Детали правового регулирования аренды земельных участков в 2022 году

Распоряжение от 23 июня 2022 года №1261-р. Для устранения существующей неопределённости в правовом регулировании вопросов определения видов разрешённого использования земельных участков Земельный кодекс предлагается дополнить главой, регулирующей на системной и комплексной основе вопросы установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков.

Документ

Распоряжение от 23 июня 2022 года №1261-р

Проект
федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской
Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях
совершенствования определения видов разрешённого использования земельных
участков)» (далее – законопроект) внесён Минэкономразвития России.

В
настоящее время существует неопределённость в правовом регулировании целого
ряда вопросов, касающихся установления и изменения видов разрешённого
использования земельных участков.

Цель
законопроекта – установить единообразный порядок определения видов разрешённого
использования земельных участков, сократить количество споров в связи с
противоречиями, возникающими при определении видов разрешённого использования
земельных участков, при их предоставлении и образовании.

Законопроектом
предлагается дополнить Земельный кодекс главой, регулирующей на системной и
комплексной основе вопросы установления и изменения видов разрешённого
использования земельных участков.

В
частности, предусматривается определение понятия «разрешённое использование
земельного участка», его видов (основной, вспомогательный, условно
разрешённый).

Предлагается
установить случаи, в которых использование земельных участков допускается вне
зависимости от установленных видов их разрешённого использования, а также
случаи, в которых использование земельных участков допускается только в
соответствии с видами разрешённого использования, предусмотренными
документацией по планировке территории в целях её комплексного и устойчивого
развития, размещения объектов федерального, регионального или местного
значения.

Предусматривается,
что установление и изменение видов разрешённого использования земельных
участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, являющихся
сельскохозяйственными угодьями, осуществляется в порядке, установленном законом
субъекта Федерации, с учётом ограничений, предусмотренных Земельным кодексом в
отношении земель сельскохозяйственного назначения. Это позволит устранить
правовой пробел в регулировании вопросов установления и изменения видов
разрешённого использования таких земельных участков.

В
целях предотвращения злоупотреблений при использовании земельных участков
законопроектом предлагается установить запрет для арендаторов и
землепользователей на изменение видов разрешённого использования земельных
участков, за исключением случаев, когда они являются собственниками
расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости либо
государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.

Также
предлагается установить возможность и определить порядок прекращения прав на
земельные участки, ранее установленный вид разрешённого использования которых
не соответствует регламенту использования территории, если такое использование
опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов
культурного наследия.

Кроме
того, по результатам анализа правоприменительной практики предлагается уточнить
отдельные положения Земельного кодекса и других федеральных законов, касающиеся
образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности.

Устанавливается
возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном
крестьянскому (фермерскому) хозяйству. При этом в целях недопущения
злоупотребления этим правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного
назначения предусматривается ряд ограничений. А именно вводится запрет
образования земельного участка под таким домом и его перепродажи.

Действие
норм о выкупе и заключении новых договоров аренды земельных участков,
используемых для сельскохозяйственного производства, распространяется на
земельные участки, образованные из этих земельных участков, в целях защиты прав
и законных интересов их арендаторов.

Устанавливается
возможность выкупа гражданами земельных участков, арендуемых для личного
подсобного хозяйства, ведения садоводства и огородничества, при условии их
надлежащего использования в течение определённого срока.

Предусматривается
право арендаторов зданий и сооружений приобрести без торгов на праве аренды
земельные участки, на которых расположены такие здания, сооружения.

Вводятся
нормы, направленные на исключение злоупотреблений при проведении аукционов по
продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды и
предусматривающие недопущение затягивания сроков проведения аукционов и
ограничение участия в них недобросовестных участников.

Регулируются
вопросы приобретения прав на земельные участки, расположенные в границах полосы
отвода железных дорог и предоставленные в аренду ОАО «Российские железные
дороги», собственниками объектов недвижимости, находящихся на таких земельных
участках.

Законопроект
рассмотрен и одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 21 июня
2022 года.

Правовое
регулирование аренды осуществляется
Земельным кодексом РФ (особенности
сдачи в аренду) и гражданским
законодательством (общие положения).
Аренду можно рассматривать как вид
права на земельный участок и как договор,
который является консенсуальным,
возмездным, двусторонне обязывающим.
Его сторонами являются арендодатель и
арендатор, которыми могут быть юридические
и физические лица, в том числе и иностранные
и лица без гражданства, а также
государственные органы власти Российской
Федерации и ее субъектов, муниципальные
образования. Сдача имущества в аренду
принадлежит его собственнику, и
арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные — законом или собственником
сдавать имущество в аренду.

Предмет
договора аренды — имущество, подлежащее
передачи арендатору в качестве объекта
аренды. Действующее законодательство
(п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения
предмета договора аренды, им является
земля (земельный участок, который описан
и в установленном порядке установлены
его границы). Учитывая изложенное,
понятие аренды земельного участка можно
сформулировать так: предоставление
арендодателем, вынесенные на местности
в обозначенных размерах и границах
территории определенные категории
земель, имеющей кадастровый номер и
адресные ориентиры, на основании
надлежаще оформленного волеизъявления
собственника или лица, его представляющего,
для возмездного и срочного владения и
пользования в соответствии с целевым
назначением, градостроительной,
санитарной и иной документации.

Договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, независимо
от срока, должен быть заключен в письменной
форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу
договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации
(если иное не установлено законом).
Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил,
что не подлежат государственной
регистрации (кроме случаев, установленных
федеральными законами) договоры аренды
и субаренды земельного участка,
заключенные на срок до одного года.
Договор аренды может быть заключен на
определенный срок или без указания
конкретного срока, то есть на неопределенный
срок. В последним случае каждая из сторон
вправе отказаться от договора, предупредив
об этом другую сторону за три месяца,
но для того предупреждения законом или
договором может быть установлен и другой
срок (ст. 610 ГК РФ).

По
правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором,
арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечению срока
договора имеет — при прочих равных
условиях — преимущественное перед
другими лицами право заключить договор
аренды на новый срок. Преимущественное
право аренды земельного участка имеют
собственники зданий строений и сооружений,
расположенных на чужом земельном участке
(п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся
в государственной или муниципальной
собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того,
арендатор не имеет право заключить
договор аренды на новый срок, если имеют
место обстоятельства, перечисленные в
ст. 46 ЗК РФ.

Законом
могут быть установлены максимальные
(предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды земли или для аренды
отдельных видов земельных участков.

Основная
обязанность арендодателя земельного
участка, предоставить арендатору участок
в состоянии, соответствующим условиям
договора и целевого назначения земли,
в установленный договором срок. Если
этого сделано не было (например, арендатор
не может начать использование участка
предназначенного для выращивания
сельскохозяйственной продукции, потому
что он занят принадлежащими арендодателю
сараями, которые предполагалось снести,
или завален стройматериалами), то
арендатор вправе потребовать передачу
участка в надлежащем состоянии и
возмещение убытков, причиненных задержкой
исполнения, либо расторжение договора
и возмещение убытков, причиненных его
неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются
ситуации, когда в аренду сдан земельный
участок, который имеет недостатки,
полностью или частично препятствующие
пользованию им. Например, на нем превышены
санитарные и экологические нормы, шум,
вибрация, выбросы промышленных
предприятий; участок заболочен, почва
истощена и т.д. Возникшие в таких случаях
вопросы решаются в соответствии со ст.
612 ГК РФ.

В
соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли,
переданные в аренду, взимается арендная
плата. Ее размер, является существенным
условием договора аренды. Общие начала
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, установлены Правительством
РФ.

Земельный
кодекс РФ закрепляет возможность оборота
прав на землю применительно к праву
аренды, однако в отличие от установленного
Гражданским кодексом РФ, для этого не
требуется согласие собственника
земельного участка. Арендатор земельного
участка, вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права в залог и внести их в
качестве вклада в уставной капитал
хозяйственного товарищества или
общества, либо паевого взноса в
производственный кооператив, в пределах
срока договора аренды земельного участка
без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления.
Однако права собственника также защищены,
так как при заключении договора аренды
земельного участка можно предусмотреть
необходимость такого согласия. В
указанных случаях ответственным по
договору аренду земельного участка
перед арендодателем становиться новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется. Реализация на практике
последней нормы потребует, скорее всего,
внесение изменений в Федеральный закон
«О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Аналогичный
порядок предусмотрен и для передачи
земельного участка в субаренду.

Более
широкий объем прав предоставлен в
соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного
кодекса РФ, арендатор при аренде
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на срок не более чем 5
лет.

Арендатор
земельного участка получает право в
пределах срока договора аренды земельного
участка передавать свои права и
обязанности третьему лицу без согласия
собственника земельного участка при
условии его уведомления, но изменить
условия договора аренды и ограничивать
установленные договором права арендатора
не допускается.

В
случае, если государственное и
муниципальное образование — собственник
земельного участка, выразит желание
его продать, арендатор данного земельного
участка имеет преимущественное право
покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случае продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая
во внимание, что большая часть земельного
фонда продолжает оставаться в
государственной собственности, указанная
норма призвана создать определенную
стабильность в отношении аренды земельных
участков для потенциальных долгосрочных
инвесторов.

Таким
образом, договору аренды принадлежит
одно из ведущих мест в системе создаваемых
при осуществлении экономической и
правовой реформы новых гражданских
правовых институтов. Аренда позволяет
решить ряд задач по рациональному и
экономически целесообразному использованию
земель. Расширенное правовое регулирование
аренды земельным законодательством,
что привело к возникновению противоречий
с гражданским законодательством, при
этом были значительно расширены права
арендаторов, что в дальнейшем может
привести к еще большему распространению
аренды, как одного из основных видов
прав на землю.

В 2022 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.

Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.

Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.

Уточнения по закону

Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.

Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.

Статья 606. Договор аренды

Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.

Статья 607. Объекты аренды

Что касается Земельного Кодекса Российской Федерации, то там вопросы об аренде регламентируются главой №4, которая полностью посвящается различным форматам использования территорий.

Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2006 года. В противном случае возможность аренды исключалась.

Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2003 года.

Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.

Сдача федеральных или муниципальных территорий в аренду производится по результатам публичных торгов, но может осуществляться и без них. Порядок аукциона определяется Правилами, принятыми в Постановлении Правительства РФ №808 от 11 ноября 2002 года.

Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.

Образец договора аренды земли:

Центральные пункты контроля

Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.

В статье 22 Земельного Кодекса РФ прописывается факт того, что в случае получения участка земли в качестве дара несовершеннолетними лицами, их родители или официальные представители могут передать такие территории в аренду только после достижения ими совершеннолетия.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 53. Органы юридического лица

Та же статья регламентирует возможность повторного заключения договора арендатором после истечения первоначального срока аренды. Что касается порядка осуществления приватизационной процедуры, то он регулируется статьей Земельного Кодекса РФ. Размер выплат по аренде в каждом конкретном случае определяется соответствующим соглашением.

Статься 614 Гражданского Кодекса РФ определяет порядок, условия и временные рамки для внесения выплат по аренде.

Статья 614. Арендная плата

Данные выплаты могут быть установлены в формате:

платежей в твердой сумме, вносимым в единовременном или периодическом формате;
установленной доли, полученной по итогам эксплуатации арендного имущества, продукции или прочих доходов;
предоставления определенного набора услуг стороной, выступающей в качестве непосредственного арендатора;
передачи арендатором в пользу стороны, предоставляющей землю, любой вещи, указанной в договоре.

Опора на правовое регулирование аренды земельных участков

Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.

Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:

сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
определение фактических сроков действия таких соглашений;
величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.

В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость

постановки участков на территориальный кадастровый учет

Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.

Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:

фактический метраж земельного участка;
кадастровая стоимость территории;
место, где располагается собственность.

При оформлении в собственность того участка, который принадлежит частнику, потребуется письменное согласие действующего владельца.

Обзор главных особенностей

В соответствии с нормами статьи 607 действующего Гражданского Кодекса РФ законодательством могут устанавливаться определенные нюансы сдачи земельных участков в аренду частным лицам.

На основе анализа ряда нормативов земельного законодательства можно прийти к выводу, что они не могут рассматриваться отдельно от Гражданского Кодекса. Однако в некоторых исключительных ситуациях Земельным Кодексом может применяться иное регулирование.

Статья 607. Объекты аренды

В качестве непосредственных арендодателей могут выступать как физические, так и юридические лица, которые на основании статьи 269 Гражданского Кодекса являются пользователями участков земли, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти. Арендаторами могут быть, помимо граждан РФ, также подданные иностранных государств и лица, не имеющие гражданства.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Что касается объектов арендных соглашений, то в качестве них не могут ни при каких обстоятельствах выступать те земельные участки, которые были ранее

изъяты из официального оборота

. Это не может быть присуще только тем ситуациям, которые полностью регламентируются статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Защита в суде

При анализе актуальной судебной практики, присущей рассмотрению спорных ситуаций, связанных с арендной платой, можно сделать несколько выводов. Например, в каждом конкретном случае обязанность по оплате земельного налогового сбора возлагается на непосредственного арендодателя, если прочие нормы не предусматриваются соответствующим арендным соглашением.

Суд может с учетом определенных обстоятельств изменить определенную договором арендную плату. Это осуществляется из-за ее признания несоответствующей условиям соглашения, а также принципам справедливости.

Кроме того, размер арендных выплат может быть изменен и в досудебном порядке, по взаимному решению сторон в те сроки, которые предусматриваются заключенным договором. Сделать это можно не более одного раза за 12 месяцев.

Плата по

налоговому сбору

за земельный участок не может ни при каких обстоятельствах заменить арендные выплаты. В состав соответствующей суммы средств могут включаться не только компоненты, присущие арендной плате, но и прочие составляющие. Например, в подавляющем большинстве случаев такой добавочной переменной является выплата за использование инфраструктуры.

В любом случае, все составляющие арендных выплат должны быть представлены на обозрение заинтересованным сторонам заблаговременно. Не могут входить в рамки соответствующих трат расходы по содержанию объекта в сохранности.

Право на взыскание арендной платы может быть доказано в судебном порядке только при условии предоставления на обозрение компетентного судьи соглашения об аренде земли.

В случае отсутствия документа действующий собственник земли может основаниях, которые устанавливает Закон, потребовать взыскание суммы с пользователя участка, равной арендной плате за период необоснованного использования.

Важно помнить о том, что обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли.

В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде. Об этом кратко указывается в КОАП РФ.

Срок аренды земельного участка