На что обратить внимание при заключение договора купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры.На что обратить особое внимание?

Если вы продавец, то предварительный договор, как бы закрепляет покупателя за недвижимостью продавца, а в нынешней ситуации, продавцу это очень даже выгодно.. .

1)ПД обычно сопутствует задаток, и в этом можно попасть на крючок к продавцу. Если покупатель передумает потом покупать, например, денег не будет, или найдет лучший вариант, то он задаток сможет вернуть только при обращении в суд. Продавец его так просто не отдаст и суд может вынести определение о том, что продавец выплатит задаток покупателю обратно, но только тогда, когда продаст свою квартиру др. покупателю. А когда продаст, конечно, неизвестно.

2) при обращении покупателя в суд о возврате задатка и расторжении ПД, продавец может подать встречный иск о принудительном заключении договора купли-продажи.

При подписании ПД, необходимо прописывать время и место подписания будущего договора купли-продажи, чтобы не возникало споров о задатке.

Одним словом, ПД выгоден продавцу, поэтому если покупателю лучше не рисковать и дождаться дня подписания реального договора купли-продажи.

МирТесен

Подавляющему большинству граждан покупать или продавать квартиры приходится явно не каждый день, поэтому, когда такая необходимость возникает, появляется множество вопросов, особенно, касающихся юридической части сделки с недвижимостью. Даже если операции по сделке будут доверены профессионалам, об основных её этапах и продавец, и покупатель, безусловно, должны иметь представление. Мы постарались доступно и пошагово описать азы проведения сделки купли-продажи квартиры

Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из шести основных этапов:

  • подписания предварительного договора,
  • проверки пакета документов,
  • подписания договора отчуждения,
  • государственной регистрации,
  • передачи недвижимого имущества.

Минимум документов, который должен быть на руках у продавца квартиры уже во время предварительных договоренностей следующий:

  • форма 7 (техническая характеристика объекта),
  • форма 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади),
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, дарения и тд.), если она находится в собственности, а не приватизируется в процессе сделки.

После того как предварительные договоренности продавца с покупателем достигнуты, может быть внесен аванс за квартиру. Уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя.

Следует иметь в виду, что даже специалист-агент не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и тд. Самый надежный выход страхование титула покупателя (права собственности на квартиру).

Следующий этап составление договора отчуждения. Законодательство позволяет по соглашению сторон либо нотариально заверять сделку купли-продажи квартиры , либо составить договор в простой письменной форме. По договоренности продавца и покупателя указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах. Обращаем внимание, что если вдруг придется оспаривать сделку, покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре.

Используется три способа расчетов: расчеты через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счет продавца или расчет аккредитивом (специальный банковский счет, получить средства с которого, продавец сможет только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнение им договорных обязательств). Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец обычно получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.

Заключительный этап сделки государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации собственности.

Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество, подписывается акт приёма-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Реакции на статью

Комментарии

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

- состояние опьянения на сделке (если есть справка из вытрезвителя в этом промежутке времени),

- ничтожность цены по договору,

- регистрация на учете в НД и ПНД,

- ущемление прав несовершеннолетнего

и некоторые другие. Текст скрыт развернуть

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

Реакции на комментарий

  • ©, 2007&ndash,2018. При использовании материалов упоминание сайта «,Недвижимость и мы.», обязательно

С вашего аккаунта зарегистрирована подозрительная активность. Для вашей безопасности, мы хотим удостовериться, что это действительно вы

Предварительный договор на какие нюансы стоит обратить внимание?

Самое широкое применение договор этот имеет в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель с продавцом, обычно, достигают согласия о покупной стоимости, времени заключения основного договора, а также называют основные характеристики недвижимости. Также обычно указываются способы, которыми обеспечиваются обязательства. Здесь то и может поджидать «подводный камень».

Один из самых популярных способов по обеспечению обязательств &ndash, это задаток. Казалось бы, всё просто: если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то он останется у другой стороны. Если же договор не исполнила сторона принявшая задаток, то она обязуется вернуть другой стороне сумму задатка вдвойне. Однако на практике могут возникнуть непредвиденные моменты.

Гражданин В. и гражданин Л. составили и подписали предварительный договор о том, что основной договор купли-продажи жилого дома будет произведен в срок до 25.01.2012 г. Покупателем продавцу была передана сумма размером 50 000 руб. в виде задатка. За несколько дней со момента заключения основного договора купли-продажи дома Покупатель по телефону связался с Продавцом и сообщил, что передумал покупать дом. Резонно, продавец оставил задаток себе. Спустя несколько месяцев Покупатель подал иск на Продавца о возврате задатка. Обосновывая свои требования, Покупатель сообщил, что те 50 000 рублей были авансом. И раз Продавец не потребовал от Покупателя оформить отказ от сделки в письменном виде, ему нечем доказать то, что сделка состоялась не по его вине. Мировым судьей по этому делу было вынесено решение в пользу Покупателя. Продавцу пришлось вернуть 50 000 рублей, а также оплатить расходы Покупателя на адвоката и гос.пошлину.

Позиция судьи основывается на том, что соронами в предварительном договоре не было прописано, как именно происходит оформление отказа от совершения сделки. До окончания срока, указанного в предварительном договоре для заключения договора купли-продажи, указанный договор не был заключен, и ни одна из сторон не составила в письменном виде отказ от заключения основного договора. Поэтому не очевидно, по чьей вине не состоялась сделка. Предварительный договор прекратил свое действие, а основной так и не был заключен. Помимо этого судья руководствовался практикой арбитражных судов, потому резонным выводом был следующий: «,Задаток всегда является частью платежа по основному договору.

Предварительный договор &ndash, безвозмездный, никаких материальных обязательств не предусматривает. Он лишь обязывает стороны к заключению основного договора на определенных условиях. Задаток обеспечивает обязательства по основному договору. Однако, это возможно лишь тогда, когда данный договор заключен»,. Другими словами, в этом случае суд правильно решил, что предварительный договор не ведет речи о задатке. Поэтому сумма, переданная по предварительному договору, считается авансовым платежом. Продавец незаслуженно понес убытки.

Однако, есть и иная точка зрения. К примеру городской суд Санкт-Перербурга указывает в кассационном определении 13.01.011 г. 33-273/2011: «,Основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. Задаток &ndash, доказательство намерения заключить договор, а также способ платежа. ГК РФ не исключает возможность обеспечить задатком предварительный договор, который предусматривает определенные обязательства для каждой из сторон по заключению затем основного договора. При этом задаток обеспечивает некоторую «,страховку», при уклонении одной из сторон от заключения основного договора»,.

Какой из этого можно сделать вывод? Позиция судов по этому вопросу не однозначна, и, заключая предварительный договор, стороны сделки должны обратить пристальное внимание на способы уведомления в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора. Также стоит обратить внимание на порядок расторжения самого предварительного договора а также на условия ответственности при неисполнении обязательств и по предварительному, и по основному договору.

В настоящее время пункт о задатке в предварительном договоре нежелателен. Лучшим вариантом для обеспечения обязательств станет неустойка &ndash, пени или штраф. В предварительном договоре должны быть указаны санкции за неисполнение обязательства одной из сторон. Например, можно осветить варианты разрешения ситуаций, когда сторона уклоняется или задерживает документы, нужные для заключения договора. Намного проще взыскать штраф, указанный в предварительном договоре, нежели доказывать и взыскивать убытки, понесенные вами при его неисполнении.

Проанализировав судебную практику, мы видим, что предварительный договор согласовывает основные условия заключения основного договора, и тот и другой документ является самостоятельным. Предварительный договор содержит условия, которые позволяют установить предмет и условия основного договора, по поводу которого сторонами должно быть достигнуто соглашение на момент заключения основного договора.

Проверяем документы при покупке квартиры правильно

Какой бы ни была договорённость между сторонами, даже если между ними дружеские отношения, на первом месте всегда должны быть именно документы. Необходимо обращать внимание на каждую деталь, сравнивая сведения на наличие несовпадений. Даже зная, какие именно документы при покупке жилья должны быть у продавца, надо понимать, что именно в них должно интересовать покупателя и на что обратить внимание в первую очередь. Покупка жилья на вторичном рынке может таить в себе немало сюрпризов.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →,

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Что следует посмотреть

При покупке квартиры на вторичном рынке потенциальный покупатель имеет право попросить продавца предъявить основные документы. Для этого покупателю нужно знать, какие это бумаги.

Что также важно посмотреть

Однако в указанных документах недостаточно сведений для надёжной покупки квартиры на вторичном рынке. Покупателю нужно обратить внимание на дополнительные справки и выписки. Продавец редко подготавливает их заранее, но по запросу потенциального покупателя может их сделать. Если владелец жилья отказывается, это повод усомниться в чистоте квартиры, поэтому лучше подыскать другой вариант.

Покупатель имеет право попросить:

  • Расширенную справку из домовой книги, которую выдаёт Федеральная миграционная служба. В отличие от простой выписки в расширенной содержится информация обо всех предыдущих жильцах и владельцах. Здесь внимание покупателя должно быть обращено на то, не находится ли кто-либо из них в местах заключения, психоневрологическом диспансере или доме престарелых. Если жильё было приватизировано, следует проверить, нет ли участников, которых не включили в договор без зарегистрированного отказа. Если такие граждане имеются, от сделки стоит отказаться, поскольку у них есть право на данную квартиру и объявиться они могут в любой момент,
  • Расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Она подтверждает собственника и указывает, имеются ли совладельцы, наложены ли на объект недвижимости аресты, обременения, находится ли она под залогом.

Сведения из домовой книги

Получить расширенную справку необходимо, чтобы уберечь себя от непредвиденных ситуаций и не лишиться денег и жилья. Получить ее самостоятельно не удастся. Сотрудники миграционной службе имеют право выдать её лишь собственнику, его доверенному лицу по нотариально заверенной доверенности или нанимателю, если официально заключён и зарегистрирован договор аренды.

Справка из домовой книги должна быть выдана не позднее, чем две недели назад. На момент покупки квартиры из нее должны быть выписаны все жильцы, что должно отображаться в справке из домовой книги.

Анализируя сведения в расширенных документах, следует помнить, что бывшие заключённые, которые на момент продажи квартиры находились в местах лишения свободы, военнослужащие и нетрудоспособные граждане по возвращении имеют право проживать в данной недвижимости независимо от смены её владельца.

Государственные справки

Важность информации, которая содержится в расширенных государственных документах, далеко не преувеличена. Получив стандартные бумаги, продавец может скрыть множество факторов, тем более, если покупатель не проверил его паспортные данные или невнимательно рассматривал правоустанавливающие документы. Особого внимания заслуживают сведения из единой государственной базы прав собственности на недвижимость. Из них можно узнать, кто на самом деле является собственником, а также их количество и есть ли среди них несовершеннолетние и недееспособные. Также можно выяснить, кто помимо владельца имеет право на данный объект недвижимости, и увидеть все обременения, включая сроки.

Если продавец предоставил свидетельство о наследстве, надо обратить внимание на дату вступления в него. При разделе имущества без завещания кто-либо из наследников мог не знать о смерти наследодателя или не имел возможности участвовать в нем из-за отъезда или болезни. По закону такой человек имеет право подать исковое заявление в суд для восстановления своих прав, если с момента раздела наследства прошло не более трёх лет. Если такое произойдёт, сделка будет аннулирована и покупатель должен будет вернуть квартиру, независимо от вложенных в нее средств и семейных обстоятельств.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Не в коем случае не советую заниматься самим проверкой. Обратитесь к специалисту, он грамотно все проверит. Лучше потратьте деньги нежели потом будете жалеть что чего-то не досмотрели, потому что у вас не было достаточно знаний.

Не всегда просто проверить историю квартиры самостоятельно. Причем важно не только документы проверить, но и события. Например, если в квартире кого-то убили –, мало приятно такую купить. А для проверки документов лучше привлечь профессионала.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: