Как регулирует 44-ФЗ аренду земельного участка в 2022 году

Регулирует ли Федеральный закон №44-ФЗ вопросы по аренде земли? Как проводить такую закупку?

Как работать с электронными торговыми площадками

Оксана Баландина, шеф-редактор Системы Госзаказ

С 1 июля 2022 года по 1 января 2022 года у заказчиков переходный период – разрешено проводить и электронные, и бумажные процедуры. С 2022 года конкурсы, аукционы, котировки и запросы предложений на бумаге запретят, кроме восьми исключений.
Читайте, какие закупки проводить на ЭТП, как выбрать площадку и получить электронную подпись, по каким правилам заключать контракты в переходный период и после.

Узнать больше

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона № 44-ФЗ, данный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с ч. 1, 4 и 5 ст. 15 Закона № 44-ФЗ (далее — контракт). Соответственно, об обороте земельных участков речь не идет.

В ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», указано: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.» Действие Закона № 101-ФЗ не распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Для получения полного доступа к порталу ПРО-ГОСЗАКАЗ.РУ, пожалуйста,

зарегистрируйтесь

. Это займет не больше минуты.
Выберите социальную сеть для быстрой авторизации на портале:

В свою очередь, в ч. 1 ст. 27 Земельного кодекса РФ указано: оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В ч. 3 ст. 279 ГК РФ указано: решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с Земельным кодексом РФ, т.е. «выкуп» земельных участков осуществляется с учетом его требований, особенностей, порядка), но не в рамках Закона № 44-ФЗ.

Таким образом, продажа земельного участка не регламентируется Законом № 44-ФЗ, и соответственно применять Закон № 44-ФЗ при реализации такого участка не нужно.

Нет, положениями Закона № 44-ФЗ не регулируются вопросы по аренде земли.

В свою очередь, отмечаем, что положениями Закона № 44-ФЗ предусмотрены закупки по аренде нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд, а также аренда жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.

Журнал

«Госзакупки.ру»

— единственный журнал, на страницах которого практические разъяснения дают не только ведущие эксперты отрасли, но и специалисты ФАС России и Минэкономразвития России.

Подписаться по акции >>

Можно ли закупку, которая будет объявлена в январе 2022 года, включить в план-график 2022 года?

Отвечает Оксана Баландина, шеф-редактор Системы Госзаказ

Нет, нельзя. Если закупку объявите в 2022 году, то включите такую закупку в план-график 2022 года. В план-график включают закупки, по которым извещения либо приглашения принять участие в закупке будут размещены или направлены в течение года, на который утвержден план-график. В план-график также включают закупки у единственного поставщика, контракты с которым будут заключены в течение года, на который утвержден план-график.
Вывод следует из части 11 статьи 21 Закона № 44-ФЗ, пункта 6 Правил из постановления № 553, пункта 8 Требований из постановления № 554.

Из рекомендации «Как подготовить план-график: пошаговая инструкция»

Задайте вопрос эксперту Системы Госзаказ

Как известно земля может находиться в собственности у частных лиц, предприятий или организаций, государства. В большей степени государственной землей распоряжаются муниципальные органы, которым она передается для управления, восполнения нужд населенного пункта и граждан, для размещения на ней важных государственных объектов и т. д.

Выкупить

или взять в

безвозмездное пользование

землю не всегда возможно не только у государства, но и у других собственников. Ситуация, когда на земле, права собственности которой имеет определенное лицо, расположено имущество, принадлежащее другому, нередки.

У собственника объекта, а это может быть не только частный дом или коммерческое здание, но и завод, крупное предприятие, строение любых масштабов, госучреждение остается единственная возможность – взять землю в аренду. Участниками сделки являются арендодатель (поставщик, подрядчик) – государство с одной стороны, заинтересованное лицо (арендатор, заказчик) — с другой.

Соглашение между участниками должно заключаться без применения конкурентных способов, которыми можно определить поставщика, или с применением таких критериев. Поэтому законодатель указывает на договор об аренде земельного участка по 44-ФЗ.

Конечно, речь идет о предприятиях стратегического значения, которые восполняют государственные и муниципальные нужды, именно они нуждаются в том, чтобы арендовать землю.

В федеральном законе рассматривается вопрос контрактной системы, когда приходится закупать товары, услуги или работы, чтобы обеспечить нужды муниципалитета или государства.

Этого же мнения придерживается Минфин и ФАС России, которые указывают на то, что различные предприятия, в том числе и унитарные, чтобы осуществить хозяйственное или оперативное управление должны брать землю в аренду у государства или муниципалитета.

Единственный поставщик (арендодатель участка) − это муниципалитет или государство. Заказчику (арендатору) при заключении сделки на конкурентной основе требуется за 5 дней до момента заключения контракта разместить в единой информационной системе сведение о том, что он будет делать закупку.

Кроме этого заказчик за 1 день уведомляет контрольный орган о том, что состоится заключение контракта, т. е. закупка. К письменному уведомлению он прилагает копию контракта и обоснования для его заключения.

Минэкономразвития в своем Письме №ОГ-Д28-9907 (19.08.16) и федеральный закон №44 (05.04.13) в ст. 1 п. 2 указывают, что закупка услуги по аренде земли должна осуществляться у единственного поставщика, чтобы избежать коррупции и других злоупотреблений. Согласно ст. 93 (пп. 1 пп. 4) такая закупка по аренде участка может осуществляться на сумму не более 100 тыс. руб.

Условия насчёт аукциона и торгов

Согласно ст. 1 Закона искать арендодателей, чтобы заключить контракт, можно также строго по механизму, описанному законодателем.

Для этого заказчик может провести:

открытый конкурс;
аукцион;
запросить котировки;
запросить предложения.

Каждую ситуацию можно рассмотреть отдельно:

Торги для выбора поставщика. Для проведения открытого конкурса в 2022 году требуется в ЕИС разместить информацию, т. е. сообщить о закупке неограниченному количеству лиц. Когда проводится открытый конкурс, выпускается конкурсная документация, разработать которую может только соответствующая компания. Если кому-то из заявителей на участие непонятны положения документации, он имеет право оформить запрос о разъяснениях. Ответ требуется направить в течение 2 дней.
Второй способ для заключения договора аренды – это аукцион. Информация о закупке, которую планирует осуществить заказчик, также предоставляется через ЕИС. Провести аукцион можно, если:
- есть возможность описать объект (земельный участок), который требуется закупить;
- предусмотрены критерии для выбора победителя, они могут выражаться в денежной или материальной форме.
Наиболее популярными сегодня являются аукционы, которые проводятся на электронных площадках, размещенных на специализированных сайтах. Для участия заявителю требуется пройти аккредитацию.
Через запрос котировок также может быть определен подрядчик. Информация является общедоступной, но побеждает тот, кто предлагает низкую цену аренды.
Запрос предложений практически не отличается от запроса котировок. Но победителем становится не только тот, кто предложит низкую цену, но и лучшие условия для аренды.

Особенности аренды земельного участка по 44-ФЗ

Аренда земельного участка по 44-ФЗ имеет свои особенности, за разъяснениями необходимо обращаться к положениям самого Закона:

Согласно ст. 1, ч. 1, п. 3 заключать можно гражданско-правовой договор, предметом которого должна выступать недвижимость. Гражданский кодекс (ст. 130, п. 1) дает определение недвижимости – это строения и земельные участки, их части. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
В Земельном кодексе в 4-й главе устанавливаются основания для передачи во владение или собственность государственных, муниципальных участков. В ЗК, ст. 39.1, п. 1 говорится, что земля может быть передана по договору аренды, хотя существуют и другие виды соглашений.
Заключать договор аренды без торгов следует, когда арендатором выступает собственник здания или сооружения, помещения, расположенного на земле, или лицо (исполнитель), которому объект недвижимости предоставлен для хозяйственного ведения или оперативного управления (ЗК, ст. 39.20) с целью восполнения муниципальных, государственных нужд. Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение
Согласно положениям ФЗ № 135 (26.07.06) «О защите конкуренции» (ст. 17.1, ч. 1−2) заключить договор аренды путем проведения аукциона или конкурса нельзя на имущество, которым следует распоряжаться в соответствии с Земельным кодексом.
В ЗК, ст. 39.2 указано, что предоставлять земельные участки могут государственные и муниципальные исполнительные органы, но в пределах своей компетенции, что должно соответствовать положениям ЗК, ст. 9−11.
Распоряжаться государственной землей может Россия, субъект РФ, орган местного самоуправления (ЗК, ст. 9−11, п. 2).

Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений

Статья 9.1. Передача осуществления полномочий федеральных органов исполнительной власти в области земельных отношений

Статья 10. Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений

Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

Детали контракта

Закупка товаров, работ или услуг, направленных на обеспечение государственных или муниципальных нужд должна осуществляться на основании законодательства РФ, которое способно регулировать гражданские отношения, в частности:

Конституции;
Гражданского кодекса;
Бюджетного кодекса;
федеральных законов.

Все нормы и права, указанные в законодательных актах по данному вопросу, должны находиться в согласии с основным Законом №44.

Нельзя применить положения Закона и заключить контракт на аренду земли в случае, когда:

Оказываются услуги международным финансовым организациям, которые созданы на основании международного договора, где одной из сторон является РФ.
Происходит закупка услуг для обеспечения лиц, которых охраняет и защищает государство согласно ФЗ №119 (20.08.04) и ФЗ №45 (20.04.95).
У государства есть план закупить драгоценные металлы или камни для пополнения Госфонда РФ.
Назначается адвокат для участия в гражданском или административном судопроизводстве, когда привлекается данный специалист для оказания юридической помощи гражданам на бесплатной основе.
Происходит закупка товаров и услуг (аренда земли) избирательной комиссией (участковой или территориальной, окружной), когда полномочия на нее возложены муниципальным образованием и законодательством РФ.

В соответствии с Законом, ст. 24, ч. 1 подрядчик или исполнитель по выполнению арендных отношений должен быть определен на конкурентной основе, если отношения не заключаются только с единственным поставщиком.

Мнения и замечания от специалистов

У федеральных властей, которые непосредственно распоряжаются государственным имуществом, есть на этот счет свое мнение.

Министерство финансов и Федеральная антимонопольная служба (ФАС) обозначили свои позиции в отношении положений Закона в связи с постоянными вопросами, которые поступают от заказчиков (арендаторов земли):

В соответствие с ЗК, ст. 99.6, п. 2, пп. 9 следует предоставить заказчику землю без торгов. Последний должен иметь право на заключение договора аренды с исполнительным органом, который уполномочен предоставить участок (ФЗ №44, ст. 93, п. 1).
Согласно ФЗ №44, ст. 93, ч. 1, п. 6 для заключения договора аренды без торгов на участке должны располагаться строения, которые принадлежат заказчику. Сфера деятельности арендатора – это хозяйственное ведение или административное управление.
В других случаях возможна закупка аренды на конкурентной основе.
Когда предприятие, в том числе и унитарное, заключает договор на аренду государственной земли, то необходимо руководствоваться только положениями ФЗ №44.

Главная
Контракт

Автор: Ильина Яна 11 июля 2017

Закон о контрактной системе предусматривает возможность заключить договор аренды нежилого помещения. Рассмотрим, как это сделать.

Аренда помещений по 44 ФЗ

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, это передача арендодателем во временное владение и пользование здания или сооружения другой стороне по соглашению.

Закон о контрактной системе регулирует вопросы, в том числе, найма недвижимого имущества. Так, статьей 93 регулируется аренда нежилых помещений по 44 ФЗ. Важно отметить, что предполагается именно аренда нежилого помещения 44 ФЗ в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также найма жилых помещений предприятиями-заказчиками, которые осуществляют деятельность на территории иностранного государства.

Таким образом, аренда по 44 ФЗ возможна как при заключении рассматриваемого соглашения с единственным поставщиком (на основании статьи 93), так и путем проведения конкурентных процедур (электронный аукцион, запрос котировок).

Напомним, что для закупки у единственного поставщика необходимо документально обосновать невозможность или нецелесообразность использовать другие способы закупки, а также обосновать стоимость контракта. Обеспечение исполнения такого соглашения устанавливается заказчиком по его усмотрению.

При проведении конкурентных способов закупочных процедур следует руководствоваться положениями 44 ФЗ, которые регламентируют порядок и сроки проведения той или иной процедуры, при этом важно максимально точно описать необходимое здание или нежилое помещение.

Заключение договора аренды

Как известно, при заключении любого соглашения, необходимо указать все его существенные условия (в случае, если данные условия отсутствуют, то договор не будет считаться заключенным).

В рамках соглашения о пользовании нежилым или жилым объектом недвижимости к таковым относятся:

стороны договора (наименование и их реквизиты);
объект найма (сведения, которые позволяют идентифицировать имущество), как правило, это адрес объекта, номер, функциональное назначение, площадь;
размер платы за найм.

Обращаем внимание, что стоимость за использование недвижимого имущества может включать стоимость пользования земельным участком, на котором расположен объект. Исходя из этого, в положения контракта могут включить условие об использовании земельного участка. При этом следует иметь ввиду, что это не означает возникновение прав на земельный участок. Также, если контрактом не определено передаваемое право пользования на земельный участок, то данное право передается на срок найма здания (сооружения).

Важно также обратить внимание на оплату коммунальных услуг при заключении договора пользования с единственным поставщиком. Данное обстоятельство, а именно возмещение затрат на коммунальные ресурсы, может быть предусмотрено самим контрактом. Также заказчик может заключить отдельный контракт на поставку коммунальных ресурсов с единственным поставщиком.

Необходимо указать, что соглашение о найме недвижимого имущества нужно заключить в письменной форме. А если оно заключается на срок более одного года, необходимо пройти обязательную государственную регистрацию. Для этого необходимо обратиться в регистрирующий орган и сдать пакет документов на регистрацию (заявление, договор пользования нежилым помещением, кадастровый паспорт).

Образец договора аренды по 44 ФЗ

Ниже Вы можете ознакомиться с типовым соглашением о пользовании нежилым сооружения по 44 ФЗ.

Скачать

Департамент бюджетной политики в сфере контрактной системы Минфина России (далее — Департамент), рассмотрев обращение по вопросу о применении положений Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о контрактной системе) в части при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, сообщает следующее.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 1 Закона о контрактной системе данный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, связанные с заключением гражданско-правового договора, предметом которого является в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе земельные участки.

На основании изложенного при заключении заказчиком (в том числе унитарным предприятием) договоров аренды земельных участков, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежит применению Закон о контрактной системе.

По вопросу заключения заказчиком договора аренды земельного участка, который находится в государственной, муниципальной собственности и на котором расположены здания, сооружения, принадлежащие заказчику на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, позиция Минфина России и ФАС России содержится в совместном письме от 28.06.2017 N 24-04-01/ВН-28711, N РП/43555/17, в соответствии с которым земельный участок в случае, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), может быть предоставлен заказчику без проведения торгов, который, в свою очередь, имеет право заключить договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление такого земельного участка, на основании пункта 6 части 1 статьи 93 Закона о контрактной системе без применения конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя).

По вопросу заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Департамент считает возможным сообщить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона о контрактной системе законодательство Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Бюджетного кодекса Российской Федерации и состоит из Закона о контрактной системе и других федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в части 1 статьи 1 Закона о контрактной системе. Нормы права, содержащиеся в других федеральных законах и регулирующие указанные отношения, должны соответствовать Закону о контрактной системе.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с частью 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 39.20 ЗК РФ если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке (содержание понятия установлено в части 2 данной статьи), принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с частью 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, в соответствии с частью 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 статьи 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии с частью 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 статьи 39.20 ЗК РФ, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

В соответствии с позицией, отраженной в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015, при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы.

На основании изложенного, учитывая установленные законодательством Российской Федерации особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, в том числе предусматривающие случаи обязательного заключения договора аренды, а также положения части 1 статьи 2 Закона о контрактной системе, Департамент полагает возможным заключение заказчиком договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление такого земельного участка, на основании пункта 6 части 1 статьи 93 Закона о контрактной системе.

При этом Департамент обращает внимание, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка должен соответствовать требованиям Закона о контрактной системе, в том числе предъявленным в статьях 34, 95 Закона о контрактной системе.