Как проводится оценка земельного участка в 2022 году

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

Физические лица заказывают оценку земли, как правило, при необходимости получения ссуды под залог имущества, при передаче объектов с целью установления величины налога, подлежащего оплате, при оформлении наследства, а также при разделе собственности.

Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.

Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

• при реализации надела;
• при заключении соглашения об аренде;
• при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
• при реализации строительных проектов на участке;
• для представления подтверждающих бумаг в суд;
• в случае развода супругов либо оформления наследства;
• при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Важные условия

Кто становится субъектом

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

• физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
• юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
• юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
• органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

Наличие права на это

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Таким документом является непосредственно отчёт об оценке земли. Он может предоставлен либо в виде акта, либо в форме справки, которая отражает результаты осуществлённых расчётов.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

• местонахождение участка;
• внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
• спрос на землю в конкретной зоне;
• полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

• доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
• метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
• остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

Прочие детали проведения

Необходимые документы

У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

• документация на землю;
• план участка;
• бумаги на построенные сооружения;
• документация БТИ;
• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта

Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Общий порядок

Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

• площадь земли;
• её местонахождение;
• задачи, поставленные перед специалистами.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2022 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

Нюансы отчёта

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

• данные о цене объекта;
• описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
• объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

Кроме того, информация в отчете должна быть подана таким образом, чтобы любое заинтересованное лицо могло без проблем понять содержание отчёта.

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

• в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
• данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
• расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
• не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

• вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
• упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
• привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
• показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
• прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

Перераспределение земельных участков

в 2022 году регулируется специальными постановлениями правительства.

Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.

Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.

В минувшем январе комиссии по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости, работающие при Росреестре, рассмотрели 259 заявлений в отношении 405 объектов. Это в 2,5 раза больше, чем в январе 2017 года. В прошлом году, как сообщили «Российской газете» в Росреестре, было подано 54,7 тысячи заявлений на оспаривание стоимости более 100 тысяч объектов недвижимого имущества (квартир, дач, гаражей, земли), что на 7,5 процента больше, чем в 2016 году. Каждое второе обращение удовлетворили.

С одной стороны, 54 тысячи обращений за год в масштабах сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), куда внесено 161,8 миллиона объектов, — капля в море (0,06 процента). С другой стороны, число людей, не довольных оценкой жилья или земли, увеличивается. Ведь именно кадастровая стоимость недвижимости с 2015 года играет определяющую роль в расчете налога на имущество и землю. Одно дело, когда она рассчитана в разумных пределах и с трех миллионов рублей в год придется заплатить 500 рублей имущественного налога, но совсем другое, когда «однушку» в 33 «квадрата» где-нибудь в среднем Подмосковье оценят в десять миллионов, при том что ее рыночная цена сегодня не превышает этих самых трех миллионов.

Такие ошибки, как поясняют в Росреестре, случаются из-за несовершенства процедуры самой оценки. Как напоминают в ведомстве, до 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. В ведомстве признают, что оценщики со своей задачей справились плохо.

О массовых ошибках в расчетах в Послании к Федеральному Собранию напомнил президент России Владимир Путин: «Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ, — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали».

Теперь предстоит работа над ошибками: «Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости, — поставил задачу президент. — В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро в первом полугодии текущего года».

Даже когда собственнику удается снизить кадастровую цену недвижимости, она актуальна лишь два-три года

Пока же, как рассказал «Российской газете» адвокат Павел Ивченков, у недовольных кадастровой оценкой россиян есть два способа ее оспорить. Самый простой — это обратиться именно в комиссии по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости, которые работают при каждом региональном управлении Росреестра. Подробный порядок обращения можно найти на сайте ведомства. По утвержденному регламенту, спор решается в течение месяца. Если решение не удовлетворяет человека, то он вправе дальше обратиться уже в суд.

О сложных вопросах кадастровой оценки эксперты «РГ»

рассказывают

в рубрике «Юрконсультация»

Правда, для того, чтобы доказать, что 6 соток или 30 квадратных метров не стоят столько, во сколько их оценили, надо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости объекта. «Проведение такой процедуры и подготовка отчета обойдется в Москве примерно в десять тысяч рублей, — поясняет Ивченков. — При этом эксперт, осуществляющий оценку стоимости недвижимости, должен соответствовать хотя бы минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков, а также застраховать свою профессиональную ответственность».

Партнер московского юридического бюро Дмитрий Шевченко также добавляет, что в целом процесс пересмотра кадастровой стоимости может занять до полугода. Если дело доходит до суда, то будет назначена повторная экспертиза, оплатить которую должен опять же истец. К тому же стоит помнить, что даже когда удается снизить цену недвижимости, она будет актуальной до нового пересчета кадастровой стоимости — то есть два-три года (государственная оценка недвижимости проводится в городах федерального значения раз в два года, а во всех остальных — раз в три года). А дальше человеку снова придется бегать по комиссиям и судам.

В Росреестре надеются, что снять все эти проблемы поможет новый Закон «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января прошлого года, но пока что действовал в режиме переходного периода. В этом году новые правила госоценки недвижимости будут применяться в 35 регионах. Полностью переход должен завершиться до 1 января 2022 года.

10 тысяч рублей придется потратить собственнику земли или квартиры, если он не согласен с оценкой стоимости своей недвижимости. Именно столько стоит сегодня экспертиза

Суть изменений в том, что теперь кадастровую оценку недвижимости будут делать не частные компании, а государственные оценщики. Они будут являться сотрудниками новых бюджетных учреждений, которые должны создавать региональные органы власти. Росреестру же отведена роль арбитра за проведением кадастровой оценки. «В этой роли мы видим себя не только в качестве проверяющего, но и в качестве центра обмена опытом для повышения компетенции бюджетных учреждений», — подчеркивают в ведомстве. При этом с 2022 года станет доступным инструмент корректировки кадастровой стоимости с применением индекса рынка недвижимости. Это позволит автоматически снижать кадастровую стоимость на величину изменения этого индекса без проведения новой оценки.

Инфографика: Инфографика «РГ» / Леонид Кулешов / Ольга Игнатова