Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления в 2022 году

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Рекламный блок:

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

наименование документа («Договор субаренды»);
дата и место заключения сделки;
наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
права и обязанности сторон;
порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
срок действия договора;
заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

площадь надела;
категория земель, к которой относится надел;
кадастровый номер;
адрес места расположения;
цель оформления участка в субаренду;
перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

подробное описание земельного надела;
кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
технические паспорта зданий, расположенных на участке;
график арендных платежей;
выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

акт приема-передачи недвижимого объекта;
дополнительное соглашение;
протокол существующих разногласий;
протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

В чем её отличие от аренды?

Поскольку субаренда – это лишь одна из разновидностей оформления земельного участка в аренду, вначале рассмотрим последнее понятие.

Итак, под арендой следует понимать некоторую финансово-коммерческую операцию, при которой одно заинтересованное лицо (арендодатель) передает свою собственность во временное использование либо только временное владение другому заинтересованному лицу (арендатору) за определенную договором арендную оплату.

В роли объекта аренды, как правило, может выступать любое движимое и недвижимое имущество (от небольшой печатной машинки и до огромного полевого участка или масштабного промышленного предприятия).

Действующее на сегодняшний день в России законодательство предусматривает, что аренда может иметь несколько видов:

лизинг;
субаренда;
наем;
поднаем.

Теперь вернемся к основной нашей теме. Под субарендой следует понимать передачу арендатором имущества, которым он временно владеет, и права на данное владение третьему лицу. Таким образом, арендатор теперь становится арендодателем в отношении данного третьего лица, а последний, как уже понятно, получает статус арендатора.

Если говорить более простым языком, то субаренда представляет собой ничто иное, как аренду внутри ещё одной аренды.

Ярких примеров в данной ситуации привести можно просто огромное количество. Предположим, что вы снимаете квартиру.

На определенных условиях вы имеете право заключить с иным третьим лицом (к примеру, с вашим знакомым) договор субаренды этой жилой площади, передав ему тем самым право на временное владение данной квартирой.

Что же касается именно

земельных отношений

, то и здесь нет ничего сложного. К примеру, в области сельского хозяйства

может оплачиваться временное использование подобного участка земли или недр

. Хотелось бы заметить и то, что все собранные плоды и приобретенные доходы, которые арендатор получает в ходе использования арендуемого участка земли, находятся только в его личной собственности.

Итак, подытожим. Субарендой земли называется передача какого-либо участка его арендатором иному лицу или группе лиц во временное использование, на строго определенные сроки и исключительно на условиях, согласованных с арендодателем.

Соответственно упомянутые сроки и условия любой субаренды оговариваются в письменной форме и имеют вид договора. С чем прид1тся столкнуться при аренде земельных участков находящихся в муниципальной собственности, читайте тут.

Общие сведения

Обращаясь к нормативно-правовым документам, следует сказать, что сами термины аренды и субаренды определены статьей 606 в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Там же сказано и о том, что подобная передача прав собственности должна обязательно подкрепляться юридически оформленным договором.

Таким образом, можно вполне справедливо заметить, что правильно и грамотно составленный договор представляет собой важнейшее условие совершения сделки субаренды участка земли.

Данный договор должен оформляться письменно и обязательно содержать ряд важных сведений и пунктов.

В подобном документе должны быть указаны следующие информационные сведения:

корректные персональные данные не только лишь владельца этой земли, но ещё и её арендатора. Как правило, для физического лица в такой ситуации будет достаточным предоставление любого документа, подтверждающего его личность (например, паспорта). Если же это юридическое лицо, то в перечень обязательных документов должно быть добавлено ещё и свидетельство о госрегистрации;
точные данные об арендуемом объекте. Кроме стандартного описания, что из себя представляет предмет этого договора (например, полевой участок, размещающийся в поселке Н) обязательно нужно указать четкие территориальные границы этой земельной зоны и её основные характеристики. Обратите внимание, что без подобных сведений договор просто невозможно оформить дальше;
подробные условия совершаемой сделки. Сюда следует отнести такие понятия как размер арендной оплаты, графики и сроки ее выплаты, а также наличие каких-то ограничений по использованию данного земельного угодья

Пример договора аренды земельного участка можно посмотреть здесь.

Предмет договора

Как уже становится понятно из выше указанной информации, предметом такого договора будет являться соответственно конкретно взятый участок, а также право на временное его использование или владение им.

Рассматривая данный вопрос, целесообразно обратиться к образцу самого договора. В разделе под названием «Предмет договора» можно увидеть, что в обязательных для заполнения местах необходимо указать такие данные:

общая площадь участка;
категория земель, к которым он относится;
кадастровый номер этого участка;
точный адрес его местонахождения;
цель использования земли арендатором;
объекты, которые размещаются на территории участка (разного рода строения, памятники природного или историко-культурного значения, многолетние зеленые насаждения).

Правила и условия при оформлении

В общем и целом, можно заметить, что практически все правила составления договора субаренды участков земли будут аналогичны правилам составления договора их обыкновенной аренды. Но при этом существует один важный момент, который обязательно необходимо учитывать. Им является вопрос регистрации права аренды/субаренды соответственно.

Все дело в том, что даже грамотно составленный с юридической точки зрения договор всё равно не сможет в полной мере гарантировать вам, что арендатор с владельцем конкретно взятого участка будут исполнять все свои обязанности, прописанные в этом документе.

Иными словами составленный и заключенный в итоге между сторонами данной коммерческой сделки договор приобретет свою полную юридическую правомочность и силу лишь с того момента, когда он официально регистрируется в специально уполномоченных государственных органах (в процессе таковой регистрации все данные об имеющемся договоре вносятся в Единый ГосРеестр).

Соответственно, сама регистрация прав субаренды может быть проведена только после официального заключения договора.

Обратите внимание, что данная госрегистрация прав субаренды не является обязательной в тех случаях, когда срок договора составляет меньше одного года.

Соответственно во всех остальных ситуациях регистрировать такое право необходимо, причем в определенные действующим законодательством временные сроки и в определенном им порядке.

Ещё хотелось бы заметить, что в тех случаях, когда речь пойдет о таком вопросе, как переуступка арендных прав, составлять подобный субарендный договор не имеет никакого смысла, ведь в данном варианте всё юридическое оформление пойдет по другому пути.

Сразу хочу заметить, что процесс регистрации подобных договоров в специально уполномоченных госорганах не подразумевает под собой каких-то особенных сложностей и существенных задержек. Данная процедура может затянуться лишь в случае, если:

договор был составлен не корректно;
между сторонами договора возникла спорная ситуация.

Дабы не допустить подобных ситуаций, рекомендую вам не действовать самостоятельно, а обращаться к квалифицированным в этом вопросе специалистам. Опытный юрист сможет не только правильно составить ваш договор с учетом всех специфических особенностей объекта и требований иных сторон, но ещё и оперативно оформить дальнейшую регистрацию прав этой субаренды в ЕГРП.

Кроме того хочу вам заметить, что условия в договоре субаренды ни в коем разе не должны противоречить каким-либо условиям в договоре первоначально аренды. То есть вполне логично и то правило, что срок действия субаренды никогда не может быть больше срока самой аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Каков порядок заключения?

Порядок заключения подобного договора опять же аналогичен и порядку заключения договора первоначальной аренды.

Однако, учитывая, что речь пойдет именно о повторной передаче прав собственности, необходимо учесть один важный момент.

Следует различать ситуации, в которых арендатор участка может передать его в субаренду с согласием на то владельца или же без этого согласия. Снова обратившись в нормативно-правовым документам действующего законодательства, обратим внимание и на некоторые статьи в Земельном Кодексе РФ.

В частности пункт шестой статьи №22 этого Кодекса предусматривает, что арендатор какого-либо участка земельных угодий (территорий) вправе в любой момент передать его во временное использование третьему лицу/группе лиц без прямого согласия на это владельца (т.е. его арендодателя), но с обязательным условием его своевременного уведомления о данной сделке.

Исключением в таком случае может являться лишь тот случай, если договор, составленный ранее между владельцем и самим арендатором, предусматривает какие-то другие условия. В общем и целом, на субарендатора будут распространяться все законные права арендатора земли, которые оговорены в соответствующих данному вопросу статьях Земельного Кодекса РФ.

При этом пункт девятый этой же нормативной статьи определяет, что аренда земли, которая располагается в государственной/муниципальной собственности, и на временной срок больше 5 полных лет, также позволяет арендатору передать этот участок непосредственно в субаренду без согласия на это владельца. Как и в предыдущем примере, арендатор должен заблаговременно уведомить о предстоящей сделке своего арендодателя.

Важно знать, что любое изменение каких-то условий договора аренды без прямого согласия на это его арендатора

является не допустимым

. Что касается преждевременного

расторжения договора

, составленного на срок больше 5 лет, и по требованию арендодателя, то оно

возможно только при наличии соответствующего судебного решения

Сопутствующие документы

Основная информация, касающаяся процесса оформления, составления и заключения подобного договора, уже была рассмотрена нами выше.

Но в данном вопросе необходимо упомянуть ещё об одной важной детали – сопутствующей документации.

То есть, кроме базовых составляющих договора (к ним относят размеры арендной оплаты, порядки и сроки её выплаты, а также все остальные условия эксплуатации участка), к нему должен прилагаться ряд некоторых дополнительных документов. Пакет таких документов будет отличаться зависимо от того, на какие сроки составляется договор. Рассмотрим оба варианта.

В той ситуации, если ваш договор субаренды заключен на временной срок, составляющий более одного года, к договору нужно приложить следующие документы:

подробное описание данного участка земли;
кадастровый паспорт и участка, и здания;
точный график выплат (арендных);
свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию субарендного права.

В той ситуации, если ваш договор субаренды заключается на срок, составляющий меньше одного года, то к договору нужно приложить такие документы, как:

акт приема-передачи объекта (земельного участка);
обязательное дополнительное соглашение;
протокол имеющихся разногласий;
протокол согласования вышеуказанных разногласий.

В последующем возможно продление срока аренды земельного участка. Подводя итоги, можно сказать, что в целом вопрос составления договора субаренды любого земельного участка мало чем отличается от оформления договора обычной аренды. Разумеется, различия всё же есть, но их совершенно справедливо можно назвать малозначительными.

Проанализировав всю указанную выше информацию, вы наверняка сможете правильно организовать свои действия в этом вопросе.

Но не забывайте, что помощь квалифицированного специалиста при этом будет не только не лишней, но ещё и очень полезной.

Вмешательство профессионального юриста сможет уберечь вас от любых ошибок и разногласий в отношениях с вашим арендодателем в дальнейшем.

Если же вы всё-таки настроены решить вопрос составления подобного договора самостоятельно, я рекомендую вам внимательнейшим образом изучить всю нормативно-правовую документацию, которая характеризует этот процесс, т.е. перечь статей Гражданского и Земельного Кодексов Российской Федерации, которые относятся к вопросу аренды и субаренды движимого и недвижимого имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=OkINZBOIZWc