доход.
Закончится обременение, когда выйдет срок действия соглашения.
Покупатель земельного участка с таким ограничением, по сути, не сможет воспользоваться землей в полной мере, но сделка купли-продажи будет законной.
5.Сервитут
Публичное и частное ограничение такого типа может быть наложено на земельный участок даже без ведома его собственника.
Необходимо оно для того, чтобы были выполнены общественные нужды. Например, проложена канализация, водопровод или был организован проезд к соседнему участку.
Действует такое ограничение по соглашению между сторонами (частное, когда требуется), либо по решению суда (публичное) до того момента, пока не будут выполнены требования.
Приобретая земельный участок с таким обременением, гражданин должен помнить, что оно никуда не денется и перейдет ему вместе с землей.
Владелец может распоряжаться участком, как пожелает, но только ему придется выполнять соглашение.
6.Охранная территория
При таком обременении владелец участка не может воспользоваться им в полной мере. Обычно покупателя, который даже не знает об ограничении, могут оштрафовать на немалую сумму за незаконные действия.
К таким территориям могут относиться объекты обеспечения безопасности, заповедные зоны и парки.
Гражданин, купивший такой участок, должен помнить, что следует строго выполнять обязательства.
Например, могут потребовать обеспечить проезд к линиям электропередач.
Ограничение может быть вечным, поэтому стоит сто раз подумать, прежде чем заключить такую сделку купли-продажи.
7.Право требования
Это обременение возникает, когда на земельный участок претендует несколько владельцев.
Например, на землю может претендовать родственник или такая земля уже находится в долевой собственности.
Покупатель должен проверить документы каждого владельца, прежде чем покупать участок.
8.Изъятие
Стоит внимательно отнестись к документации, ведь в некоторых случаях государство может потребовать вернуть землю.
Приведем пример:
В заповедной зоне Краснодарского края был продан в аренду участок на 50 лет, на котором располагались древние памятники – дольмены. Покупателю было запрещено создавать на территории этого участка какие-либо постройки. Но, он решил обойти закон, и начал завозить на участок строительные материалы для домовладения. Жители, узнавшие о случившемся, забили «тревогу» и обратились в администрацию. Власти расторгли договор с покупателем.
Действия, приносящие вред природе и человечеству, могут служить основанием для изъятия земельного участка. Такие меры применяются редко, но все же случаются по незнанию и вине покупателей.
Мы рассказали о главных обременениях и сделках купли-продажи при них. Теперь, вооружившись знаниями, вы можете определить, как законно приобрести или продать участок с обременением.
Заключение договора купли-продажи любого вида недвижимости с обременением, взаимоотношение покупателя и продавца, регулируют статьи Гражданского кодекса 460, 292, 277, 586. Как указано в ст. 460 продавец должен предупредить человека, собирающегося приобрести недвижимость об обременении на нее.
Поэтому то, что касается сделки направленной на покупку любого вида имущества требует предварительной подготовки. Прежде надо узнать всю информацию об предмете приобретения.
Договор купли-продажи земли с обременением — образец
Скачать образец договора >>>
Что такое земельный участок с обременением?
Обременение – это юридическое условие, наложенное государственным органом, которым запрещается или ограничивается право владельца распоряжаться своим имуществом, в частности землей.
Данное действие заключается в следующем:
- Ограничивается возможность пользования участком. К примеру, размещать на нем промышленные объекты.
- Предоставление земли ограниченному кругу людей, организациям (сервитут).
- Ограничивается право распоряжаться и владеть наделом.
Основанием для наложения обременения может служить:
- законный, подзаконный акт, устанавливающий ограничение на пользование участком;
- ипотечный, долгосрочный арендный договор;
- судовое решение (публичный сервитут, арест).
Отметим! Все ограничения, налагаемые на землю, подлежат регистрации. Органом Росреестравносится соответствующая запись в ЕГРП. Так как реестр публичная организация, то из него можно получить любую интересующую информацию, касающуюся недвижимости.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка с обременением?
Законодательством предусматривается ситуация, когда на надел земли накладывается обременение. Покупатель должен знать об имеющимся ограничении и возможности его снятия.
Основной документ, служащий основанием Росреестру для переоформления прав собственности – это договор купли-продажи, в котором отображается сделка отчуждения. Если участок земли с обременением, то стороны подписывают соглашение где отображается эта информация.
Даже если продавец не расскажет об ограничении, то при оформлении в собственность земли вскроется это досадное недоразумение. Тогда купивший надел может расторгнуть договор в судебном порядке, но это займет время и моральные силы истца.
Отметим! Поэтому юристы советуют крупные сделки совершать обдуманно предварительно, заручившись поддержкой опытных специалистов.
Содержание договора
Законодательством предусмотрено составление данного договора в письменном виде. Стороны составляют документ сделки в трех экземплярах с одинаковым содержанием.
Договоры подписываются:
- продавцом;
- покупателем.
Далее один экземпляр передается в Росреестр. Структура документа состоит из двух частей, это:
- Вводная.
- Основная.
Первая часть содержит наименование документа, информацию о дне, месте, сторонах, заключающих сделку. Сведения подтверждаются оригиналами и копиями документов.
В основной части содержатся:
- данные о расположении участка, размеры, цель использования;
- информация об обременении;
- условия, по которым покупатель оплачивает стоимость участка;
- обязательства сторон;
- прилагаемые документы на участок (строение на нем);
- договор передается покупателю и продавцу;
- реквизиты сторон с указанием личных данных, места проживания, телефонов;
- подписи участников сделки.
Примечание! Составление договора купли продажи с обременением происходит одинаково для всех видов недвижимости. В наше время многие граждане при приобретении любой собственности обращаются к юристам. Это помогает выявить негативные моменты сделки, что в будущем оградит от неприятных судебных разбирательств.
Как правильно заполнить договор?
Документ должен составляется в письменно в количестве трех штук, для покупателя, продавца, регистрирующего органа.
Далее идет:
- Наименование документа.
- Указание пункта совершения сделки (город, село, поселок).
- Дата, год, месяц.
- Ф. И. О. сторон, заключающих куплю-продажу.
- Вносятся личные и паспортные данные покупателя и продавца, кем, когда выдан, серия.
- Место фактической регистрации.
- Указываются имеющиеся постройки на земле.
- Предъявляются оригиналы и копии правоустанавливающих документов на строения.
- Указываются данные об продаваемом участке, его расположение, параметры.
- Прилаживаются свидетельства подтверждающие право владения землей.
- Стоимость и условия оплаты продавцу средств за участок.
- Вносятся сведения об обременении надела.
- Обязательства сторон.
- Реквизиты сторон.
- Подпись, дата.
Договор должен заполняться без ошибок и исправлений, образец предоставляется юристом, который может вести сделку.
Нюансы продажи при обременениях
Скрытие достоверной информации об объекте грозит продавцу расторжением договора или покупатель может потребовать частичного возвращения оплаченных средств. В судебной практике такие ситуации встречаются и в частых случаях суд оказывается на стороне гражданина, купившего участок.
Также есть нюансы, по которым приобретать недвижимость не имеет смысла. Если земля заложена, находится под арестом, то обременения снимаются после выполнения условий, то есть, чаще всего следует оплатить долги продавца для снятия ограничения. Однако, как бы не заманчиво было желание купить земельный надел, для начала желательно узнать информацию о нем.
Отметим! Покупать или не покупать земельные участки с обременением решать только покупателю. Но перед заключением сделки будет не лишним проконсультироваться с юристом. Ведь есть такие ограничения, которые снять выплатой долгов невозможно.
Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству
Земельный участок, как и прочие виды имущества, также может иметь определённое обременение, ограничивающее свободную эксплуатацию собственности гражданина. Российское законодательство выделяет несколько видов подобных ограничений, каждый из которых имеет некоторые нюансы.
Наличие обременения не всегда может помешать хозяину земли продать свой участок. Кроме этого, каждый гражданин может получить информацию об имеющихся ограничениях.
Виды обременений земельных участков
Перед приобретением какого-либо участка земли потенциальному покупателю рекомендуется заранее проверить предмет сделки на наличие обременений, которые ограничивают использование и распоряжение землёй её хозяином.
Данные ограничения устанавливаются уполномоченными органами в соответствии с нормами закона (к примеру, судом), а также на основании заключаемого сторонами договора (например, об ипотеке). По сути, любая сделка, совершённая по отношению к определённому земельному участку, имеет обременительный характер, с юридической точки зрения.
Среди основных видов обременения земельного участка выделяют следующие:
- залог;
- земельный сервитут;
- договор аренды;
- ипотека;
- доверительное управление;
- наложение ареста судебным органом.
Залог и ипотека
Одним из наиболее часто встречаемых видов ограничений является ипотечный договор, согласно которому приобретаемый в кредит участок земли становится предметом залога, иными словами, гарантией выполнения покупателем своих обязанностей по выплате кредита.
Если по каким-либо причинам гражданин не сможет выплатить задолженность, залогодержатель (обычно банковское учреждение) может восполнить свои финансовые затраты с помощью реализации данной земли.
Залог участка используется в указанных ниже случаях:
- при займе;
- для обеспечения кредита;
- для обеспечения иного обязательства, связанного с покупкой либо арендой.
Важно отметить, что прекращение имеющегося по договору обременения земельного участка возможно после отправления в МФЦ или ЕГРЦ совместного заявления от залогодателя и залогодержателя либо при наличии соответствующего заключения судебной инстанции.
Полезная статья: как снять обременение с квартиры?
Сервитут
Сервитутом признаётся ограниченное право на эксплуатацию чужого земельного участка, при этом не отменяется право владения и пользования для хозяина земли. Сервитут необходим в следующих ситуациях:
- для проезда или прохода по чужой земле;
- для осуществления мелиорации участка;
- для прокладывания коммуникаций (канализации, водопровода, кабелей электропередач и т. д.);
- для прочих нужд, которые могут быть предусмотрены сервитутом.
Выделяют 2 вида документа:
- частный (налагается в интересах одного лица с помощью заключения суда или договора с хозяином участка);
- публичный (определяется нормативным актом местной или федеральной власти и устанавливается в интересах нескольких лиц или неопределённого количества людей).
Оба вида сервитутов подлежат обязательной процедуре регистрации, размер государственной пошлины зависит от типа землии его назначения (уточнить сумму возможно в отделении Росреестра или МФЦ).
Интересная статья: как проверить обременение на автомобиль?
Аренда
Договор аренды имеет временный характер, то есть обременение прав на земельный участок сохраняется до момента окончания срока действия сделки. Аренда может быть платной или безвозмездного характера.
Регистрации подлежат только долгосрочные договоры (заключённые на год и более). Для отчуждения обременённого участка нет необходимости расторгать сделку об арендовании земли, так как она не препятствует заключению договора купли-продажи.
Арест
Данная ограничивающая мера применяется при наличии соответствующего заключения суда, вынесенного в связи с непогашенным долгом владельца земли. Арест подразумевает абсолютный запрет на распоряжение участком (продажу, дарение и т. д.) и регистрацию сделок в едином Росреестре.
Снятие данного обременения происходит после выполнения требований суда (оплаты задолженности, выплате алиментов и т. д.).
Доверительное управление
Данный вид ограничения подлежит регистрации в ЕГРП и представляет собой осуществление эксплуатации земли через управляющего, действующего в интересах хозяина участка.
Как узнать об обременении на земельном участке?
Наличие каких-либо ограничений на земле может оттолкнуть потенциальных покупателей, так как обременения существенно мешают в полной мере эксплуатировать приобретаемый участок, а в некоторых случаях заключённая сделка может быть признана недействительной (к примеру, при аресте земли). Чтобы проверить участок на обременение, требуется обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку по конкретной земле.
В данном документе будет указано наличие или отсутствие ограничений на участке, а также их виды, если они имеются. Кроме этого, выписка необходима при регистрации перехода прав на землю, к примеру, при осуществлении продажи участка.
Однако не всегда обременения подлежат регистрации (к примеру, краткосрочный договор аренды), поэтому потенциальному покупателю в некоторых случаях приходится полагаться на честность продавца.
Как продать землю с ограничением?
Продажа земельного участка с обременением иногда имеет свои определённые плюсы для покупателя (например, более низкую цену по сравнению с аналогичными вариантами). В зависимости от вида ограничения составляется определённый договор купли-продажи с указанием условия о наличии определённого обременения на участке. При заключении сделки продавец должен предоставить всю необходимую документацию, в том числе выписку из ЕГРП.
К примеру, при наличии ипотеки и залога имущества стороны предварительно должны согласовать будущую сделку с залогодержателем (обычно банком), так как без его согласия невозможно оформление договора. Арендование участка или наличие сервитута не влияет на заключение сделки, а при аресте земли заключение договора купли-продажи невозможно до момента снятия ограничения.
