Как оформляется аренда земельного участка по ГК РФ в 2020 году

Собственник земельного надела обладает правом распоряжаться участком, в том числе предоставлять его во временное пользование третьих лиц. Подобная сделка обозначена в земельном и гражданском законодательстве как аренда. Регулируется процедура предоставления имущества как нормативными актами федерального значения, так и местными законами, принятыми муниципальным органом самоуправления субъекта РФ или населенного пункта.

Аренда

Временное предоставление собственности в пользование, сопровождающееся денежным вознаграждением, выплачиваемым владельцу – вот что такое аренда. Подобное право на землю, приобретаемое нанимающим лицом, является срочным и возникает в случае заключения договора аренды земли.

Понятие аренды

Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:

  • в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
  • 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.

Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:

  • имущество передается третьему лицу;
  • устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
  • собственник ЗУ получает оплату;
  • условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.

Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:

  1. В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
    • с физическими лицами;
    • с государством;
    • с юридическими лицами;
    • с арендатором (субаренда);
    • с органами местного самоуправления.
  2. По сроку действия:
    • краткосрочные – соглашение действует менее года;
    • долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.

Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.

По законодательству РФ может осуществляться передача в аренду земель, относящихся к следующим категориям:

  • предназначенных для ИЖС;
  • сельхозназначения;
  • для ведения ЛПХ;
  • промышленные нежилые и здания и сооружения, иное имущество, которое при использовании не может потерять своих первоначальных свойств.

Полный перечень объектов аренды установлен статьей 607 ГК РФ.

Форма договора. Стороны

Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме. Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки. Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.

В некоторых случаях даже краткосрочность найма не является основанием для отказа от письменного оформления сделки. Это касается соглашений, где в качестве хотя бы одного из участников выступает юридическое лицо. Подобное условие отражено в первой части статьи 609 ГК РФ.

Участников сделки по основному договору аренды надела двое:

  • обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
  • лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.

В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.

В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:

  • физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
  • государство;
  • органы территориальной власти.

Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.

Существенные условия договора

Гражданский кодекс РФ устанавливает необходимость внесения в договор аренды сведений, делающих сделку значимой. В их качестве выступает обозначенная в 3 части статьи 607 ГК РФ информация об объекте недвижимости, передаваемом во временное пользование. То есть в документе обязательно указываются:

  • кадастровый номер ЗУ;
  • реквизиты свидетельства о госрегистрации имущества;
  • назначение земель;
  • площадь;
  • где находится владение.

А статья 606 ГК РФ добавляет к этому списку необходимость указывать величину арендной платы. Только после отображения указанных данных договор, который оформляется между сторонами, считается действительным.

Необходимость регистрации такого рода сделок

Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.

А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.

Аренда земельного участка

Чтобы сделка по предоставлению надела в пользование не стала причиной неприятностей, необходимо строго соблюдать все этапы процедуры, предусмотренные законодательством РФ.

Проверяем права на земельный участок арендодателя

Арендатор является наиболее уязвимым участником сделки. Поэтому прежде чем подписывать соглашение об аренде, необходимо установить, действительно ли надел принадлежит лицу, представившемуся владельцем. Для этого существует несколько способов:

  1. Обратиться к публичной карте. Данный проект территории страны находится на официальном портале Росреестра в свободном доступе. Но для того чтобы найти на нем землевладение, необходимо знать номер, под которым оно числится в кадастре. А если имеются хорошие способности к ориентированию, можно найти землевладение и без него. Однако у данного способа проверки есть существенный недостаток: определить, кто именно является хозяином земли, не получиться. Однако установить, что владение оформлено в собственность с помощью плана возможно.
  2. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражены основные сведения о хозяине недвижимости: ФИО, дата рождения. Получить документ сможет любое лицо, принадлежащее к гражданам РФ и оплатившее госпошлину. При этом следует помнить, что сайт Росреестра является единственным источником официальной информации. Даже известный портал «Госуслуги» не предоставляет подобные сведения.
  3. Обратиться к представителям иных уполномоченных учреждений государственных служб с просьбой предоставить информацию:
    • в налоговую;
    • в администрацию населенного пункта;
    • к главе СНТ, если вопрос касается дачного участка.
  4. Потребовать предоставить правоустанавливающую документацию на участок и дополнительно – доверенность, если заключение сделки поручено третьему. Наиболее простой способ, позволяющий определить наличие полномочий на сдачу участка в аренду.

Убедившись, что лицо, собирающееся сдавать надел, обладает необходимыми правами, можно приступать к составлению соглашения.

Образец договора

Контракт, подписанный сторонами сделки, является доказательством преимущественного права на использование участка арендатором. В типовом соглашении отражается следующая информация:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • основные характеристики землевладения: адрес, площадь;
  • сведения о наличии или отсутствии обременений;
  • дата передачи;
  • день окончания действия соглашения;
  • правила пользования имуществом;
  • причины для расторжения с обеих сторон или по обоюдному согласию;
  • порядок расчета с арендодателем, в том числе начисление пени за просрочку;
  • обязанности участников сделки;
  • описание обстоятельств непреодолимой силы, влекущих за собой прекращение отношений между сторонами;
  • порядок разрешения возможных конфликтных ситуаций;
  • индивидуальные условия конкретной сделки.

В конце выставляется день составления соглашения. А затем оно визируется обоими участниками.

Пакет документов для регистрации. Госпошлина. Сроки регистрации

Далее, если договор подразумевает использование надела арендатором в течение 12 месяцев или более, на участников законодательно накладывается обязанность уведомить о заключении сделки государственные органы учета. Порядок процедуры урегулирован в ФЗ № 218-ФЗ, принятом 13 июля 2015 года.

Предварительно формируется пакет документов, предусмотренный 18 статьей ФЗ № 218-ФЗ:

  1. Заявление, заполненное одним из участников сделки. Образец можно скачать в Интернете.
  2. Подписанные арендные договоры обеих сторон.
  3. Паспорт кадастра, либо выписка из ЕГРН.
  4. Бумага, позволяющая идентифицировать заявителя – паспорт для физлиц. Учредительные документы для фирм.
  5. При наличии особых обстоятельств – согласие третьих лиц:
    • если собственник состоит в браке – от супруга, документ визируется нотариусом;
    • при нахождении участка в собственности администрации населенного пункта – согласие, заверенное уполномоченным лицом;
    • если недвижимость заложена – согласие залогодержателя.

Помимо этого, потребуется дополнительно оплатить пошлину в пользу государства. Согласно статье 333.33 НК РФ она составляет 2000 рублей. Чек об оплате вместе с квитанцией прикладывается к указанному перечню документов.

Рассмотрение запроса органами Росреестра занимает 7 дней. Если заявление подается в МФЦ, он увеличивается до 9.

Субаренда земельного участка

В некоторых случаях лицо, арендующее землю, может также предоставлять ее во временное пользование третьим лицам. Подобная сделка получила название субаренды.

Понятие

Сущность субаренды раскрывается в 615 статье ГК РФ. Под подобной сделкой подразумевается передача права пользования землей, возникшего на основании соглашения об аренде третьей стороне. При этом первый арендатор обязан в полном размере уплачивать установленные договором платежи арендодателю. Но теперь и он приобретает право взимать денежные средства за использование участка. Разницу между суммами наниматель оставляет себе. Истечение срока действия основного соглашения об аренде влечет за собой расторжение субарендной сделки. А продление дает возможность пролонгировать срок действия последней.

Возможность субаренды земельного участка

Соглашение подобного вида заключается при соблюдении ряда условий:

  • основной арендатор обязан донести до сведения владельца надела информацию о заключении договора субаренды;
  • новый пользователь участка должен выполнять как требования собственника, так и подписавшего соглашение арендатора.

Вопросы цены использования владения находятся в ведении арендатора. Однако действовать договор поднайма будет исключительно пока не расторгнуто основное соглашение об аренде.

Аренда земельного участка через торги

Если землевладение находится в собственности муниципалитета, то прежде чем арендовать его нужно принять участие в торгах и выйти из них победителем. Аукцион организуется органами власти, на нем обычно выставляются зарегистрированные в реестре кадастра участки, к которым подведены все необходимые инженерные коммуникации. Для участия необходимо подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.

Когда проводятся торги для получения аренды на земельный участок

Начать мероприятие можно только после выполнения всех действий, отраженных в статье 39.11 ЗК РФ. В их список входят:

  • утверждение схемы ЗУ;
  • подготовка документации, в том числе составление межевого плана;
  • постановка земли на учет в органах кадастра;
  • получение технических условий, гарантирующих возможность подключения инженерных сетей.

После этого начинается прием заявлений на участие от заинтересованных лиц. А затем назначается дата торгов.

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

  • если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
  • имуществу нанесен вред;
  • наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

  • непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
  • обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
  • имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.

Судебная практика

Наиболее распространенной причиной исков, подаваемых в отношении арендных сделок, где объектом является ЗУ, является невыплата платежей арендатору. Суд обычно при наличии правильно оформленного договора встает на сторону арендатора, как это было в деле № 307-ЭС16-4416, рассматриваемом Верховным судом РФ. Обычно судебный орган обязывает арендатора погасить взыскание и выплатить обозначенную неустойку.

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.

Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2020 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2020 году?

Важные моменты

Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.

По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.

Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.

Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.

Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.

Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

Что это такое

Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.

Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.

Кем осуществляется

Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.

Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.

Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.

Все учрежденные по первоначальному договору условия сохраняют силу. Бланк договора переуступки права можно скачать здесь.

Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.

Владелец земельного участка сохраняет право:

  • распоряжаться землей, переданной в аренду;
  • требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
  • расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
  • своевременно получать оплату.

Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.

Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям арендного соглашения.

Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.

По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.

Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.

Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.

В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.

Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной плате Со стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюдены При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиеся На данное имущество обременения
В содержании прописывается цель Перехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

  • договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
  • документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

  • объект договора;
  • арендная плата;
  • плата за переуступку;
  • срок договора;
  • предназначение участка;
  • порядок возврата участка собственнику;
  • ответственность сторон;
  • имеющиеся ограничения/обременения.

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:

  • меж юрлицами;
  • меж физлицами.

Если нужно предварительное соглашение

Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения


Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

Для госрегистрации нужны:

  • заявление;
  • договора аренды и переуступки права аренды;
  • паспорта арендатора и нового арендатора;
  • справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
  • кадастровый паспорт.

При участии в сделке юрлиц дополнительно понадобятся:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы;
  • ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Можно ли оформить сделку по доверенности

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

Действуя от имени арендатора, представитель должен иметь при себе оригинал доверенности. При взаимодействии с госструктурами подается копия доверенности, но непременно предъявляется оригинал.

Переуступка права оптимальный вариант, когда использование арендованной земли стало неактуальным.

Но такая передача должна быть правильно оформлена с соблюдением всех законодательных требований.

Компания оформляет аренду на земельный участок. Какие правила принять во внимание.

Какие требования к аренде земельных участков предъявляет земельное право

Для компаний, у которых нет собственных земельных участков, аренда такого имущества – способ получить его на время. Порядок заключения таких договора и общие нормы, регламентирующие данный вид сделок, закреплены в Гражданском кодексе РФ. Особенности аренды участков регламентированы ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Так, положениями данной нормы закреплено право иностранных граждан и лиц без гражданства быть арендаторами земли наравне с гражданами РФ. Таким образом, закон за рядом исключений не предъявляет особых требований к арендаторам.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Что касается арендодателей, то по общему правилу это владельцы земельных участков или их представители, которые вправе оформлять аренду. Вместе с тем ст. 22 ЗК РФ предусматривает возможность аренды земли, если имуществом владеет несовершеннолетний в порядке наследования. Сделку вправе совершить его законный представитель. Время аренды ограничено возрастом собственника: когда он станет совершеннолетним, понадобится новый договор.

Какие условия по ГК РФ нужно включить в документ об аренде земельного участка

Участок в аренду передают после того, как договор об этом оформят письменно. Документ должен:

  • содержать все существенные условия для признания его заключенным,
  • быть зарегистрированным в Росреестре. Регистрация не нужна, только если сделку заключают менее чем на год.

В качестве предмета сделки может фигурировать:

  • земельные участки или их части;
  • земельные доли, которые не изъяли из оборота.

Участок необходимо четко определить. В договоре перечисляют информацию:

  • о площади участка,
  • о его границах,
  • о местоположении,
  • о целевом назначении.

Кадастровый план служит обязательным приложением к соглашению.

По ГК плата за аренду земельного участка входит в существенные условия. Ее величину устанавливают:

  • стороны в договоре;
  • Правительство РФ, если речь идет об аренде государственных и муниципальных земель.

В каких случаях для аренды земельного участка организуют аукцион

Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для заключения договора проводят торги. Аукцион не нужен только в исключительных случаях (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Процедуру и порядок заключения договора регламентирует как ГК РФ, так и ЗК РФ:

  1. Инициатива об аукционе может исходить от органа власти или заинтересованных лиц.
  2. Госорган принимает решение об аукционе.

Аукцион можно провести, если участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет подключение к инженерно-коммуникационным сетям. Иначе перед торгами проводят ряд мероприятий:

  • разрабатывают и утверждают схему расположения участка,
  • проводят межевание,
  • участок ставят на кадастровый учет,
  • регистрируют права,
  • участок подключают к инженерно-коммуникационным сетям.

Работы по формированию участка будет проводить тот, кто выступил инициатором аренды земли.

Об аренде земельного участка проводят открытый аукцион: любая компания может принять участие. Но есть исключение. Торги организуют по особой процедуре, если речь идет:

  • об аренде для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, участниками которого являются только организации;
  • о предоставлении земли для ведения фермерского хозяйства, и при этом в аукционе участвуют граждане и соответствующие хозяйства.

Организаторы аукциона устанавливают:

  • время, место и порядок проведения;
  • сроки подачи заявок на участие;
  • порядок внесения и возврата задатка;
  • величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»).

Информация о проведении аукциона публикуется на официальном сайте Правительства и в его печатном издании заблаговременно. К извещению о проведении аукциона прилагается проект договор аренды.

Для участия в аукционе заинтересованные лица подают заявку, вносят задаток и предоставляют пакет документов, определенный организатором торгов. Как правило, это документы, удостоверяющие личность для физически лиц, а для организаций – свидетельства ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, устав, приказ на директора и т. п.

Аукцион об аренде участков проводится с учетом нескольких правил:

  1. Торги ведут на повышение. Выигравшим признают лицо, предложившее наибольшую плату за предмет торгов. Задаток, внесенный для участия в аукционе, учитывается при расчете по договору аренды. Если участник проиграл торги, то задаток будет возвращен в порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона.
  2. Если в аукционе принимали участие менее двух участников либо участники отсутствовали вовсе, то торги признают несостоявшимися. Ели о своем намерении получить землю в аренду на предложенных условиях заявило лишь одно лицо, то договор аренды будет заключен с ним, но не ранее чем через 10 дней после опубликования информации о признании торгов несостоявшимися.
  3. По итогам аукциона составляют протокол, который в дальнейшем служит основанием для заключения договора аренды.
  4. Результаты торгов публикуют в тех же средствах информации, что и информацию об аукционе.

Какими правами обладает арендатор земельного участка

Содержание арендных отношений сторон раскрывается через их права и обязанности. В соответствии с Гражданским кодексом арендатор имеет в отношении земельного участка те же права, что и собственник, кроме права распоряжения, что следует из самого понятия договора аренды. Положение ст. 41 ЗК РФ конкретизирует, какими именно правами собственника наделили арендатора. Это право:

  • использовать для собственных нужд общераспространенные полезных ископаемых, пресные подземные воды, а также пруды и обводненные карьеры, которые есть на участке;
  • строить жилые или нежилые здания разного назначения, если вид использования земли это допускает. При строительстве необходимо соблюдать градостроительные, строительные, экологические и иные регламенты, правила и нормативы;
  • проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • использовать плоды, посевы и посадки сельскохозкультур, а также соответствующую продукцию и доходы от ее продажи.

Помимо этого, арендатор может передать свои права и обязанности по аренде земельного участка третьему лицу. Из данного права есть исключение для арендаторов земельных участков, являющихся резидентами особых экономических зон. Если арендатор к ним не относится, он может:

  • передать арендные права в залог;
  • вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив;
  • передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока основного договора. 

Об этом следует предварительно уведомить арендодателя, но его согласиена заключение подобных сделок не требуется. Возможность передачи прав и обязанностей третьим лицам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от срока договора. Это допускают  только в случае заключения договора на срок более пяти лет.

Также у арендатора есть возможность заключить соглашение об аренде на новый срок в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ).

Как зарегистрировать сделку об аренде земли

Договор аренды земельного участка сроком более 1 года подлежит обязательной госрегистрации. Аренду участка регистрируют в органах Росреестра по месту нахождения объекта. Потребуется договор в трех экземплярах. Один экземпляр отдают в ведомство, он останется в материалах регистрационного дела. Два других отдадут участникам сделки с отметкой о регистрации. Помимо договора, подают заявление о регистрации аренды и определенный пакет документов, который, как правило, включает в себя:

  • паспорт для физических лиц и комплект регистрационных и учредительных документов для юридических лиц (ИНН, ОГРН, устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении директора и т.п.);
  • доверенность, если от имени сторон выступают уполномоченные лица;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы либо разрешение на представление участка в аренду;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на строения, находящиеся на территории земельного участка, который передается в аренду.

После подписания договора аренды земельного участка стороны лично или через своих представителей по поводу государственной регистрации. Заявление можно подать непосредственно в органы Росреестра или через МФЦ. Срок регистрации:

  • 7 дней, если заявление подали в органы Россреестра,
  • 9 дней, если через МФЦ.

Если сделка прошла предварительное нотариальное удостоверение, то сроки сокращаются до 3 и 5 дней соответственно.

На каких основаниях аренду участка можно прекратить

Прекращение арендных отношений сторон может происходить как во внесудебном порядке, так и путем обращения суд с требованием о расторжении договора. Прекращения аренды земли без обращения в суд происходит с истечением срока, на который заключался договор либо по соглашению сторон. Во втором случае необходимо подписание соответствующего соглашения.

Если инициатива прекращения договорных отношений исходит от одной из сторон сделки, то говорят о досрочном расторжении договора. Основания для расторжения аренды установлены в ГК РФ и ЗК РФ. По инициативе арендатора соглашение об аренде расторгают, если земельный участок:

  1. Невозможно использовать, так как он не был предоставлен арендатору либо арендодатель создал препятствия в использовании.
  2. Имеет недостатки, не позволяющие его использование в соответствии с целями, которые преследовал арендатор.
  3. Оказался непригодным к использованию в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

По требованию арендодателя суд досрочно прекратит арендные отношения при наличии одного из следующих оснований:

  1. Использование земельного участка не по его целевому назначению либо же такими способами и методами, которые приводят к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде либо порча земель.
  2. Невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
  3. Неиспользовании земельного участка более трех лет в случае предоставления его для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
  4. Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд.
  5. Расторжение договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении участка, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного договором.
  6. Расторжение договора о комплексном развитии территории в виду неисполнения лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
  7. Нарушение порядка и сроков внесения арендной платы.

Указанный перечень оснований не является исчерпывающим. Иные основания закрепляются сторонами в самом договоре. При этом не допускается досрочное прекращение аренды на период проведения посевных работ для земель сельскохозяйственного назначения.

Перед обращением в суд с требованием о расторжении договора аренды необходимо предварительно направить стороне уведомление о его расторжении с указанием причины расторжения в срок, определенный в самом договоре. Вне зависимости от способа расторжения арендные отношения прекращаются с момента регистрации данного события в органах Росреестра. Земля при этом должна быть возвращена собственнику по акту приема-передачи.

Читайте на тему

  • Ставка публичной аренды отличается от нормативной. Как отстоять цену
  • Четыре способа оспорить кадастровую стоимость. Какие действия помогут платить за землю меньше
  • Застройщик построил жилой дом на арендованной земле. Какова судьба участка под домом после продажи квартир

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2020 по делу № А29-5525/2017) Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст.

Продление аренды земельного участка в 2020 году

Инфо

Но Земельный Кодекс предусматривает и некоторые ограничения касательно сроков. Таковые определены для отдельных категорий земель. В п.3 ст.610 ГК говорится, что если в договоре аренды земли, для какой законодательно предусмотрено ограничение срока, не указана длительность договора или таковая превышает допустимый предел, то договор считается заключенным на максимально возможный срок.

Возможна ли пролонгация Продление соглашения требуется по его истечении. Пролонгировать сделку возможно посредством заключения дополнительного соглашения, когда в договоре указана точная дата завершения.

Как продлить договор аренды правильно? При оформлении соглашения важно четко сформулировать новый срок, на какой правоотношения продляются, либо прописать условие о продлении на неопределенное время. Желательно избегать в соглашении фразы вроде «на тот же период».

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2020 — образец

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  • Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п.
    2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  • Как продлить договор аренды земли
  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду. Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Важно

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет. Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят. 3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Договор аренды земельного участка

Здесь подробно рассмотрены такие вопросы, как:

  • понятие договора аренды;
  • стороны договора;
  • объект договорных отношений;
  • длительность сделки;
  • права, обязанности, ответственность участников;
  • регистрация сделки;
  • порядок расторжения и прочее.

Что касается отдельных нюансов, характерных именно для земли, то оные регламентированы Земельным Кодексом. В частности, это категории земель, виды разрешенного использования и т.д.

Порядок заключения договора аренды земельного участка Договор об аренде земли оформляется после того, как стороны сделки устно обсудят все важные моменты будущего взаимодействия. После этого достигнутые договоренности излагаются на бумаге.

При этом в процессе составления стороны вправе редактировать содержание, добавляя иные условия или исключая таковые.

Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст.
607

ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ.

Внимание

Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04. Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы.

Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Договор аренды земельного участка на 2020 год

Для этого подается оригинал договора и документы заявителя. Сведения о сделке вносятся в ЕГРН. В дальнейшем аренда выступает в качестве обременения объекта.

Из особенностей регистрации договора аренды земли, нужно отметить то, что участие юрлица требует непременного обращения в Росреестр, независимо от срока правоотношений. А вот договор бессрочного характера регистрировать не обязательно и документы в Росреестр подаются по желанию участников. Госпошлина за регистрацию в 2020 году составляется 2 000 рублей для физлица и 22 000 рублей для юрлица. Взыскание задолженности по такой сделке По договору аренды арендатор обязан регулярно выплачивать арендные платежи.

Как правило, оплата вносится ежемесячно. Но не всегда участники сделки выполняют обязательства. Если арендатор затягивает с платежами, то взыскать их можно в судебном порядке.

Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ. Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
  2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

9.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас.
Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске. Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить. Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства. Оформлением прав собственности занимается Росреестр. Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить: • действующий договор аренды,• разрешение на строительство,• техническую документацию на объект незавершенного строительства,• документ, удостоверяющий личность,• квитанцию об оплате госпошлины.

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы.

Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу. Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

  1. Срок договора.

В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству. Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе
. Из этого правила есть исключения. Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию;б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: