Нарушение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — в 2022 году

Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.

Законодательная база

Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции. Во-первых, определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения. Затем встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру. И третий пункт – целесообразно ли это.

Регламентируется процедура внесения таких изменений двумя кодексами РФ: Градостроительным N 190-ФЗ и Земельным N 136-ФЗ, а также Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. с изменениями от 2017 года. Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.

Виды разрешенного использования земельных участков

Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, это земли:

• населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
• сельхозназначения с ограничением по использованию;
• отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
• заповедные и охраняемые территории;
• лесничеств, охраняемых зон вблизи водоемов;
• участки запасного назначения.

Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.

Если говорить о видах использования, то это фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе. Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.

Самые популярные виды разрешенного использования наделов:

• осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
• ЛПХ;
• организации садоводства и огородничества;
• крестьянско-фермерской деятельности;
• ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.

Как изменить ВРИ участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

• Выписка из ПЗЗ о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
• Градостроительный план.
• Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка;

ВРИ земель разделены на три группы:

• основные;
• условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
• вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2022.

Возможные проблемы

На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2022 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.

Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.

4.  Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5.  Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.

При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

1. Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
2. Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.

Форма обращения для изменения ВРИ участка земли является заявительной. Это значит, что собственник или арендатор должен подать в орган, обладающий полномочиями по решению этого вопроса, заявление по установленной форме.

В нем обязательно указываются:

• характеристики надела, сведения о нем;
• точное положение;
• форма собственности;
• характеристики кадастрового учета и технические данные;
• срок пользования или владения;
• причины изменения вида разрешения на землю.

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.

Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень. Поэтому необходимо заранее побеспокоиться о том, чтобы он был полным.

Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Решение вопроса в кадастровой службе

В орган кадастра или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:

• при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
• планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.

Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии перечисленных документов:

• удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
• устанавливающих право на земельный надел;
• полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).

Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.

Изменения в учетные данные кадастра должны вноситься в срок 23 рабочих дня от момента передачи в уполномоченный орган документов.

Решение вопроса в местной администрации

В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

• проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
• приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

• паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
• выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр.лица или ИП;
• бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
• когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
• схема расположения земельного участка

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.

Запросить необходимые документы дополнительно (кадастровый паспорт участка, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы) администрация может самостоятельно. Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.

Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.

Заказ госуслуги

По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:

1. При личном обращении в МФЦ;
2. Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;
3. Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте mos.ru.

Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг. Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.

Земельный участок обладает особой ценностью среди прочего возможного имущества. Важно понимать, что при оформлении недвижимости в собственность на хозяина накладывается определенные обязательства, связанные с целевым использованием приобретенной площади.

Для регулирования деятельности собственника существует отдельные статьи в нормативно-правовой системе страны. В случае нарушения их аспектов гражданин будет привлечен к административной ответственности с последующим наложением штрафных санкций.

Важно понимать нюансы допустимой деятельности и тонкости возможных изменений, так как наказание может иной раз приобретать значительные суммы.

Определение понятий

В положениях статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка устанавливается на основании принадлежности к той или иной группе и статуса к эксплуатации. В приказе Минэкономразвития РФ № 540 в точности определяются наименования категорий разрешенного использования и варианты, в соответствии с которыми является возможным использование земли.

С начала 2015 года все подобные виды рассматриваются и утверждаются лишь Классификатором. До этого такую власть могли применять и органы местного самоуправления. Но вследствие их деятельности произошло существенное расширение вариантов по содержанию правовых режимов в отношении земли, что повлекло за собой возникновение неточностей и путаницы.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

Нормы закона о нарушении вида разрешенного использования земельного участка

Статья 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ определяет основные моменты, касающиеся нарушения вида разрешенного использования земельного участка.

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению

В соответствии с аспектами данного закона виновные лица несут административную ответственность. В частности, они привлекаются к уплате административного штрафа. При этом суммы зависят от статуса лица, а также от кадастровой

стоимости участка

.

Для рассмотрения общих положений о недвижимости и возможных нюансах стоит обратиться к актуальным положениям Земельного кодекса РФ.

Какая грозит ответственность

Что касается наказаний за совершение нарушения вида разрешенного использования земельного участка, то они опираются на регламент статьи 8.8 и 23.21 КоАП РФ.

Статья 23.21. Органы, осуществляющие государственный земельный надзор

По положениям данных актов в случае несоответствия деятельности владельца участка, назначение которого основывается на сельскохозяйственном секторе, на него возлагаются следующие последствия:

Помимо финансового взыскания, виновнику предоставляется предписание, в котором отражены основные пункты требований, устанавливающих обязательство привести земельные участки в первоначальный вид – на данную операцию отводится ограниченный период.

По его окончании специальная комиссия в лице сотрудников администрации осуществляет повторную проверку объекта правонарушением, после чего оформляется новый акт по выведенным данным. Результаты процедуры позволяют окончательно признать решение администрации реализованным или же привлечь ответственных к дополнительным мерам в случае неудовлетворительного исполнения первоначального вывода.

Наказание за рецидив

Не для всех виновных лиц считается достаточным первое взыскание – многие нарушители повторно с полным осознанием последствий идут на противоречие с законом.

В таких ситуациях законодательством предусмотрена повышенная мера наказания:

Стоит учитывать, что подобные меры взыскания являются актуальными не только в случае повторной реализации нарушения, но и при игнорировании решения административных органов.

Поэтому при возникновении предпосылок к нарушению установленных предписанием сроков, нарушитель должен обратиться в соответствующие структуры с заявлением о предоставлении отсрочки перед проведением повторной проверки комиссией. При этом в запросе необходимо отразить уважительные причины несоответствия пунктам решения, по которым уполномоченные сотрудники смогли бы принять документ к рассмотрению.

Дополнительно при возникновении рецидива и получении повторного предписания нужно понимать, что нарушение закона в третий раз будет рассматриваться уже в ходе судебного разбирательства.

В таком варианте развития событий с виновного будут стребованы все невыплаченные суммы штрафов с учетом процентов за несвоевременный взнос. Что касается доведения земельного участка до первоначального вида, то данные работы выполняются за счет средств собственника ЗУ в принудительном порядке.

Судебная практика

Судебная практика по делам о несоответствующей законам реализации земельного участка обладает достаточно противоречивыми свойствами. Подобное связано в первую очередь с тем, что истцам зачастую сложно обеспечить разбирательство необходимыми доказательствами по факту выявленных нарушений (как пример: участок, предназначенный под ИЖС, используется для получения предпринимательской прибыли).

Для уточнения статуса сложившейся ситуации следует разобрать одно из судебных дел, в котором уполномоченное лицо приравнивает зарастание участка сорной травой к невыполнению условий по виду разрешенного использования земли.

Общество подало исковое заявление в суд для того, чтобы оспорить решение администрации о наложении на него штрафа в размере 40 тысяч рублей. Привлечение к ответственности было произведено по причине наличия на участке, предназначенном под сельскохозяйственные нужды, сорной травы.

Необходимость иска общество объяснило тем, что земля была приобретена в октябре, когда проведение с/х деятельности сильно затруднено. Также в соответствии с Федеральным законом № 101 двухлетний период на освоение земель не истек.

В ходе анализа предоставленных обществом материалов сотрудники судебных органов отказали истцу в возбуждение дела. Такое решение основывается на том, что безынициативность общества отразилась в игнорировании правил по улучшению почв и обеспечению выполнения мероприятий по поддержанию качественного статуса площади.

При этом при оформлении участка под сельскохозяйственные нужды заявитель был осведомлен о необходимости поддерживать землю в соответствующем состоянии. Что касается времени для выполнения такой деятельности, то его было достаточно – в распоряжении общества был период с октября по май.

При рассмотрении дел, касающихся непосредственно понятия «нецелевое использования», можно сказать, что в данной сфере также нет общепринятых норм.

К примеру, один суд определяет целевое пользование как непротиворечивое задачам его приобретения. Иной же в первую очередь определяет допустимость небольших изменений – главное, чтобы направление работ происходило в рамках установленной цели. Как итог: какого-либо существенного основания для привлечения к административной ответственности нет.

Так, фирма смогла опровергнуть административное решение о привлечении к ответственности. Такая возможность стала доступной по причине того, что компания приобрела участок под строительство мотеля, но в итоге было возведено офисное здание с вышкой. Судебные органы вывели, что это является несущественным изменением, поэтому не считается противоречащим общему направлению использования земель поселения.

В случае явного нарушения установленных целей по реализации ресурсов участка суд принимает сторону Росреестра.

Так, предприниматель получил землю под осуществление застройки многоэтажными зданиями с соответствующим градостроительным планом. Но вместо них были возведены объекты недвижимости коммерческой направленности. Незамедлительно последовало наложение административной ответственности и штрафа.

Предприниматель решил обжаловать санкции должностных лиц путем подачи искового заявления в суд с указанием того, что возведенные магазины выполняют роль вспомогательных объектов для обеспечения комплексности при построении жилых зданий. Однако судебные органы при рассмотрении дела пришли к выводу, что данный аргумент не считается достаточно убедительным, поэтому освобождение от ответственности истец не получил.

Итак, использование земельных участков в России не по назначению является противоправным действием, поэтому ответственное лицо будет привлечено к штрафным санкциям. Также стоит понимать, что является недопустимым и неиспользование полученной площади по установленным направлениям (будь то сельскохозяйственное предназначение или требования по улучшению состояния земель).

В случае полного игнорирования законодательства страны владелец земельного участка может вовсе потерять свою недвижимость – имущество будет направлено в пользование государство, которое по своему разумению распорядится им после приобретения. Подобный исход возможен только в единичных ситуациях, когда собственник раз за разом нарушает нормы, несмотря на предписания суда.